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Béatrice Lièvre-Théry, Sogeprom : « Il y a un ralentissement certain du rythme des ventes »

Béatrice Lièvre-Théry Sogeprom
Béatrice Lièvre-Théry est la nouvelle directrice générale de Sogeprom, qui vient de réintégrer le Top 15 des promoteurs tricolores.

Arrivée à la tête de Sogeprom depuis mars 2022 en remplacement de Caroline Fortier, Béatrice Lièvre-Théry, nouvelle directrice générale de Sogeprom évoque le nouveau plan stratégique pris par la filiale promotion immobilière du groupe bancaire, Société Générale, dans un contexte plus que tendu pour l’immobilier neuf.



- Quels sont les dossiers sur votre bureau depuis votre arrivée à la tête de Sogeprom ?

« J'ai effectivement pris mes fonctions en mars en tant que directrice générale de Sogeprom et nous avons donc réécrit un nouveau plan stratégique, publié le 30 juin, le plan 3B. C'était la partie la plus facile en quelque sorte. Il faut s’y atteler et l'exécuter à partir de septembre. »

 

- Justement, en quoi cela consiste ? 

« J'ai une conviction très forte qui est que l'adaptation aux changements climatiques, c'est dès maintenant. Je pense donc qu'il faut qu'on ait de l'avance sur ce sujet et que nos clients attendent ça et que finalement, c'est une formidable opportunité pour les promoteurs. L’immobilier neuf, c'est la garantie pour les acquéreurs d'avoir un logement qui est pérenne dans le temps, qui correspond à des normes extrêmement efficientes puisque la RE 20 20 et encore plus la RE 20 25, ce sont des appartements qui sont très efficients à tous égards. C’est pour cela qu’on a lancé ce pacte 3B qui couvre plus largement que le seul sujet de l'adaptation aux changements climatiques. Nous parlons donc de bas carbone : bâtiment biosourcé avec un système de chauffage extrêmement performant et différent. Et puis le troisième point, c'est tout ce qui est économie circulaire et réemploi. Sur cette thématique du bas carbone qui est notre premier focus, nous nous imposons qu'à partir de 2023, on passait notre production en RE 20 25. Notre objectif sera de produire le plus d’appartements possibles en DPE A. Je pense que tous nos clients deviennent de plus en plus sensibles à cette question du DPE, Diagnostic de Performance Energétique. Acheter un appartement DPE A, c'est quand même la garantie d'une pérennité dans le temps de son logement, de son investissement et puis évidemment des charges d'énergie bien moindres. »

 

- En tant qu’acheteur ou même de locataire, nous sommes tous à la recherche de factures énergétiques moins élevées, mais cela coûte aussi plus cher à produire. Sommes-nous arrivés à un plafond de verre en termes de prix de vente ?

« Ça fait longtemps qu'on dit ça en fait mais on voit que les prix continuent de monter. J’estime tout de même qu'avec la remontée des taux, on va finir par y être. Alors là, quand on est promoteur, ça nous arrange que ça monte à ce stade, parce que ça permet de couvrir en partie la hausse des coûts de construction qui a été très importante. Nous arrivons quand même à un plafond et il va falloir qu’un bon nombre d'éléments s'ajuste. Le foncier, mais pas seulement. C'est trop facile de faire haro sur le foncier. Les coûts de construction devraient se normaliser car on va apprendre à construire en bas carbone et cela va finir par coûter moins cher. On va peut-être travailler sur les coûts de commercialisation. Nous allons revoir toute cette chaîne de valeur pour répondre à la demande. »

 

- La demande qui est moins présente ces derniers temps ? 

