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Arnaud Roussel-Prouvost, FPI Nouvelle-Aquitaine : « le foncier doit se partager de façon plus solidaire dans Bordeaux Métropole »

Arnaud Roussel-Prouvost, président de la FPI Nouvelle-Aquitaine
Arnaud Roussel-Prouvost, président FPI Nouvelle-Aquitaine, évoque l'arrêt actuel de la production de logements neufs dans l'agglomération bordelaise. © Nicolas Cesar

Tags : Immobilier neuf Bordeaux, immobilier neuf Nouvelle-Aquitaine, FPI, promoteur


Le président des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, Arnaud Roussel-Prouvost revient sur l’actuel statuquo dans la délivrance des permis de construire dans certaines communes de la métropole bordelaise. Explications. 

- Alors qu’approche le Salon du Logement Neuf à Bordeaux, organisé par la FPI Nouvelle-Aquitaine, comment se porte l’activité du neuf dans votre région et plus précisément dans la métropole bordelaise ?

« Les derniers chiffres dont nous disposons sont ceux du premier semestre 2019, grâce à l’OISO, Observatoire Immobilier du Sud-Ouest, et pour le périmètre de Bordeaux Métropole, les ventes augmentent de 9.3 %, comparé à la même période en 2018, au-delà des 2 270 ventes. Mais autre indicateur important, celui des mises en vente qui chutent fortement. Après un très mauvais premier trimestre, seulement 2 018 logements neufs ont été commercialisés au total au premier semestre, contre plus de 3 000 l’an dernier, cela représente un recul de 52 % en un an. Cela va causer un problème de réapprovisionnement des stocks. Le délai théorique d’écoulement est désormais de seulement 9 mois. C’est actuellement la grosse crainte des promoteurs. 


D’autant que 2019 est également marquée par une forte baisse des permis de construire déposés. En effet, depuis mars 2018, sauf dans Bordeaux même, il y a une tendance à limiter la sortie de nouveaux projets immobiliers, à l’approche des élections municipales. Les collectivités font face à un sentiment de la population qu’il y a trop de logements neufs, trop de grues… Une perception erronée car la production de logements doit s’apprécier à l’aune des besoins. Les grues d’aujourd’hui sont les permis de construire d’il y a deux ou trois ans. Or, les permis de construire qui ne sortent pas actuellement vont créer un manque de nouveaux logements dans les mois et années à venir pour alimenter le marché. 
De quoi entraîner une tension nouvelle sur les prix de vente, alors que, d’après les derniers chiffres, les prix de vente et de mise en vente sont plutôt en baisse dans Bordeaux. On assiste à un léger atterrissage qui ne durera pas, faute d’offre suffisante. A savoir qu’au terme du deuxième trimestre 2019, les prix de l’immobilier neuf dans Bordeaux Métropole n’ont que légèrement augmenté : + 35 €/m² en un an, à 4 090 €/m², hors parking. »

- Justement, quelles sont les difficultés rencontrées par les promoteurs ? La fin 2018 a été marquée par des tensions avec certaines collectivités locales, est-ce que cela s’est apaisé ?

« Bien que nous comprenions les élus qui sont en prise directe avec la population qui exprime le sentiment qu’il y a trop de nouveaux logements dans leur ville, il faut savoir que nous ne satisfaisons pas la demande. Il y a aujourd’hui une telle attractivité économique dans la métropole bordelaise qui entraîne une telle attractivité démographique, entre 10 000 et 12 000 nouveaux habitants chaque année, qu'il faut trouver des solutions pour accueillir comme il se doit cette population nouvelle. 
A cela s’ajoute un contexte national qui met fin à l’étalement urbain et la consommation d’espace naturel. Il faut donc reconstruire la ville sur la ville, dans une métropole bordelaise qui s’est d’ailleurs métamorphosée avec une offre culturelle, un stade, des transports performants, des équipements publics nombreux, grâce à une importante politique d’investissements publics. Le phénomène de métropolisation est bien sûr ici une réalité. 
Nous partageons l’objectif du nouveau président de la métropole de construire 10 000 logements neufs chaque année,
logement neuf Bordeaux
Les promoteurs aspirent à ce qu'il se construise 10 000 logements neufs chaque année dans Bordeaux Métropole.
face au manque de logements sociaux, de logements abordables ; mais aussi de logements privés. L’offre locative créée par les investissements Pinel permettent, il faut le rappeler, des loyers à prix maîtrisé, à 10,25 €/m². Un T2 de 45 m² en Pinel se louera 461,25 € par mois, ce qui apparaît clairement comme un loyer modéré, face au prix du marché. 
Il faut que 30 à 35 % de cet objectif de production soit réalisé par les opérateurs sociaux. Une partie de cette production est d’ailleurs réalisée par les promoteurs immobiliers par le biais des ventes en bloc ; d’où ce besoin de permis de construire. Refuser du logement privé, c’est aussi refuser du logement social. Pour une métropole inclusive, qui n’exclut pas les plus modestes à 30 ou 40 km de Bordeaux, il faut aussi 15 à 20 % de logements neufs à prix maîtrisé. La rocade, malgré son élargissement à deux fois trois voies, ne suffit pas. 
Il faut aussi construire 50 % de logements privés, 5 000 chaque année dans le secteur libre, pour faire face à la demande des nouveaux arrivants, mais aussi celle de ceux qui veulent se rapprocher de la métropole. Les bassins d’emplois sont figés dans des communes dynamiques comme à Pessac, Mérignac, avec l’Aéroparc… des villes où il manque cruellement de logements. 
Nous comprenons que les élus écoutent les habitants ; mais il est nécessaire de partager le foncier, de repenser les formes architecturales, tout en maîtrisant les coûts de construction qui ont d’ailleurs beaucoup augmenté ces derniers mois, tout en réintégrant la nature. Aujourd’hui, produire du logement collectif repose sur trois principes, pour se rapprocher de la maison individuelle : offrir de l’intimité, une pièce pour vivre en extérieur et avec de la nature, c’est-à-dire des espaces de respiration. Il doit y avoir une acceptation d’une certaine densité et de hauteur. Construire en R+1 consomme de la surface de pleine terre pour rien ; il faut une réflexion collective pour faire accepter du R+5 et R+6 sur certains territoires de la métropole, avec de la qualité, des jardins… » 

