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Benoist Apparu, In'li : « Ne pas délivrer de permis dans les métropoles, c'est anti-écolo à souhait »

benoist apparu in'li
Ancien ministre du Logement, président du directoire d'In'li, Benoist Apparu regrette que les documents d'urbanisme ne soient pas pleinement utilisés.

Tags : Immobilier neuf, Benoist Apparu, In'li, logement intermédiaire, accession intermédiaire, coliving, permis de construire


Président du directoire d’In’li, ancien ministre du Logement, également maire de Châlons-en-Champagne dans la Marne, Benoist Apparu évoque sa vision du marché du logement neuf et ancien en France et les solutions pour développer le logement intermédiaire.



- Difficile de parler du développement du logement intermédiaire, sans parler du logement neuf dans son ensemble, quel est votre ressenti sur la construction ? Seulement 377 000 permis de construire délivrés lors des 12 derniers mois. Peut-on parler de crise ?

 

« Nous sommes en effet dans une situation de crise de l’offre, la production de logements neufs étant en forte réduction, ce qui devrait générer probablement, comme toujours, une augmentation des prix. C’est un cercle vicieux de ne pas avoir assez d’offre et donc d’avoir des prix qui progressent et qui désolvabilisent une partie de la clientèle. 

Il y a eu différentes périodes avec une tangente entre 350 000 et 450 000 logements produits chaque année avec des à-coups. Là, s’ouvre une période où il y a un risque d’avoir une chute plus tendancielle. Nous ne sommes pas sur des phénomènes liés à des crises économiques, mais plutôt des phénomènes liés au fait que les collectivités locales veulent, sous la pression de leurs habitants, globalement moins construire. Comme ce sont eux les principaux décideurs de la construction de logements. Nous avons le sentiment qu’il y a une tendance lourde à moins produire de logement. Un phénomène plus structurel qu’une conséquence d’une crise économique ou sanitaire. »

 

- Vous êtes maire également, qu’est-ce qui bloque ?

 

« Je suis maire d’une commune en zone détendue et je n’ai pas de besoin de production et à la limite, je rêverais de devoir construire des logements car cela signifierait devoir accueillir de nouveaux habitants, ce qui n’est malheureusement pas le cas. Reste que dans les territoires tendus, là où il est nécessaire de construire, là où il y a davantage de densité, là où les habitants sont de plus en plus réfractaires à la construction de logements. Ils veulent davantage d’espaces verts, des arbres, moins de densité, moins de hauteur. Les collectivités qui sont à l’écoute de leurs concitoyens en tirent les conséquences en limitant l’offre de constructions nouvelles. »

 

- Quid de la non-artificialisation des sols ? Quelles solutions pour répondre aux besoins de logements dans ces territoires tendus ?

 

« Nous sommes face à des injonctions contradictoires et quoi qu’il advienne, aucune des solutions prises ne sera bonne. Il n’y a que de mauvaises décisions avec des impacts négatifs. Il faut donc choisir parmi ces solutions à impact négatif celle qui en a le moins. 

De mon point de vue, nous avons deux priorités majeures. D’abord, le réchauffement climatique et toutes les politiques publiques doivent s’adapter à cette problématique. Première cause du réchauffement climatique : c’est l’étalement urbain car c’est plus de kilomètres de routes, plus de tuyaux dans les sous-sols, plus de constructions d’espaces de loisirs, de détente, de bureaux et de logements... Cela consomme des espaces naturels et donc des puits de carbone. 

Deuxième point : nous sommes dans un contexte de croissance démographique, notamment en France. Conséquence : si nous ne voulons pas de densité à plat pour éviter de consommer des espaces, il faut faire de la densité verticale. Il faut bien loger les gens mais ce n’est pas accepter par ceux qui vivent en ville. La densité verticale n’est probablement pas la bonne solution : avoir des espaces verts en bas de son immeuble, c’est certainement mieux qu’avoir un autre immeuble. C’est, selon moi, la solution la moins mauvaise. Cela ne veut pas dire des tours de 50 étages ; cela signifie qu’un bâtiment en R+5 passe en R+6 ou R+7. »

 

- Au final, comment faire alors que ce sont les maires qui signent les permis de construire ? Que les droits à construire des PLU ne sont jamais totalement exploités ?

