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Bruno Derville, VINCI Immobilier : « La RE 2020 va rendre le neuf encore plus attractif »

Bruno Derville, Vinci Immobilier
Directeur général immobilier résidentiel et des régions chez VINCI Immobilier, Bruno Derville revient sur les stratégies payantes du promoteur. © Olivier Roller

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, Vinci Immobilier


Directeur général immobilier résidentiel et des régions chez VINCI Immobilier, Bruno Derville confirme que le Covid a été un accélérateur de tendances pour le logement neuf. Tendances sur lesquelles le promoteur a déjà bien su rebondir, tout en anticipant la RE 2020. 



- Il semble que la crise sanitaire soit derrière nous, en regardant dans le rétroviseur, qu’est-ce que cela vous a appris en tant que promoteur ?

 

« Nous assistons à une certaine mutation de la demande. Tout d’abord, au niveau géographique avec le développement du télétravail, qui est maintenant accepté davantage par les entreprises. Cela se constate avec l’évolution des prix de l’ancien. La demande va de plus en plus vers les premières ou deuxièmes couronnes de métropoles, soit vers des villes moyennes, soit même vers des résidences secondaires, qui deviennent les « fameuses » résidences semi-principales. Nous le constatons aussi chez VINCI Immobilier et c’est pour cela que nous montons davantage d’opérations dans des villes moyennes où nous ne serions pas allés précédemment. 

La hiérarchie de la hausse des prix immobiliers dans l’ancien s’est complètement inversée depuis 2021. Avant, Paris était le plus dynamique, suivi des villes moyennes et la campagne fermait la marche ; aujourd’hui, l’augmentation est de 6 % en zone rurale, + 3 % dans les villes moyennes et une stagnation en région parisienne. Cela confirme la mutation de la demande géographique.

Nous assistons aussi à une mutation de la demande des produits puisqu’avec le confinement, nous nous sommes tous aperçus de l’importance de la surface du logement. En s'écartant des centres-villes, cela permet pour le même budget d’obtenir davantage de mètres carrés, une pièce en plus, voire de passer d’un appartement à une maison pour avoir des espaces extérieurs. Cette demande d’espaces extérieurs est en effet de plus en plus forte, que ce soit un balcon ou une terrasse, un jardin privatif, un espace vert au sein de la copropriété ou la proximité d’un espace vert public. Ce sont les importantes mutations qui se sont renforcées avec le Covid. En tant que promoteur, nous avions déjà ces espaces extérieurs mais nous y prêtons encore plus d’attention. »

 

- Comment se réoriente-t-on davantage et rapidement vers les villes moyennes ? 

 

« Cela prend en effet un peu de temps entre la négociation foncière, le montage de l’opération, l’obtention de nos fameux permis de construire. Cela produira ses effets progressivement mais le Covid a plus été un accélérateur de tendances. C’était déjà une voie que nous avions prise et que nous avons accélérée depuis la sortie de la crise sanitaire et cela se traduira progressivement dans notre offre. »

 

- Vous aviez eu du nez avec l’acquisition d’un portefeuille foncier de 50 friches, anciennes à usines à gaz d’Engie dans de nombreuses villes moyennes, comme à La Rochelle, Rouen… qui tombent plutôt bien dans ce nouveau contexte ?

 

« Cela tombe doublement bien car nous sommes aussi dans une stratégie de développement durable où la requalification d’anciennes friches industrielles en espaces de logements et en quartier durable, est totalement vertueux. » 

 

- Quel est votre ressenti sur le marché du neuf en général à quelques mois de l'entrée en vigueur de la RE 2020 ? 

 

« La demande reste très très forte et nous sommes plus confrontés à une crise de l’offre. Le renchérissement des normes est, selon nous, plutôt positif car cela crée de la valeur en permanence pour le neuf en comparaison de l’immobilier ancien. Le passage à la RE 2020, même s’il va renchérir un peu le coût des travaux au démarrage, tout le monde va l’absorber. C’est comme quand il a fallu proposer des logements sociaux sur la plupart de nos programmes. A tort, selon moi, la profession a souhaité nous alerter d’un potentiel risque mais en réalité cela a placé tous les promoteurs sur un même pied d’égalité. C’est toujours le passage qui est difficile mais cela sera un surplus de qualité, de qualité énergétique de nos bâtiments, qui va profiter à nos clients et qui rendra le neuf encore plus attractif. Nous étions déjà plus ambitieux que la RT 2012 en général ; cela ne sera donc pas un saut exceptionnel pour nous. »

 

- Un mot sur l’activité commerciale de VINCI Immobilier ? Quelles perspectives pour 2022 ?

 

programme neuf Vinci Immobilier
VINCI Immobilier sera un des acteurs du futur village des athlètes des Jeux de 2024, avec le chantier en cours d'Universeine. © Universeine / Saint-Denis / VINCI Immobilier Kreaction
« Nous surperformons en comparaison du marché, tant sur 2020 que 2019. De même, nous tablons sur une performance interne de + 10 % par rapport à 2019 ; nous sommes d’ailleurs très en avance sur nos objectifs grâce à un fort volume de ventes en bloc avec la CDC Habitat. Au-delà, après un bon démarrage début 2021, nous avons enregistré un tassement de juin à septembre mais cela repart et nous devrions faire une belle année 2021.

