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Alexis Moreau, Pitch Immo : « Les primo-accédants sont nos investisseurs de demain, il faut les aider »

Alexis Moreau Pitch Immo
Directeur général de Pitch Immo, Alexis Moreau pilote la stratégie de doublement de la production du promoteur d'ici 2025.

Directeur général de Pitch Immo, Alexis Moreau évoque les tensions actuelles sur le marché immobilier neuf, les solutions pour faire face à l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, notamment pour soutenir les primo-accédants.



- Sujet d’actualité pour commencer, quel est votre sentiment alors que le logement est encore le grand oublié du premier gouvernement Borne ? 

 

« On peut en effet comprendre la déception des différents opérateurs, acteurs du monde du logement qui ont réagi très vite, j’en fais partie ; mais je ne suis pas si pessimiste. Déjà, nous ne savons pas si ce gouvernement va durer ou pas. Si ce n’est que temporaire, pourquoi s’alerter ? Ensuite, l’idée de ce quinquennat est d’axer très fort sur la transition écologique et les ministres qui vont s’en occuper devraient, on l’espère, chapeauter un secrétaire d’Etat au Logement pourvu dans un deuxième temps après les élections législatives. Soyons attentifs à cela. »

 

- N'est-ce pas aussi un mauvais signal envoyé aux collectivités et aux maires pour dire que le logement n’est finalement pas une priorité ? 

 

« Pour les maires des grandes villes de tendance écologiste notamment, que l’on rencontre comme à Bordeaux, Lyon, Annecy, Strasbourg… le logement n’est pas leur priorité. Ils n’attendent rien d’un ministre du logement. 
Le logement est assis sur plusieurs ministères et c’est là que cela a toujours été compliqué pour le logement. Le logement, c’est à la fois un sujet social, fiscal, économique, écologique, industriel… C’est transverse. La lutte contre l’inflation et pour le pouvoir d’achat est une facette qui sera plutôt gérée par Bercy qui devra englober aussi des mesures sur la hausse des loyers, la hausse des matières premières. Est-ce qu’un ministère du Logement aura aussi les moyens de gérer la fiscalité, la transition écologique… ? C’est complexe. »

 

- Comment ressentez-vous le marché ces dernières semaines, ces derniers mois ? Quelles sont les difficultés du moment pour le neuf ?

 

« Souvenons-nous que nous avons vécu une pandémie exceptionnelle qui a eu des répercussions sur la délivrance des autorisations à construire. Nous avons parfois déposé des permis de construire dans des mairies quasi-fermées et cela a créé un goulot d’étranglement. Il y a donc eu un effet de rattrapage par la suite. Nous avons ainsi eu un début d’année plutôt positif jusqu’à l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Cela a créé une crise inflationniste, importée dans un premier temps, mais qui va devenir une inflation à plus long terme dans le pays. Derrière, il faut donc répercuter cette hausse des coûts sur les prix de vente.
Au niveau de la mise à l’offre, les derniers chiffres des permis de construire sont plutôt positifs mais dans le détail, c’est déjà un rattrapage des retards pris pendant la crise sanitaire et c’est aussi un effet d’anticipation en marge de l’entrée en vigueur de la RE 2020. C’est une reprise en trompe l’œil. 
Deuxième effet lié à la crise Covid, les acquéreurs sont à la recherche de maisons, ce qui a fait grimper la part des maisons individuelles dans les autorisations administratives. Pour les promoteurs en collectif, la reprise est loin d’être fantastique, notamment dans les grandes villes où la production est jusqu’à divisée par deux. Exemple à Bordeaux, Lyon, Toulouse… où la production se réduit fortement. 
Comme le marché se déporte en dehors des grandes agglomérations, nous avons des opportunités pour s’y développer. Cela crée toutefois une contradiction entre l’écologie qui consisterait à densifier les grandes villes, plutôt que l’étalement urbain et l’artificialisation des sols qu’entraînent ces marchés de report. Paradoxalement, ce que veulent ces maires écologistes, c’est que nous allions faire de la promotion immobilière ailleurs. Le nouveau ministère de la Transition écologique pourra peut-être résoudre ce dilemme ; mais aujourd’hui, je ne suis pas sûr que certains maires soient prêts à se reposer la question de construire de nouveau dans les grandes agglomérations. »

 

- Revenons aux objectifs de Pitch Immo qui prévoit de doubler sa production de logements d’ici 2025 et de se déployer sur l’ensemble du territoire et notamment davantage sur les villes moyennes. Comment se déroule cette feuille de route ?