 

« Il fau que les PLU soient respectés. Le PLU n’est pas imposé à la collectivité locale. Il est édicté par la collectivité locale. Si on respectait le PLU, si on n’avait pas x étages en moins ou x % de constructibilité en moins sur chaque projet, on s’en porterait beaucoup mieux. Il faut accepter un peu plus de verticalité et il faut accepter que les PLU soient opposables aux permis de construire. Pas besoin de transférer cette compétence à l’Etat ou au préfet. On peut imaginer de rendre opposable sur le plan juridique le PLU au permis de construire. Si le PLU prévoit 10 000 m² à construire, le permis de construire doit faire 10 000 m². Si vous faites plus ou moins 10 %, il faudra le justifier. »

 

- Il y a le phénomène des permis de construire moins denses que possibles et il y a actuellement un autre phénomène : celui de collectivités qui refusent tout bonnement de délivrer des permis de construire.

 

« Face au refus pur et dur, ce comportement est selon moi anti-écolo car les logements qui ne sont pas construits dans les villes, sont construits à l’extérieur avec les conséquences que l’on évoquait de l’étalement urbain. C’est anti-écolo à souhait ! Personne n’est au-dessus des lois de la République. Si une collectivité établit un PLU, elle se doit de le respecter. Si le projet est conforme, il n’y a pas de raisons de ne pas l’accepter. A voir ensuite si les promoteurs immobiliers vont accepter d’aller devant les tribunaux pour faire respecter leur droit au risque de ne plus travailler dans cette commune. Il va falloir dépasser cette crainte pour faire respecter les documents d’urbanisme et leur droit. »

 

- Comment développer du logement intermédiaire dans ce contexte ? Pouvez-vous rappeler ce que l’on appelle un logement intermédiaire ?

 

« Le logement intermédiaire est intermédiaire entre le social et le privé. Dans les zones très tendues, comme Paris, la première ou deuxième couronne, il y a un écart considérable entre les loyers sociaux et les loyers privés. Là où je suis maire à Châlons-en-Champagne, il n’y a pas d’écart entre le privé et le maximum du social. Voilà deux situations très différentes qui ont pour conséquence que vous avez la classe moyenne qui est trop riche pour le logement social. A Châlons-en-Champagne, ce n’est pas grave comme le logement privé est légèrement au-dessus du social, ces ménages s’orientent vers le privé. A Paris, entre 13€/m² dans le social et les 30 €/m² du privé, l’écart est tel que bon nombre de jeunes actifs n’ont pas droit au social, sans pour autant correctement se loger dans le privé. Le logement intermédiaire est là pour régler cette situation et loger la classe moyenne. »

 

- In’li, c’est quoi ? Des objectifs chiffrés de production ?

 

« In’li a été créé en 2017, filiale du groupe Action Logement, fusion de quatre sociétés préexistantes qui vivotaient. Nos actionnaires qui sont les partenaires sociaux de l’ex-1 % logement, ont décidé de réinvestir massivement dans le logement intermédiaire. Selon eux, le logement des classes moyennes dans les zones tendues doit être une priorité. Ils nous ont donc donné des objectifs très importants : 80 000 logements à construire en 10 ans, cela représente 20 milliards d’euros d’investissement sur l’Ile-de-France. De quoi développer très massivement ce segment de marché. Le logement intermédiaire est assez nouveau. Il date de 2014 après avoir existé il y a une bonne trentaine d’années. Il faut donc faire reconnaitre ce produit-là. » 

 

- Après le locatif, In’li lance des produits en accession intermédiaire, en quoi cela consiste ? A qui ça s’adresse ?

