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Alain Ferrasse, FPI Nouvelle Aquitaine : « les belles opérations favorisent le retour des secundo-accédants »

Alain Ferrasse pdt FPI Nouvelle Aquitaine
Pour le président de la FPI Nouvelle Aquitaine, Alain Ferrasse, c'est l'emploi qui crée le logement neuf.

Tags : Immobilier neuf Bordeaux, immobilier neuf Nouvelle Aquitaine, FPI


Président de la FPI Nouvelle Aquitaine, Fédération des Promoteurs Immobiliers, Alain Ferrasse évoque le dynamisme de l’immobilier neuf à Bordeaux, profitant du boom économique et de la LGV ; mais attention au risque de surchauffe et de vampirisation de l'agglomération au préjudice du reste de la Nouvelle-Aquitaine. 

- Quel est votre ressenti à l’issue du salon du logement neuf qui se tenait ce weekend à Bordeaux ? Toujours une belle dynamique ?

« Oui, une très belle dynamique sur ce salon du logement neuf de Bordeaux avec la quasi-totalité des promoteurs immobiliers présents, avec une montée en qualité des stands, avec une fréquentation en hausse de 10 %. Nous avons accueilli 3 500 visiteurs, contre 3 200 lors de la dernière édition. Il y a une véritable montée en puissance de ce salon.
Autre bonne nouvelle, la présence cette fois-ci de davantage de secundo-accédants. Jusqu’à présent, les primo-accédants étaient très représentés. Aujourd’hui, grâce à des programmes neufs de très belles qualités, avec des vues sur la Garonne, des projets en hyper centre-ville de Bordeaux comme dans des villes environnantes, les secundo-accédants, ceux qui revendent une maison pour se rapprocher des commodités par exemple, dans des appartements très lumineux, font le choix du neuf.
Nous avons un promoteur qui présente un programme neuf devant l’église à Mérignac Centre, un projet sur le site Marie Brizard, très connu des Bordelais, des projets sur Euratlantique des vues à 180 degrés sur la Garonne ou près du tramway, cela marque les visiteurs et il y a un vrai intérêt pour ces opérations très qualitatives. »

- Petit retour sur l’immobilier neuf en Aquitaine et à Bordeaux en 2016 : quelles étaient les performances en quelques chiffres ?


« En 2016, le nombre de réservations de logements neufs sur Bordeaux Métropole et le secteur d’Arcachon a augmenté de 40 %, soit le double de la moyenne nationale. Cela représente 6 600 réservations avec un nombre identique d’investisseurs mais 55 % d’accédants en plus. C’est une très bonne proportion, avec donc des secundo-accédants mais aussi environ déjà 10 % de Parisiens qui grâce à l’arrivée de la LGV font le choix de venir vivre à Bordeaux. »

- La tendance 2016 se confirme donc en ce début 2017 ?


« Oui, la tendance 2016 continue en ce 2017 ; même si on pourrait pâtir de la période électorale. Reste qu’il y a un effet d’aubaine avec des taux d’intérêt très bas et une incertitude sur l’avenir des dispositifs. Cela pourrait être l’inconnu l’année prochaine : il pourrait y avoir moins de PTZ, moins de taux attractifs et peut-être plus de Pinel… donc le début d'année reste très bon. »

- Nous sommes en effet à quelques jours du premier tour de l’élection présidentielle, des inquiétudes ? Des attentes ?

« Des candidats remettent en question le dispositif
immobilier neuf Bordeaux
Les projets sur Euratlantique, comme la tour en bois Silva, favorisent le retour des secundo-accédants dans l'immobilier neuf à Bordeaux. © Kaufman & Broad
Pinel, l’actuelle stabilité et l’absence de loyers plafonnés, alors forcément, des candidats sont plus rassurants que d’autres pour notre profession. « Ne jamais rien changer quand cela fonctionne », voilà le credo en matière d’immobilier. Il y a eu trop de changements ces dernières années, alors qu’il faut une stabilité des dispositifs. Pour favoriser l’achat dans le neuf, il faut garder les fondamentaux.
A la FPI Nouvelle Aquitaine, nous réclamons par exemple que le plafond du dispositif Pinel soit augmenté à 400 000 € dans l’agglomération de Bordeaux afin de vendre de plus grands logements et ainsi attirer des familles dans le centre-ville. Nous travaillons d’ailleurs avec des architectes pour développer des logements évolutifs afin de pouvoir transformer un quatre-pièces en deux T2 pour s’adapter aux changements de vie. »

- Des villes ou agglomérations qui se portent mieux que d’autres ?