- En arrivant à la tête de la FPI, votre ambition était d’ailleurs de parvenir à faire baisser le prix du foncier dans la métropole bordelaise. Où en êtes-vous de cette problématique ?

« Le foncier reste la priorité. Il doit y avoir une responsabilité collective des élus comme des opérateurs face à la problématique du foncier. Un nouveau dispositif a été voté en juillet par la métropole pour fixer une part réglementaire de logements neufs à prix maîtrisé dans les projets immobiliers en diffus. A partir d’opérations au-dessus de 2 000 m² de surface de plancher, il y aura un socle de 50 % de logement libre et 50 % de logement social et/ou à prix maîtrisé. C’est une façon de faire baisser le prix du foncier, car le prix du logement libre est actuellement à un plafond. Un plafond car des prix plus élevés se heurteront à une rentabilité de l’investissement locatif trop faible, tandis que l’on est à un juste prix pour les accédants à la propriété, malgré des taux d’intérêt très favorables. Les collectivités de Bordeaux Métropole se sont engagées à cette maîtrise du prix du foncier, avec par exemple, la fin des ventes aux plus offrants. De quoi faire admettre à tous la fin de la surenchère. »

- Comment envisagez-vous le marché et les perspectives pour la période post-élections municipales ?

« Il faut rappeler que la production de dépôt des permis de construire est aujourd’hui complètement à l’arrêt en attendant les élections municipales, sauf dans Bordeaux même. Les promoteurs, les bailleurs ne sont que des rouages de la chaine de production du logement. C’est aux collectivités de déterminer le volume de logement à produire. Nous pensons que 10 000 logements neufs à construire chaque année est un objectif sérieux. Les élus doivent donc se mettre d’accord entre eux pour savoir sur quels territoires produire ces logements. Ce sera aux élus de prendre leur responsabilité. Les promoteurs se mettront alors au service de cette politique. Si malgré les objectifs fixés, tout n’est pas fait pour que cela se réalise, il y a un risque de nouvelles tensions sur le marché immobilier bordelais. Les élus métropolitains ont conscience de cette équation : faire face au besoin de logements en raison de l’attractivité de notre métropole et aux difficultés de l’acceptabilité. 
Nous devons faire œuvre de pédagogie, rendre nos opérations plus attractives, apporter de la qualité dans ce que nous produisons, pour que le partage du foncier se fasse de façon plus solidaire. Promoteurs, architectes, paysagistes travaillent de concert pour rendre les opérations plus « aimables ». Nous n’avons plus le choix d’ailleurs pour parvenir à accompagner l’envie des gens de s’installer ici, pour tenir compter de la démographie. » 

- Quels sont les autres dossiers du moment à la FPI régionale ?

« Le cycle de production est devenu tellement long, 5 ans environ, qu’il faut travailler sur la fluidité de la délivrance des permis de construire. L’urbanisme négocié et intelligent est une bonne chose mais les échanges constructifs ont créé un cycle trop long. Si le principe était vertueux au départ, cela complique la fluidité de la production de logements neufs. Après un an de travail interprofessionnel avec les architectes, la fédération du bâtiment, les bailleurs sociaux…, nous allons être force de propositions sur Bordeaux Métropole d’ici la fin de l’année. Il y a bien d’autres sujets comme la mobilité qui va de pair avec le logement ; mais aussi la biodiversité, le développement durable, le niveau de prix… »
Par Céline Coletto

Un Salon du Logement Neuf de Bordeaux qui s’annonce dynamique


L’édition printanière du Salon du Logement Neuf de Bordeaux ayant dû être annulée en raison des manifestations des gilets jaunes dans le centre bordelais, l’édition automnale de ce salon immobilier s’annonce « dynamique », selon Arnaud Roussel-Prouvost, président de la FPI Nouvelle-Aquitaine. 32 promoteurs sont attendus avec une offre de près de 200 programmes neufs et 4 000 logements en commercialisation. Sur le stand de la FPI, une exposition sur Bordeaux Métropole 2050 sera présentée, notamment autour des enjeux sur l’amélioration et la réappropriation des barrières et boulevards de la métropole. « Ce sera un des enjeux importants du prochain mandat pour des communes comme Talence, Le Bouscat, Pessac… », conclut le président des promoteurs aquitains.

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