 

« Le constat fait des difficultés de la classe moyenne pour se loger en Ile-de-France est autant valable sur le segment du locatif que de l’accession à la propriété. D’où notre réflexion pour parvenir également à créer des produits d’accession, sans avoir à demander de l’argent à l’Etat. De quoi éviter d’abonder cette course-poursuite entre hausse des prix et hausse des subventions. Il s’agit de réfléchir en ingénierie financière et juridique pour proposer une meilleure solvabilisation des classes moyennes à l’achat. Deux produits sont en développement. 

Le premier est du leasing immobilier. Une personne va verser 1 500 € par mois pour son logement. Dans une première phase, il sera locataire-accédant avec 1 300 € de loyer et 200 € de part acquisitive, comme dans un leasing automobile. Au bout de cinq ans, ce locataire exerce ou pas son option. Soit il achète et les 1 500 € deviennent son remboursement de crédit, soit il n’achète pas et on lui rend tout ce qu’il a épargné : les 200 €/mois pendant cinq ans. Pourquoi c’est intéressant ? D’abord, le loyer que nous pratiquons est un loyer intermédiaire, soit environ 15 % du marché locatif classique. Ensuite, quand In’li achète en bloc, nous achetons moins cher d’environ 10 % à un promoteur. Cette décote bénéficie à notre locataire-accédant. Enfin, plutôt qu’épargner classiquement durant cinq ans et perdre ce bénéfice en raison de l’inflation immobilière, cette solution permet de bloquer le prix au moment où l’on signe le contrat de location-accession et d’acheter cinq ans plus tard, à un prix fixé cinq ans auparavant. C’est du PSLA amélioré, Prêt Social Location-Accession. »

 

- Quelle autre forme cela peut prendre ? A quoi réfléchissez-vous chez In’li ?

 

« Deuxième produit, plus innovant, c’est de l’accession progressive. Un jeune actif de 25 ans, avec un salaire correct, mais sans apport personnel, mais sa capacité d’achat immobilier n’est que de 15 m², quand son pouvoir d’achat locatif est un peu plus élevé, à environ 30 m², il doit arbitrer entre devenir propriétaire en étant à l’étroit ou rester locataire dans 30 m² sans investir. Nous imaginons un dispositif où In’li va acheter 30 m² à un promoteur immobilier en VEFA et revendre 15 m² au jeune actif, qui versera un loyer pour les 15 m² restants. Cinq ans après, dix ans après…, il pourra acheter la totalité de l’appartement ou le revendre… en prenant sa quote-part avec sa plus-value et il nous reverse également notre quote-part avec la plus-value. Ce modèle-là souffre pour l’instant d’un système de garantie. Il nécessite d’affiner le modèle. Notre stratégie est d’inventer plusieurs produits de ce type, chacun étant une niche, mais cela permet avec plusieurs produits de répondre à des attentes différentes, des clientèles différentes et espérer massifier un peu notre production. »

 

- Quel est l’accueil des collectivités ?

 

« L’accueil est très très bon car certaines collectivités ne sont pas très enthousiastes face au produit locatif. Elles font du social et de l’accession ; entre les deux, point de salut. C’est parfois difficile d’intégrer le locatif intermédiaire dans leur vision ; alors que l’accession intermédiaire leur permet de répondre à la demande de leur classe moyenne. »

 

- Des exemples de programmes neufs en accession intermédiaire ?

 

« Nous avons lancé un programme neuf à Viroflay et Bagneux. Nous allons y gagner entre 10 et 20 points de solvabilité pour les ménages acquéreurs. Exemple, pour acheter un appartement neuf de 75 m² à Viroflay, il faut gagner environ 6 500 €/mois. Notre système de leasing immobilier permet de solvabiliser un ménage de 5 800 €/mois. Ces deux opérations sont des tests : à voir selon l’accueil en termes de commercialisation, à savoir si ce produit sera compris par la clientèle, si elle aura confiance en ce produit… Selon ces retours, nous verrons si nous devrons adapter davantage ou pas ce leasing immobilier. »

 

- In’li se positionne aussi des résidences en coliving. Quel est l’objectif ? Des projets à déjà évoquer ?