 

« Nous avons fait 2 200 placements en 2021. L’objectif est d’en faire 3 100 cette année et nous sommes sur la bonne voie pour y parvenir. L’an prochain, le cap est fixé à 3 800 ventes, puis 4 500 en 2025, ce qui devrait être atteint. Nous sommes sur la bonne trajectoire.

programme immobilier Pitch Immo
Reconstruire la ville sur la ville, voire réhabiliter et convertir certains vieux immeubles, voilà une des stratégies de Pitch Immo. © High Garden / Rueil-Malmaison / Pitch Immo
Pour cela, face à la problématique des autorisations administratives, il faut travailler deux fois plus avec davantage d’opportunités de terrains et de permis de construire déposés. Nous sommes confrontés à des durées de montage d’opérations beaucoup plus longues. 
Nous allons aussi chercher autour des agglomérations en première, deuxième, voire troisième couronne. Avec le Covid et le télétravail, les réflexions des clients se sont accentuées pour aller davantage vers le littoral atlantique ou le sud. Cet effet migratoire augmente, pendant que se crée un éloignement de la demande du centre vers la périphérie des grandes métropoles. Objectif : aller chercher de l’habitat un peu moins dense. Nous faisons donc des opérations dans des villes où nous ne serions pas allés il y a quelques années. C’est comme un rééquilibrage où des villes qui perdaient un peu d’attractivité sont en train de la retrouver ou vont la retrouver. Exemples à Limoges et Poitiers qui sont des villes qui ont retrouvé du dynamisme. Il y a aussi tout le littoral atlantique qui est très dynamique, de Vannes jusqu’au Pays Basque. »

 

- Est-ce que cet effet migratoire n’est pas dû aussi à un certain plafond de verre atteint en termes de prix ? 

 

« En effet, le prix du neuf augmente en raison de la hausse du prix du foncier, le surcoût créé par la RE 2020 et les difficultés d’approvisionnement des entreprises qui entraînent une hausse du coût de construction. Nous sommes obligés de répercuter cela sur nos prix de vente. En s’éloignant des grandes villes, nous obtenons en effet des terrains moins chers et des coûts travaux, variables selon les régions mais qui sont en effet parfois plus faibles. »

 

- Est-ce que le fait de travailler avec des entreprises locales, 83 % d’achats locaux annoncés par Pitch Immo, aide à maîtriser cette hausse des coûts ?

 

« C’est le cas, surtout en régions. Quand on parle d’achat local, cela signifie trouver le matériau régional qui prédomine dans la construction et éviter l’effet d’inflation importée sur les aciers par exemple. Cela permet de trouver des solutions ensemble avec les entreprises régionales avec lesquelles nous travaillons. »  

 

- A quoi ressemblera le logement neuf de demain chez Pitch Immo ? Sur quoi travaillez-vous, sur quoi misez-vous ? Béton bas carbone ? Construction bois ?

 

« Notre stratégie d’utilisation de matériaux régionaux fait que, en fonction des régions, nous irons vers des solutions différentes tout en étant salutaires pour l’environnement. 
Nous faisons en sorte d’être en avance sur la réglementation environnementale. Dès cette année, nous déposons 9 permis de construire répondant aux seuils de la RE 2025. Cela permet aux équipes de Pitch Immo et nos partenaires d’être en avance de trois ans sur le prochain seuil réglementaire, de trouver de la productivité et donc de ne pas impacter nos prix de sortie à terme. La solution passe par utiliser davantage ces matériaux locaux. Dans telle région, cela sera en bois, ailleurs, en briques… Il s’agit de faire avec des solutions locales mais aussi des entreprises locales, des architectes locaux et bien sûr des collectivités locales.
Face aux difficultés pour construire avec certains maires, nous en sommes désolés car nous aimerions travailler avec eux pour trouver des solutions en centre-ville afin de répondre à la demande de logements tout en étant en avance par rapport à l’environnement. Il faut faire comprendre aux maires que nous devons continuer à travailler dans leur ville parce qu’il y a des immeubles qui se détériorent, des copropriétés qui sont des passoires thermiques et qu’il est nécessaire de trouver des solutions. C’est impossible de ne pas faire de nouveaux logements dans ces grandes villes durant dix ans. »

 

- Justement, Pitch Immo signe de nombreuses opérations de reconstruction de la ville sur la ville… dans l’écoquartier Brenu à Gennevilliers, le siège régional de la Caisse d’Epargne à Lyon Part-Dieu, comment parvenez-vous à monter ces opérations complexes ? 

