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Arnaud Bastide, FPI Provence : « Un permis de construire sur deux est refusé sur Marseille »

Arnaud Bastide, FPI Provence
Arnaud Bastide, nouveau président FPI Provence, évoque les difficultés toujours aussi importantes en matière de permis de construire à Marseille.

Nouveau président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Provence, également directeur de Spirit Provence, Arnaud Bastide évoque le marché du neuf marseillais, toujours embourbé dans une problématique de l’offre. 



- Comment se déroule le début d’année sur le marché du neuf à Marseille et sa région ? Reprise après 2020 ou nouvelle déception ?

 

« Marseille donne le ton de l’immobilier neuf dans toute la Provence et la métropole. Comme partout dans les grandes métropoles, la ville centre est là pour être la locomotive du marché immobilier. Même en enlevant 2020, les chiffres ne sont pas bons. Nous sommes sur une baisse nette des réservations : - 20 % entre 2019 et 2021 sur Marseille intra-muros.

Autre inquiétude : nous avons un stock qui se dégrade plus que les mises en vente. Aujourd’hui, si on parle de stock par rapport à 2019, nous sommes à - 51 % et pour les mises en vente, c’est - 48 %. Cela signifie que l’on n’arrive pas à renouveler le stock et cela met en tension le marché et les prix montent. Nous avons atteint un prix de l’immobilier neuf sur Marseille pas du tout raisonnable de 5 200 €/m², ce qui n’est pas du tout une bonne nouvelle.

Mauvaise nouvelle à laquelle s’ajoute une remontée des taux d’intérêt, contrairement à ce qui avait été annoncé par les banques. Aujourd’hui, les taux bancaires ont progressé de 30 % puisque nous sommes passés de 1 % au plus bas à l’automne à 1,30 %. C’est un nouveau problème qui s’ajoute aux problèmes préexistants.

Même raisonnement au niveau métropolitain même si c’est moins mauvais : - 10 % pour les réservations en deux ans, - 40 % pour le stock et - 36 % pour les mises en vente. Le phénomène de non rattrapage entre le stock et les mises en vente se constate aussi sur la métropole Aix-Marseille. »  

 

- Comment relancer la délivrance des permis de construire ? Etes-vous face à des communes qui ne veulent vraiment plus construire ? Ou est-ce que cela repart finalement deux ans après les élections municipales ?

 

« Nous avons eu en effet des années 2020 et 2021 mauvaises en termes de délivrance des permis de construire. Nous avons surtout noté une nette augmentation de refus de permis de construire puisque que nous sommes à 50 % de refus. Pour essayer d’être positif pour 2022, on peut dire qu’il y a une volonté affichée de la ville de produire 5 000 logements neufs par an, dont 1 500 logements sociaux. Sauf que pour les produire, il faut des permis de construire.

A voir au terme du premier quadrimestre s’il y a cette volonté se traduit concrètement ou pas avec moins de refus et davantage de permis de construire délivrés. Impossible de préjuger de l’avenir, d’autant que l’entrée en vigueur de la RE 2022 a créé un effet d’anticipation en fin d’année avec un grand nombre de permis de construire déposés. Cela a créé une sorte de dynamique en nombre ; mais à voir maintenant si l’objectif de produire 5 000 logements sera suivi d’effet dans la délivrance sur un plus long terme. »

 

- Quid de la demande, notamment des investisseurs ? Est-ce que l’effet Marseille bashing perdure ? Ou est-ce que vous avez profité de la venue de nouveaux habitants post-confinement ?

 

« Le Marseille bashing n’a jamais vraiment eu de prise dans l’immobilier, notamment sur les investisseurs particuliers. L’investissement locatif est réalisé avant tout par des locaux. Le grand délire d’il y a une quinzaine d’années de la pierre papier est terminé. Aujourd’hui, les gens préfèrent investir près de chez eux, car ils connaissent le quartier… Dans notre métier, on aime dire 1 : l’emplacement, 2 : l’emplacement, 3 : l’emplacement et cela se confirme pour les investisseurs particuliers.

Le marché immobilier neuf marseillais représente entre 2 700 et 2 800 logements collectifs vendus par an et il est intéressant ici, contrairement à d’autres villes comme Montpellier ou Toulouse, car il est équilibré entre résidence principale et investissement locatif. Cet équilibre est le signe d’un marché qui se porte bien en termes de demande. Dans le collectif, on a pu ressentir depuis le Covid une demande plus prégnante sur les espaces extérieurs, la santé dans les logements, la qualité de l’air, le bien-être dans les logements, la fameuse pièce en plus pour télétravailler… mais l’éventuel appel d’air de nouveaux arrivants venus de région parisienne par exemple s’est davantage tourné pour de la maison avec jardin et l’immobilier ancien. »

 

- D’autres dossiers sur votre bureau même si les permis de construire restent le nerf de la guerre ? 