Pour ce qui est de 2022, l’incertitude est toujours liée à l’offre. De nombreux terrains sont signés en portefeuille mais il est toujours très compliqué d’obtenir des permis de construire purgés. Les raisons : soit les maires ne veulent plus signer de permis sous la pression de leur électorat, ou soit quand ils veulent bien signer, ils révisent à la baisse la constructibilité des projets, parfois jusqu’à 50 %, par rapport aux possibilités du PLU. PLU qu’ils ont d’ailleurs eux-mêmes édicté. Il y a aussi toujours le problème de recours des tiers mais même si c’est long, nous parvenons à nous en sortir une fois le processus judiciaire terminé. »

 

- VINCI Immobilier 4You avait l’ambition de lever les craintes des acquéreurs à propos des réserves ? Des délais de livraison ? Est-ce toujours ce qui peut freiner les Français à faire appel à la VEFA ?

 

« Trois ans après le lancement de cet engagement, nous avons les premiers retours avec la livraison des opérations proposant cette offre. Cela nous a d’ailleurs permis d’indemniser les clients lors des retards liés aux confinements et au Covid. Ils en étaient très agréablement surpris. Nous continuons de mettre en avant cet engagement, même si la perspective d’un manque de matériaux pourra peut-être pénaliser certaines opérations dans l’avenir. Mais parmi les autres freins, il peut y avoir les prix qui augmenteraient trop fortement, mais aussi le manque d’offre. » 

 

- Où en êtes-vous d’Universeine, futur village des athlètes de Paris 2024 ?

 

« Les travaux ont largement démarré avec une quinzaine de grues en action. Le projet est très largement commercialisé. Sur les plus de 1 000 logements, nous n’aurons que 170 lots à vendre en libre à l’issue des Jeux de 2024. Tout le reste a été vendu en bloc, preuve du retour des investisseurs institutionnels. Après leur intérêt depuis trois ou quatre ans sur les résidences gérées, ils reviennent forts désormais sur le résidentiel. Nous avons la chance chez VINCI Immobilier d’avoir d’importantes opérations, multiproduits, cela permet de les lancer plus rapidement grâce à un socle de vente en bloc. L’idéal serait d’avoir un tiers d’accédants à la propriété, un tiers d’investisseurs particuliers, un tiers d’institutionnels. Le retour des institutionnels montre aussi aux investisseurs particuliers l’intérêt d’aller sur ce type d’actif. »

 

- Quel accueil et quelle évolution sur les offres d’immobilier géré porté par VINCI Immobilier ? Student Factory en logement étudiants ? Ovelia pour le logement seniors ? Et surtout Bikube, où en est-on de cette offre de coliving ?

 

programme neuf Angers
Parmi les opérations emblématiques du savoir-faire de VINCI Immobilier, l'immeuble arbre d'Arborescence à Angers. © Arborescence / Angers / VINCI Immobilier
« Les délais de montage restent longs mais nous espérons lancer en travaux notre première opération Bikube à Montpellier d’ici la fin de l’année. Nous avons en parallèle des projets à Suresnes, Lyon, Toulouse… Ovelia, premier concept d’immobilier géré que nous avons lancé, connaît un bon rythme de croisière puisque nous avons désormais 16 résidences seniors ouvertes, 17 en travaux et une vingtaine en projet bien avancé, c’est-à-dire soit en commercialisation, soit en obtention de permis. Cela devrait nous permettre d’atteindre une soixantaine de résidences Ovelia en 2025. C’est un produit sur lequel les institutionnels se ruent. Nous vendons davantage aux investisseurs particuliers en résidence étudiante grâce à des budgets entre 80 000 et 100 000 € HT, quand il faut débourser entre 200 000 € et 300 000 € HT pour investir en résidence senior. Ces produits gérés représentent désormais 20 % de notre activité. »

 

- Quels sont succès du moment et les opérations emblématiques chez VINCI Immobilier de cette fin d’année ?

 

« Nous allons lancer les travaux du programme neuf Arborescence à Angers, opération issue de l’appel à projet Imagine Angers, qui réunit résidence senior et du logement en accession. Le programme dispose également d’un gite urbain en rooftop et d’un jardin partagé.

Il y a aussi l’opération Calypso à La Rochelle de plus de 200 logements, intégrant une démarche environnementale assez ambitieuse avec des nichoirs à oiseaux, des potagers partagés. Cela a été aussi l’occasion d’une démarche de concertation avec les riverains, ce qui a évité que le permis ne soit attaqué. Nous attirons là tant d’anciens habitants que des investisseurs, confirmant que le logement a, plus que jamais, les faveurs des Français, avec des conditions de financement exceptionnelles. » 

Par Céline Coletto

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