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Cécile Roquelaure, Empruntis : « Crédit immobilier : les signaux sont paradoxalement au vert »

Cécile Roquelaure, Compagnie Européenne du Crédit
Cécile Roquelaure, porte-parole de la Compagnie Européenne du Crédit, évoque les perspectives 2021 pour le marché du crédit immobilier.

Directrice marketing et communication et porte-parole de la Compagnie Européenne du Crédit dont fait partie la société de courtage Empruntis, Cécile Roquelaure dresse le bilan 2020 du marché du crédit immobilier mais surtout les premières perspectives pour 2021.



- Quel bilan tirer de cette année 2020 en matière de crédit immobilier ?

 

« Ça a été finalement une année étrange car la catastrophe qui aurait pu arriver a été évitée. Nous avons enregistré une baisse de 10 % des dossiers finançables avec promesse de vente signée. Le marché du crédit immobilier s’est contracté mais cela aurait pu être beaucoup plus grave en raison de la crise sanitaire et des deux confinements. 

Les ménages ont rêvé d’ailleurs en 2020. Un ailleurs un peu plus grand, un ailleurs un peu mieux organisé, un ailleurs tout court en changeant de département ou de région ; mais, ce que l’on voit dans les chiffres, il n’y a pas eu de grandes révolutions. Les ménages ont pu rêver mais ils ne sont pas forcément passés à l’acte. Sorti du premier confinement, la vie normale a repris son cours, en ne s’attendant pas à en subir un deuxième en fin d’année. Il y aura peut-être davantage de mouvements géographiques l’année prochaine mais il n’y en a pas eu tant que cela jusqu’ici. 

Autre tendance repérée sur l’année 2020, c’est une évolution des profils. Les revenus moyens des emprunteurs ont augmenté par rapport à 2019. L’apport personnel est également fortement en hausse, quand la part de sans apport a diminué. Les conditions ont été d’un côté, euphoriques car on termine l’année avec des taux d’intérêt proches des planchers historiques de l’automne 2019. Ça a été un véritable atout pour les emprunteurs ; malheureusement, il y a eu, en parallèle, les recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, et la prudence normale des banques vis-à-vis des situations professionnelles ».

 

- Quelles sont les difficultés rencontrées par les primo-accédants, les investisseurs en 2020 ?

 

« Pour les primo-accédants, la première problématique a été à propos du taux d’endettement limité à maximum 33 %. De nombreux dossiers de prêt sont juste au-dessus de cette limite de deux points de taux d’effort. Pour preuve, 87 % des primo-accédants recalés auraient été validés si le taux d’endettement était allé jusqu’à 35 % en 2020. 

Pour les investisseurs, plusieurs points problématiques. Premier sujet : l’apport personnel. Jusqu’à 2019, on trouvait des solutions de financement à 110 % pour acheter pour louer sans apport car il y avait une logique fiscale à maximiser le montant de l’emprunt en cas d’investissement locatif. Si les banques ont demandé davantage d’apport aux accédants, elles l’ont aussi demandé aux investisseurs, parfois au-delà des frais. Cela a été problématique quand les investisseurs ne voulaient pas mobiliser de l’épargne. 

Autre problème : le changement de la méthode de calcul face aux risques de défaillance de loyers. Les banques ont regardé avec attention le taux d’endettement des investisseurs en fonction de la situation économique

La méthode, appelée en compensation, pour calculer le taux d’endettement des investisseurs reposait jusqu’ici sur ce que représentait le loyer du bien locatif par rapport à la charge du crédit et cette charge par rapport aux autres revenus et charges. Mécaniquement, cela faisait baisser le taux d’endettement. Ce principe a été abandonné par les banques pour revenir à un calcul strict du taux d’effort. Cela a écarté des investisseurs d’une année sur l’autre.

Dernier sujet : la vacance locative. En période de crise sanitaire, avec du chômage partiel, un risque de défaillance d’entreprises, pour faire de l’investissement locatif, il faut avoir les reins solides en cas de vacance ou de loyers impayés. Les banques ont donc été beaucoup moins volontaristes en 2020 sur le financement des projets d’investissements immobiliers. »

 

crédit immobilier 2021
Si l'année 2020 a finalement limité la casse, 2021 pourrait aussi s'appuyer sur des taux d'intérêt historiquement bas pour rebondir. © Shutterstock
- Comment débute 2021 ? A quoi s’attendre sur le niveau des taux d’intérêt, sur les conditions d’octroi ?

 

« Cela s’annonce paradoxalement sous les meilleurs auspices ; même si le seul bémol reste bien sûr l’impact de la crise économique sur l’emploi et donc sur la demande solvable. Pour le reste, tous les clignotants sont au vert. Côté taux d’intérêt, les premiers barèmes reçus font tous état de baisses de taux et sur toutes les durées. On pourrait atteindre un taux moyen à 1,15 % sur 20 ans. Les planchers historiques de novembre 2019 pourraient même être battus.