 

« Nous avons plusieurs gros dossiers ; mais forcément, en tant que promoteur immobilier, nous devons avoir des produits à vendre et ce n’est plus le cas. Il nous faut donc des permis de construire. Une fois que l’on a dit cela, comment aller plus loin. Nous menons donc un important travail avec les collectivités pour formaliser les dossiers de pré-instruction. Nous nous engageons sur certains points et en contrepartie, les mairies s’engagent à nous répondre dans un délai raisonnable. 

Autre travail sur l’acceptabilité des constructions dans nos villes ou comment rendre acceptable nos constructions. On parle d’urbanisme : comment mieux insérer nos objets dans le tissu urbain. On parle aussi de développement durable : outre les sujets imposés par la RE 2020 comme l’usage des matériaux biosourcés, nous évoquons aussi les coulées vertes, la préservation de la biodiversité dans nos opérations. 

Dernier important sujet sur comment remettre du logement abordable ou en primo-accession dans nos programmes neufs car ce n’est plus le cas aujourd’hui. Comment travailler avec les collectivités et les acteurs bancaires pour avoir une quote-part de logements dédiés aux primo-accédants à des prix raisonnables. Le problème est qu’ici il manque des ZAC ou des terrains où la puissance publique a la main pour proposer des prix maîtrisés. De premières opérations sortent en BRS, mais c’est très limité. »

 

- Marseille était la championne des recours des tiers, est-ce toujours le cas ?

 

« Contrairement à ce que dit la loi qui impose un jugement en 10 mois maximum, les jugements ne sont localement pas accélérés puisque nous sommes à environ à deux ans. Pas d’amélioration sur le traitement juridique et cela fait que nous perdons nos promesses de vente qui sont en moyenne de 18 mois. Cela entraîne d’autres complications : le client qui ne veut plus vendre ou qui augmente son prix. 

immobilier neuf Marseille
Le stock de logements neufs en commercialisation à Marseille a été divisé par deux en deux ans. © Fotolia
Il y a eu quelques grands professionnels du recours aux tiers qui se sont calmés car ils ont été condamnés ; mais le mal est fait. Le recours est un droit, il n’y a pas de débat ; mais il y a aussi une grosse part de recours mafieux. »

 

- A quoi voulez-vous vous atteler à la tête des promoteurs provençaux ? Des attentes particulières à quelques semaines des présidentielles ? Quel message passer aux futurs parlementaires de votre région ?

 

« La loi ZAN va encore nous compliquer la tâche. Elle impose de ne plus imperméabiliser les sols et cela signifie la fin de l’étalement urbain. Il faut parvenir à trouver des dispositifs pour faire accepter la densité. Construire la ville sur la ville est un vrai sujet et il faut qu’au minimum, nous puissions réaliser ce qu’il est inscrit dans les PLU, Plan Local d’Urbanisme. 

Autre sujet, c’est un vœu pieux, c’est que le logement soit considéré vraiment comme un bien de première nécessité et il pourrait alors y avoir un débat parlementaire sur la TVA. Débat que Bercy n’acceptera jamais, sauf si nous obtenons un ministère du Logement de plein exercice, un ministère d’Etat, avec un réel pouvoir. Reste que les plus grands pénalisés en termes de logement, ce ne sont pas les promoteurs, ce sont les citoyens.

Le logement a encore été le grand absent du débat présidentiel et c’est un drame. Les gilets jaunes sont descendus dans la rue pour une hausse du prix de l’essence de 10 centimes, quid quand les Français ne pourront plus se loger à des prix décents, tant en location qu’en accession ? Il faut donc que l’on parvienne collégialement à parler plus positivement de l’acte de construire avec tout ce que cela apporte : création de logements sociaux, logements neufs performants, deux emplois pérennes et non délocalisables par logement créé pendant deux ans, des taxes pour les collectivités… cela pourrait peut-être permettre d’aider à la délivrance des permis de construire.

Pour conclure sur du positif, on sait que la métropole est en train d’écrire son PLH métropolitain, Plan Local de l’Habitat, avec un objectif de réaliser entre 11 000 et 12 000 logements par an, dont 5 000 sur la ville-centre, alors, sachez que nous sommes mobilisés pour les y aider. »

Par Céline Coletto

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