 

« C’est la force de nos équipes d’avoir des spécialistes de la rénovation et reconstruction d’immeuble. Exemple à Bordeaux où une partie d’un immeuble d’Orange est conservée pour faire du logement étudiant, à laquelle s’ajoute une nouvelle construction. Nous essayons de trouver des solutions pour que l’on soit pertinent en matière de l’environnement grâce à des opérations de restructuration et réhabilitation de bâtiments anciens. 
Nous avons aussi une opération à Toulouse où nous conservons une partie du bâtiment pour en faire du bureau, tandis que des appartements neufs seront construits à l’arrière. 
Dans ces opérations emblématiques, il y aussi en effet les locaux de

programme neuf Nice
Parmi les opérations emblématiques du moment, l'îlot Joïa à Nice Méridia, avec la tour Hana de 17 étages dont la commercialisation débute. © Hana / Nice / Pitch Immo
l'ancien siège de la Caisse d'Epargne Rhône-Alpes à La Part-Dieu à Lyon. Nous allons faire un produit mixte avec des commerces en pied, des bureaux pour 22 000 m² et des logements au sommet avec de grandes terrasses. Notre objectif est ici de proposer des produits premium en centre-ville pour attirer des clients qui souhaitent davantage d’espace extérieur notamment. » 

 

- Ici, il s’agit de produits plutôt haut de gamme qui trouvent pourtant preneurs, quid de l’activité auprès des primo-accédants ?

 

« Ce que nous pouvons déplorer dans le contexte actuel d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, c’est en effet la difficulté des primo-accédants à emprunter. Le HCSF a resserré ses contraintes et demande davantage d’apport personnel. Il y aura donc un travail à faire de la part du gouvernement pour ne pas oublier cette tranche de la population. Nous avons un double problème : une inflation sur les prix de vente et une hausse des taux d’intérêt, ce qui réduit le nombre de mètres carrés finançables, tout cela dans un contexte international inquiétant qui peut créer de l’attentisme. Bercy pourra peut-être nous aider face à ce resserrement du marché des primo-accédants, que nous ne voyons pas sur le marché des investisseurs. Les primo-accédants, c’est notre marché d’investisseurs ou de secundo-accédants de demain. Il faut que les plus jeunes puissent acheter et entrer dans le parcours résidentiel. Un taux de TVA plus faible serait une solution pour eux, en deçà d’un certain revenu par exemple. Cela existe dans les zones ANRU mais il faudrait l’ouvrir davantage. Il y a aussi le Prêt à Taux Zéro que l’on pourrait recalibrer. »

 

-  Pour terminer, quels sont les programmes neufs symboliques du savoir-faire de Pitch Immo ?

 

« On en a parlé, il y a les 86 logements avec de grandes terrasses sur l'ancien siège de la Caisse d'Epargne à Lyon. Le permis de construire est définitif et la commercialisation sera lancée en septembre. Un projet avec de nombreux labels et de la déconstruction vertueuse en favorisant l’économie circulaire. Ce sont des solutions qu’il faudra encore développer dans l’avenir. 
Il y a aussi les travaux en cours d’High Garden à Rueil-Malmaison pour une livraison en 2023, soit un projet de 15 000 m² de logements et 2 500 m² de locaux commerciaux dont un restaurant suspendu, des jardins potagers, des appartements du studio au cinq-pièces. 
Nous avons aussi livré récemment le tribunal administratif de Marseille, soit une programmation mixte de 3 500 m² qui mêle du logement et des bureaux, issus de la transformation d’une halle Eiffel située dans le port de commerce de Marseille. 
A Nice Méridia, l’architecte japonais Sou Fujimoto a imaginé pour nous la tour iconique de 17 étages, Hana dans l’îlot Joïa. Le lancement commercial a débuté en avril, en parallèle de la réalisation des fondations. Nous avons eu aussi de lancements à Lattes, Port-de-Bouc dans le sud, Rochetaillée près de Lyon… ce qui reflètent ce marché qui s’éloigne du cœur des grandes agglomérations. »

Par Céline Coletto

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