immeuble neuf Montpellier
Après l'inauguration d'Higher Roch à Montpellier, d'autres projets emblématiques vont voir le jour avec l'objectif d'une architecture travaillée. © Higher Roch / Montpellier / Julien Thomazo pour Sogeprom
« Oui, ça se ralentit. Bien sûr que ça se ralentit. Après, ce qui est difficile, c'est que le ralentissement, nous ne savons pas qui est de la poule, qui est de l'œuf. Nous avons, comme nos confrères, très peu d'offre en fait. Donc aujourd'hui, nous ne sommes pas très inquiets car les lancements commerciaux qu'on a faits se sont bien passés et nous avons très bien vendu pendant ces lancements. Donc jusqu’ici pas d'inquiétude particulière car il y a peu d’offre mais je crois qu'il ne faut quand même pas se leurrer, il y a probablement un ralentissement du rythme de vente, c'est certain. »

 

- Vous êtes une filiale d'un grand établissement bancaire, quel est le poids de la remontée des taux d'intérêt aujourd'hui dans ce ralentissement ? Qu’est-ce qui bloque les acquéreurs ? 

« Il y a différentes choses qui rentrent en compte. D'abord, il y a évidemment la remontée des taux d'intérêt. Il y a aussi depuis quand même un certain temps un ralentissement dans la délivrance des prêts immobiliers, notamment sous la pression du HCSF qui contraint les banques. Avant, j'avais une casquette à moitié bancaire. Maintenant, je suis plutôt un promoteur. Alors avec cette double casquette, la réalité, c'est qu'on ne peut pas critiquer cette décision du HCSF. Je suis assez favorable au fait de dire qu'on ne s’endette pas au-delà de 25 ans et qu'on essaie de limiter cet endettement à 35 % de ses revenus. Cela n’est pas choquant. Après, les taux sont passés rapidement de 0 à 2 %, donc c'est une hausse importante ; mais on revient seulement à la situation de 2019. Le problème supplémentaire est que les prix ont globalement augmenté de 7 % et cela devient donc plus compliqué qu’à l’époque. On pourrait tout de même espérer des mesures d’ajustement sur le reste à vivre des investisseurs, sur le taux d’usure… Mais nous avons eu peu d'écoute sur le taux d’usure par exemple parce que je pense que des autorités de supervision financière sont quand même inquiètes de la taille de la dette. S’il y a une récession, il y aura du chômage et cela pourrait devenir un peu trop compliqué. Je pense que les pouvoirs publics attendent de voir un peu ce qui se passe en essyant de calmer tranquillement le marché dans un contexte où le nombre de transactions est extraordinairement élevé. Nous sommes loin des années record dans le neuf mais globalement parlant, le nombre de transactions en France est énorme. C'est donc quand même assez justifié finalement qu’on fasse attention. Les dérives sont vite arrivées. »

 

- Revenons au logement neuf au sens strict, à quoi va ressembler un logement neuf chez Sogeprom dans les années à venir. Quelles seront les caractéristiques indispensables d’un futur appartement neuf ?

« Dans le reste du plan 3B, on a un point qui est la biodiversité. Aujourd'hui, tout le monde se cherche encore un peu sur la biodiversité. On voit que c'est un thème qui prend de plus en plus d'importance. Dans tous les cas, il se traduit très concrètement sur le confort des logements avec donc la présence d’espaces extérieurs, la récupération de l'eau de pluie, des jardins partagés, de la pleine terre… Nous accordons une attention particulière aux espaces extérieurs privatifs et communs. Et puis le dernier B, c'est le bien vivre qui englobe tout ce qui est services. C'est très large, l'offre de services dépend de l'immeuble où l’on est. Moi, je ne vais pas faire de grandes annonces globales pour toute la France, nous ne vivons pas de la même manière à Montpellier qu’à Lille et nous n’avons donc pas besoin des mêmes services. D'un quartier à l'autre, ça peut également changer parce que dans un endroit, c'est sympa d'avoir une brasserie en bas de son immeuble, dans l'autre, une crèche, dans un troisième, des casiers connectés pour pouvoir recevoir ses livraisons… 
La question de la mobilité est aussi très importante. Il s’agit de prévoir des mobilités plus douces, des espaces pour ranger son vélo, des prises électriques pour recharger les voitures électriques... 
Un dernier point qui me semble important à intégrer et à caler : comment gérer son bilan carbone quand on est habitant dans un appartement. Je crois qu'il va falloir que l’on commence tous à comprendre, ce que l’on consomme, à quel moment et ce que l’on peut faire pour baisser notre consommation de carbone. Nous allons aussi travailler sur cette thématique-là. 
Ultime point à rappeler, nous essayons d’accorder beaucoup d'importance à la qualité architecturale de nos immeubles. »

 

- Transition toute trouvée puisqu’après l’inauguration de la tour Higher Roch à Montpellier, quels sont les projets symboliques de votre savoir-faire ?