« L’aire urbaine réunissant Bordeaux Métropole et le bassin d’Arcachon caracole en tête bien sûr, représentant 60 % du marché de l’immobilier neuf. Le secteur de Bayonne / Anglet / Biarritz BAB, est plus en difficulté en raison des politiques qui veulent limiter la sortie de fonciers. Les nouveaux élus font le choix de bloquer les nouveaux projets, c’est dommage.
A l’inverse, la volonté politique est différente à La Rochelle et je table sur une bonne dynamique à venir pour ce secteur car il va y avoir de nouveaux fonciers disponibles dans le futur. Les élus entretiennent un dialogue pertinent et constructif avec la FPI. Le marché de l’immobilier neuf à Pau reste lui encore assez marginal ; mais, là aussi, un dialogue existe. »

- Des projets qui pourraient encore dynamisés l’immobilier neuf en Nouvelle Aquitaine ?

« Il faudrait surtout que les élus comprennent qu’un permis de construire, c’est un acte citoyen. Prenons l’exemple de Bordeaux Métropole, ce sont 6 000 logements neufs vendus, avec une trentaine de logements par opération, il y avait donc 200 programmes neufs en cours en 2016. Les secteurs aménagés représentent 25 % des opérations. Les trois-quarts des ventes se font donc sur des terrains en diffus.
Il faut donc que les élus comprennent qu’un permis de construire, c’est de la nouvelle population, de nouveaux commerces, une nouvelle croissance pour l’économie. C’est encore une démarche compliquée pour certains élus. Certains pensent par exemple que seuls les secteurs aménagés suffisent et refusent des permis ailleurs pour éviter les problèmes avec les riverains. Mais sur les secteurs aménagés, cela met du temps à monter des opérations et sur les terrains en diffus, c’est très compliqué. Du coup, il n’y a plus que 5 mois de stock théorique sur Bordeaux.
Aujourd’hui, il y a une vraie compétence des promoteurs dans l’acte de construire mais il faut du diffus pour alimenter le marché. D’autant que tout fonctionne. Le nouveau PLU a concentré le bâti sur les axes de transport, donc toutes les opérations fonctionnent bien. Tout est bon aujourd’hui sur l’agglomération bordelaise, tout est concentré là où il y a déjà la densité. »

- On parle beaucoup d’une certaine surchauffe à Bordeaux même, notamment en termes de prix, confirmez-vous cette idée dans l’immobilier neuf ?


« Le prix de l’immobilier neuf à Bordeaux a augmenté de seulement 5 % en 2016, quand les ventes progressaient de 40 % et malgré peu de stock, je trouve que c’est tout de même assez vertueux. Les promoteurs ont bien conscience qu’il ne faut pas surchauffer le prix du foncier ; mais ces mêmes promoteurs ont tous besoin de fonciers pour faire vivre leurs entreprises et faire face aux charges de fonctionnement : payer leurs salariés, leurs bureaux… C’est un signe préoccupant évidemment, les politiques en ont conscience également, mais le remède est difficile. S’il y avait plus de terrains et moins de temps pour délivrer les permis de construire, nous n’en serions pas là. »

- Certains craignent aussi que l’Aquitaine et surtout Bordeaux ne vampirisent le reste de la nouvelle région, qu’est-ce que vous pouvez leur répondre ?


« C’est une crainte justifiée mais le logement accompagne l’emploi. 7 500 nouveaux emplois ont été créés sur Bordeaux Métropole en 2016, cela a doublé en un an. C’est l’emploi qui amène le client. Il y a un problème de structuration du pays qui n’incombe pas aux promoteurs. C’est un problème politique : des pôles économiques doivent se développer ailleurs. Cela devrait aller en s’intensifiant car Bordeaux Métropole a comme objectif de créer 100 000 emplois en 15 ans, un objectif atteint l’an dernier. D’autant qu’il y a déjà de plus en plus d’emplois exogènes, notamment grâce à la LGV et ses 18 aller-retour par jour vers Paris. »

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