Autre point positif : les banques sont très volontaristes sur le marché du crédit immobilier. Elles ont des garde-fous assez clairs du HCSF mais, en même temps, elles ont des ambitions très fortes pour 2021, c’est-à-dire au-delà du chiffre réalisé en 2020, soit une année marquée par un recul de « seulement » 10 à 15 % par rapport à 2019 qui était une très bonne année. Comme les établissements prêteurs n’ont pas l’intention de lever le pied sur le crédit immobilier, dons ils activent le principal levier d’acquisition de dossiers : le taux d’intérêt. On devrait assister à une stratégie conquérante au moins sur le premier semestre. Après n’avoir pas eu de printemps de l’immobilier en 2020, les banques ne veulent pas manquer ni le premier, ni le deuxième trimestre 2021. »

 

- Dans ce contexte, quels conseils donner aux emprunteurs ?

 

« Cela ne veut pas dire que les banques vont accepter de prendre n’importe quel dossier. L’apport va d’ailleurs rester un élément extrêmement stratégique dans la présentation du dossier de prêt. Emprunter sans apport sera encore possible mais cela sera difficile, surtout que la conjoncture économique se tend et que tous les emprunteurs ne seront pas logés à la même enseigne en termes d’emploi. Le bon conseil : bien préparer son projet immobilier et même décaler un peu pour se constituer un apport personnel que d’être déçu en cas de refus. Aujourd’hui, faire simuler sa capacité d’emprunt par un courtier, c’est devenu stratégique en amont de toute recherche. L’apport, c’est le nerf de la guerre.

Les emprunteurs doivent savoir aussi que depuis le premier confinement, les banques regardent toujours la profession, le secteur d’activité mais également davantage la qualité de l’entreprise. Si la banque estime que l’entreprise est fragile, avec du chômage partiel, elle hésitera à financer votre projet immobilier. Dans un même secteur, la banque aura tendance à privilégier un salarié d’un grand groupe de restauration plutôt qu’un emprunteur travaillant dans un restaurant de quartier ; un salarié d’Airbus plutôt que celui d’un sous-traitant d’Airbus… »

 

- Malgré les difficultés à se projeter, quels scenarios envisager pour 2021 ?

 

« Il risque d’avoir une contraction de la demande, donc pour tirer leur épingle du jeu, les banques vont vouloir attirer tous les meilleurs profils et ceux qui sont finançables, avec d’ailleurs une vraie volonté de resolvabiliser la demande. Il y a une volonté de l’ensemble des acteurs, pour preuve l’assouplissement du HCSF, de trouver des solutions pour que la demande reste solvable. 

Plusieurs éléments vont jouer pour cette année : quid de l’évolution des prix immobiliers ? C’est la donnée la plus sensible selon nos partenaires bancaires. Si jamais nous avions une baisse des prix, ce critère étant le plus propice à la resolvabilisation des ménages, on pourrait avoir un appel d’air. Sauf que, pour le moment, une éventuelle baisse est loin d’être homogène. 

prêt immobilier 2021
Faire simuler sa capacité de financement par un courtier avant de se lancer dans un projet immobilier évitera toute déception.
Les taux d’intérêt sont déjà au plus bas ou presque ; le HCSF a déjà assoupli les conditions d’octroi pour 2021 ; la politique des banques sera la plus souple possible tout en gérant le risque, donc le seul élément qui va jouer : la quantité d’offre versus le niveau de demande. Sauf qu’aujourd’hui, on ne voit pas une vraie et globale baisse des prix. Les biens recherchés : plus au vert, plus grand… seront toujours plus demandés. D’autant qu’en parallèle, des retours de terrain montrent que certains propriétaires qui voulaient déménager, devenir secundo-accédants, ont reporté leur projet au vu des conditions économiques mais aussi de l’incertitude liée au prêt-relais. Le cercle vertueux de l’achat revente, qui permet l’arrivée de primo-accédants, se bloque actuellement. Pas de quoi être optimiste sur l’évolution des prix. »

 

- On parle beaucoup du retour au vert suite au confinement. Cela s’est-il traduit dans les actes ?

 

« Il y a eu des rêves de s’installer au vert, principalement dans des départements TGV, non loin de Paris, comme le Loiret, mais le passage à l’acte est beaucoup plus compliqué que prévu. La concrétisation de quitter la région parisienne pour aller s’installer en Normandie ou ailleurs à proximité de l’Ile-de-France se compte sur à peine une dizaine de dossiers. Pour pouvoir emprunter en se délocalisant, il faut avoir un contrat de travail dans le lequel est spécifié le principe du télétravail et tout le monde ne bénéficie pas de cela dans les entreprises. Les accords de télétravail ne sont pas devenus monnaie courante. Il y a donc encore des contraintes à déménager et tout quitter pour se mettre au vert par exemple. L’aspiration à davantage de vert s’est traduite plutôt par l’achat d’une résidence secondaire. » 

 

- Que souhaite-t-on au marché du crédit immobilier en 2021 ?

 

« On se souhaite bien sûr une bonne année immobilière. Il y a beaucoup d’éléments positifs pour 2021, on les a cités. Cela devrait être une bonne année si le virus n’entraîne pas de reconfinement, si la vaccination entraîne de la confiance… L’immobilier a passé 2020 à se réinventer, avec des banques ayant plus de temps à passer sur chaque dossier, des taux au plus bas, des recommandations assouplies de la part du HCSF, davantage de digitalisation dans les actes immobiliers… une année qui nous a permis de se rendre compte que l’immobilier était important pour les Français, combien c’était un secteur stratégique pour le pays. Il n’y a pas de raison que cela ne se traduise pas par du rêve et de la réalité pour tous ceux qui ont envie de se lancer dans un achat immobilier en 2021. »

Par Céline Coletto

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