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A. François-Cuxac, FPI : « cette Stratégie Logement maintiendra la dynamique »

Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI
Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, évoque dans le détail la Stratégie Logement du gouvernement. © Anna Camerac / Markimage

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, FPI, Alexandra François-Cuxac, Stratégie Logement


Quelques jours après l’annonce de la « Stratégie Logement » du gouvernement, Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, revient sur les mesures annoncées, qu’elle juge toujours positives pour l’immobilier neuf.

- A la FPI, vous avez salué « positivement » la stratégie logement du gouvernement, quels points avez-vous particulièrement apprécié ?

« Cette Stratégie Logement, c’est le maintien d’une dynamique. Le marché se redresse depuis 2008 et l’immobilier neuf porte même depuis quelques mois l’économie française. Le logement neuf collectif est créateur d’emplois, c’est un vrai moteur pour le dynamisme tricolore et donc pérenniser les dispositifs est une sage décision. Sans cela, il y aurait eu une baisse des ventes et donc de la production de logements.
Déjà cet été, face à l’absence de décisions claires du gouvernement, nous avions constaté à la FPI, un essoufflement, un certain tassement, des ventes ; alors que dans le même temps, les promoteurs immobiliers étaient mobilisés pour que cela soit pérennisé. Que ce soit le dispositif Pinel pour les investisseurs ou le PTZ, Prêt à Taux Zéro, pour les primo-accédants, il fallait que ces outils soient prolongés et qu’ils continuent d’accompagner la reprise.
Dans le même temps, le gouvernement veut créer un « choc de l’offre » pour faire baisser les prix, faire face à la pression démographique là où il y a de la demande, partout où il n’y a pas de vacance locative et c’est une très bonne chose.
L’exécutif souhaite aussi « construire mieux » avec une démarche de simplification face à notre mille-feuille administratif, avec un allégement du Code de la Construction, avec l’annonce d’un moratoire pendant cinq ans, tout en agissant sur le stock de normes. Cela avait déjà été annoncé sous le quinquennat précédent mais cela ne s’était pas traduit concrètement. Là, il faut véritablement effectuer un toilettage de toutes ces règles anachroniques.
Autre piste intéressante : libérer le foncier. Aujourd’hui, la fiscalité sur la plus-value immobilière lors d’une vente d’un terrain est dissuasive puisque l’exonération totale de plus-value se fait au bout de 22 ans. Plus vous conservez votre foncier, moins vous payez de plus-value. L’idée est d’inverser la donne en créant un choc foncier pendant trois ans avec une exonération de plus-value de 70 à 100 % si cela sert à construire du logement neuf ».

- L’inversion de la fiscalité sur les plus-values immobilières du foncier à bâtir a déjà existé par le passé. Pourquoi cela fonctionnerait mieux cette fois-ci ? Sans plafonnement de prix de vente, cela ne va pas forcément faire baisser le prix du foncier, non ?

« Il y avait déjà eu un abattement de 30 % mais c’était beaucoup plus compliqué. Aujourd’hui, l’énoncé de la règle est beaucoup plus simple, plus facile à comprendre, puisque l’exonération peut être totale. Pour ce qui est du plafond de prix, c’est impossible légalement. Nous sommes dans un marché libre et cela serait recadré par les instances type Conseil d’Etat, voire européennes.
En France, l’incitation qui fonctionne le plus est celle sur la fiscalité pour alléger l’impôt. Nous n’aurions pas besoin de faire autant de cadeaux fiscaux, si l’Etat n’avait pas la main aussi lourde fiscalement. »

- Dispositif Pinel et PTZ sont prolongés pour 4 ans ; mais quid des recentrages ? Quid des opérations lancées en zone B2 qui d’ici quelques mois n’auront plus le soutien ni des investisseurs Pinel, ni des primo-accédants avec le PTZ ? Sur quoi allez-vous appuyer votre phase de lobbying ?

« Mon lobbying, c’est la pédagogie ! A la FPI, nous avons le retour du terrain au plus près de la demande car nous faisons du B to C et nous sommes un baromètre grâce à nos opérateurs répartis dans 18 chambres régionales et présents partout en France. Nous sommes légitimes pour expliquer les attentes du marché. Nous allons donc proposer une phase transitoire pour les opérations déjà dans les tuyaux, c’est-à-dire celles dont le permis de construire sera déposé avant la fin de l’année par exemple. Cela avait déjà été le cas lors du dernier changement de zonages administratifs en 2014.

Lire aussi - Stratégie Logement : les deux mesures phares pour les acheteurs

Le gouvernement a fait le choix de la densité. Les territoires de la zone B2 qui n’ont pas de vacance locative pourrait tout à fait passer dans la zone supérieure, la zone B1. Jusqu’ici la zone B2 éligible était obtenue suite à la demande les élus et les agréments des préfets, les promoteurs doivent être acteurs de cette analyse issue du terrain. D’ailleurs, une enquête est en cours auprès de nos adhérents pour déterminer précisément les territoires où il n’a pas de vacance locative et où il serait nécessaire de continuer à avoir des dispositifs fiscaux. »

- Alain Dinin, PDG de Nexity, parle de 50 000 logements neufs qui ne verront pas le jour durant les deux prochaines années, ce n’est pas rien quand on veut créer un choc de l’offre. Est-ce que vous faites le même calcul ?

« Nous n’avons pas de chiffres encore ; mais là aussi, nous travaillons sur un chiffrage. Il faut aussi faire la distinction entre maison individuelle / logement collectif. On se retrouve sur ce terrain-là avec Alain Dinin, il est difficile d’admettre qu’un territoire actif se retrouve sans dispositif. Il va falloir regarder à la loupe l’état de la vacance locative. Nous allons faire ce travail. »

- Avec le dossier de refonte des APL, le gouvernement risque de rendre exsangue les bailleurs sociaux, qui sera là pour acheter les 25 % de logements sociaux que la loi SRU impose aux promoteurs immobiliers de construire ?

« A la FPI, nous ne sommes pas là pour défendre l’un ou l’autre, pour s’opposer aux bailleurs sociaux ou aux constructeurs de maisons. Je me suis déjà exprimée largement sur le sujet dans mon livre. Il y a besoin en France d’une nécessaire réforme de fond du logement social, bien au-delà du sujet des APL. Les APL coûtent 18 milliards d’euros chaque année, c’est un sujet de fond qu’il ne faut pas prendre par le petit bout de la lorgnette. Il faut surtout dépassionner le débat. »

- Qu’est-ce que vous retenez donc de cette « Stratégie Logement » ?

« Il y a une volonté de réforme, de stabilisation et d’incitation fiscale sur un produit, le logement neuf, qui est surfiscalisé. Une volonté de réforme qui doit être clairement menée auprès de tous les acteurs, bailleurs, promoteurs… pour produire là où il y a de la demande. C’est de notre responsabilité que de regarder précisément où elle est réelle. En revanche, l’IFI, nouvel impôt sur l’immobilier, est tout aussi absurde et anachronique que l’ISF ne l’était, alors que l’immobilier crée de l’emploi et de l’activité. C’est une impasse. »

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