« En plus d’Higher Roch, nous avons livré un autre projet qui s'appelle Organza à Montpellier, qui est vraiment très joli, extrêmement bien construit, avec de jolis jardins, de jolis espaces extérieurs. Il propose un service innovant, c'est un salon qui se trouve entre le hall d'entrée et le jardin commun. C'est très bien fait et ça peut permettre d’y télétravailler quand on a des enfants à la maison, d'envoyer les enfants jouer en bas, de faire un pot entre voisins. L'idée est sympa.

village des médias Paris 2024
Sogeprom construit avec Demathieu Bard Immobilier le village des médias en vue des JO de Paris 2024. © Village des médias Paris 2024
Autre projet emblématique, il y a bien sûr le Village des médias pour Paris 2024. Il est emblématique de notre savoir-faire parce il arrive à cumuler des qualités environnementales importantes avec un prix abordable. On crée un quartier sur une friche. Nous construisons intelligemment ce Village des médias en pensant tout de suite à la phase d'après, avec la phase héritage.
A venir également, un projet à Lyon Part-Dieu avec un mix bureau et logement avec beaucoup de réemploi. Nous avons aussi un très joli projet à Montévrain où nous allons réaliser un immeuble C2, peu courant. C’est intéressant de construire un immeuble C2, il n’y en a pas beaucoup et ce sera un retour d'expérience à creuser. La conception, c'est une chose, mais la réalisation et l'attention portée à de très nombreux détails dans la réalisation permettra d'arriver au C2 et ce sera un bel exemple. »

 

- Un des objectifs à votre arrivée était de réintégrer le Top 15 des promoteurs, c’est déjà chose faite, alors quel est le prochain objectif ?

« L'objectif, c'est de booster le développement. De repartir avec un développement plus régulier dans toutes les régions. Il y a des régions où nous ne sommes pas du tout au niveau où l’on pourrait être. Nous avons bien redynamisé l’Ile de France où nous avions pris du retard, il faut qu'on redynamise bien Lyon et Rhône-Alpes au sens large. C'est un enjeu de développement. »

 

- Comment reste-t-on optimiste, malgré le contexte ? 

« Nous restons optimiste parce que ce que l'on fait a vraiment du sens en cette période. D’abord, il y a un réel besoin de logements, en quantité mais aussi en qualité. Ensuite, nous répondons à un enjeu sociétal important, notamment dans l'adaptation aux changements climatiques. Donc nous restons optimiste car il y a beaucoup de besoins. Pour cela, il faut travailler différemment, même si cela ne va pas se faire en un jour. »

 

- S'il y avait une mesure à mettre en place tout de suite pour soutenir l'ensemble de la filière, quelle serait-elle ?

« Paradoxalement, ce n’est pas une TVA à 10 % qui va bousculer les choses. Je pense que c'est plutôt un principe de réalité qui va s'imposer et que comme il y a des besoins, il va bien falloir avancer. Et après, il faut changer un peu de méthode. 
Les vraies mesures, ça serait de dire qu'on a dix mois maximum pour répondre à un recours contre un permis de construire partout en France. Être plus sévère sur les recours abusifs. Faire respecter les PLU, ce serait bien. Mais en fait, je pense que si on dit ça maintenant, ma réponse n'est pas audible. Parce que quand les PLU ont été conçus, ils n'ont pas été conçus en se disant ça. Et donc c'est probablement tout un process qu'il faut changer en faisant beaucoup plus de concertation, pour qu’une fois qu'on est d'accord sur un PLU, cela devienne vraiment engageant. C'est comme ça que ça peut fonctionner mieux. »

Par Céline Coletto

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