 

in'li logement intermédiaire
In'li est une filiale d'Action Logement, dédiée au logement intermédiaire en Ile-de-France, sous différentes formes : locatif, accession, coliving...
« Le coliving est très intéressant pour nous car notre cible de clientèle est la classe moyenne et les jeunes actifs. Associer jeune actif et coliving, cela fonctionne assez bien car cela nous permet de répondre à un moment de passage d’une vie, quand on quitte le logement familial ou quand on trouve son premier travail. Nous allons développer deux gammes de produits : des résidences gérées massives de 100 à 150 lots et de petites maisons collectives à rénover de 8/10 ou 12 chambres. Mais attention aux effets de mode. Si les investisseurs et les promoteurs immobiliers sont très intéressés actuellement par les résidences gérées car c’est très rentable, nous imaginons de notre côté, des produits de coliving avec une possibilité de réversibilité des bâtiments. »

 

- Autre effet de mode ou pas, le retour des investisseurs institutionnels dans le résidentiel ? Comment jugez-vous ce retour ?

 

« Le retour des investisseurs institutionnels, je ne pense pas que ce soit une mode Covid car cela a commencé bien avant. C’est un phénomène plus tendanciel. Ils sont partis pendant 30 ans, ils reviennent car le bureau est un peu moins rentable, car les OAT, taux directeurs, sont négatives à 10 ans, car ils ont besoin de trouver de nouvelles niches, de nouveaux placements. Si le résidentiel a retrouvé une vitalité car les différentiels de rentabilité se sont écrasés et car la complexité juridique et de gestion est en partie levée. Les institutionnels reviennent mais ne gèrent plus et délèguent à d’autres, dont c’est le métier, la gestion locative. Pour moi, le retour des investisseurs institutionnels est durable. 

Pour ce qui nous concerne, nous avons fait une très grosse opération d’investissement avec Axa. Nous avons pris 6 000 de nos logements existants, nous les avons mis dans une foncière et nous allons développer 4 000 logements développés mais pas payés. Cela fait un total de 10 000 logements dont nous avons vendu 75 % à Axa, soit 2 milliards d’euros d’opération. De plus, cette foncière a l’objectif de financer 1 800 logements neufs supplémentaires chaque année pendant 10 ans, soit 15 000 logements neufs à venir. Cela nous permet de développer 20 000 logements en n’en payant que 25 %. C’est un effet levier considérable tout en gérant l’ensemble. L’argent récupéré de la vente des 6 000 logements au départ permet de financer d’autres opérations, d’autres logements. Mais pour pouvoir faire tout cela, il nous faut d’abord une offre et donc des permis de construire, quel que soit les produits et les solutions que nous trouverons pour produire du logement intermédiaire. »

Par Céline Coletto

Benoist Apparu et In’li en bref

 

- L’ancien ministre du Logement, Benoist Apparu, désormais président du directoire d’In’li, spécialiste du logement intermédiaire en Ile-de-France, craint une chute tendancielle de l’offre de logements neufs en France, avec le recul engagé des permis de construire délivrés. Il prône la densité, solution de moindre mal pour l'environnement, pour répondre aux besoins de logements neufs en France.

 

- Pour développer le logement intermédiaire, à destination des classes moyennes et jeunes actifs, ceux qui gagnent trop pour le logement social mais pas assez pour le logement privé dans les zones tendues comme en Ile-de-France, In’li développe du locatif intermédiaire mais aussi désormais de l’accession intermédiaire sur la base du leasing immobilier.

 

- Deux opérations tests ont été lancées à Viroflay et Bagneux par In’li, permettant de faire gagner entre 10 et 20 points de solvabilité aux ménages. 


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