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Cécile Roquelaure, Empruntis : « l’impôt à la source n’aura pas d’incidences sur la capacité à emprunter »

Cécile Roquelaure, Empruntis
Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis, évoque l'effet psychologique du prélèvement à la source de l'impôt.

Tags : Crédit immobilier, prêt immobilier, taux d'intérêt, Empruntis


La directrice des études et de la communication du courtier, Empruntis, Cécile Roquelaure, évoque le marché du crédit immobilier qui, malgré des taux attractifs proche des records, bute sur un manque d’offres, alors que se profile le prélèvement à la source de l'impôt. Entretien.

- Vous constatez chez Empruntis une parfaite stabilité des taux d’intérêt des crédits immobiliers en cette rentrée 2018, qu’est-ce qui l’explique ?

« La première raison de cette stabilité des taux est que les banques n’ont pas atteint leurs objectifs commerciaux. D’habitude à cette période de l’année, en septembre, les objectifs sont atteints chez certains établissements bancaires donc ils repartent à la hausse, quand d’autres se replacent pour capter des clients. Sauf que cette année, très rares sont ceux qui ont réalisé leurs objectifs et comme on entre dans les dernières semaines pour boucler les dossiers de prêt avant la fin de l’année, les banques sont très volontaristes. D’où cette stabilité parfaite d’un mois sur l’autre sur les taux moyens comme sur les taux minis.
Cela cache tout de même quelques mouvements très marginaux ; mais quoi qu’il en soit, les conditions de prêts restent très attractives. Les banques sont très attentives aux emprunteurs. Si les taux restent stables, en fonction des profils, les décotes sont nombreuses. Chez Empruntis, nous constatons un taux mini de 1.12 % sur 20 ans mais pour certains emprunteurs, le taux descend jusqu’à 1 %, voire moins grâce au jeu des ristournes.
C’est le printemps de l’immobilier à l’automne. Ce que l’on n’a pas connu d’ailleurs cette année. La reprise de la demande n’a débuté que cet été. Cela laisse tout de même peu de temps aux banques pour boucler les demandes de financement des emprunteurs mais les conditions restent très favorables. »

- Est-ce que l’on pourrait battre le record de l’automne 2016 ou allons-nous rentrer dans une phase d’attentisme des banques en matière de taux d’intérêt ?


« Les records ne sont pas loin. A l’automne 2016, le taux mini était de 1.08 % sur 20 ans, nous sommes à 1.12 % et après négociation, nous en sommes très proches, à quelques centimes près ; mais c’est peu probable qu’on les gagne tout de même. Pourquoi ? Parce que quand les banques pratiquent déjà des taux très bas, il n’y a pas forcément de raisons pour elles à faire encore plus dans les prochaines semaines. On pourrait même s’attendre à quelques hausses en novembre si certains établissements bancaires réalisent leurs objectifs d’ici-là.
Aussi car les banques travaillent d’une année sur l’autre. Les dossiers rentrés en cette fin d’année ne compteront que pour l’année 2019 et si certains établissements sont attentifs à cela et provisionnent en quelque-sorte, certaines cloisonnent encore chaque année. C’est paradoxal mais alors que les emprunteurs sont de plus en plus désaisonnalisés, les banques pas encore.
Il n’y a pas eu véritablement de printemps de l’immobilier cette année, cette période où comme d’habitude, les acquéreurs cherchent à déménager pour la rentrée scolaire. Grâce aux services digitaux, aux infos obtenues sur Internet, les acheteurs n’ont plus forcément besoin de se rendre sur les salons et passent à l’acte à tout moment. Nous ne déménageons pas tous à 100 km de notre précédent logement, certains achats immobiliers ne sont donc pas perturbés par la rentrée et un changement d’école. D’où la reprise observée au début de l’été cette année. Donc les emprunteurs profitent de ce moment attractif pour acter leur achat immobilier. Tant mieux pour ceux qui n’avaient pas d’impératifs, les acquéreurs sont chanceux en cet automne. D’ailleurs, il va falloir que l’ensemble des acteurs se sortent de ces contraintes annuelles. »

- Est-ce que la période est propice également à la renégociation, pour des investisseurs par exemple ?

« Il y a de vraies opportunités à renégocier en ce moment ; mais pas de demande réelle. D’abord car le sujet n’intéresse pas les médias et ensuite, car beaucoup d’emprunteurs l’ont déjà fait. Il y a matière à se poser la question avec l’assurance-emprunteur et pour les investisseurs un double-intérêt. Ils peuvent renégocier le crédit immobilier de leur résidence principale, afin de libérer de la capacité d’endettement pour réaliser un investissement. Il y a actuellement une marge de négociation sur les deux financements et une belle opportunité pour optimiser. »

- Quelles perspectives attendre pour 2019 ?

« Il y a là-aussi un phénomène de désaisonnalisation à prendre en compte. Le parcours cyclique des taux n’existe plus. Les conditions pour refinancer les banques sont bonnes, pas de forte inflation et seul le crédit permet de capter de nouveaux clients pour les banques. Sauf évènement macroéconomique, le niveau des taux devrait rester à l’équilibre début 2019 et tout le premier semestre car il n’y a pas de raisons techniques à une hausse forte des taux. La seule chose que l’on ne maîtrise pas, c’est la BCE, qui, comme une épée de Damoclès, aurait un impact possible si elle changeait fortement de politique.
Intrinsèquement, il n’y a pas de hausse de taux à prévoir car il n’y a pas de baisse des prix qui permettrait de compenser. D’ailleurs, toutes les banques se regardent, la concurrence joue à plein. »

- Les taux sont bas et pourtant, vous constatez un ralentissement de l’activité. Qu’est-ce qui bloquent les acquéreurs ? Tant les accédants que les investisseurs ?

« La principale embûche, ce sont les niveaux de prix dans les grandes métropoles où se situent principalement la demande. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages est en baisse. A cela, vous ajoutez l’effet psychologique, voire réel pour certains ménages qui n’ont plus les moyens d’acheter, à cause du recentrage du PTZ et de la suppression des APL Accession. Sans oublier l’offre insuffisante de biens sur le marché. Il n’y a actuellement pas assez de constructions neuves et le parc ancien ne se renouvelle pas assez vite. Certains acheteurs finançables ne trouvent pas de biens, certains biens partent même plus chers qu’annoncés au départ. La demande s’érode donc car certains ne peuvent plus acheter quand d’autres subissent le manque d’offres. Quand la FPI, fédération des promoteurs, annonce une baisse des mises en vente au premier semestre, cela va devenir de plus en plus tendu.
Pour ce qui est des investisseurs, ils représentaient 14 % des emprunteurs au premier semestre, dont 22 % dans le neuf sur les 8 premiers mois de l’année, en légère progression depuis le début de l’été. Il y a eu des tergiversations avec l’impôt à la source, mais le dernier trimestre pourrait permettre un retour plus fort encore. »

- Alors justement, le passage au prélèvement à la source de l’impôt inquiète. Qu’est-ce que cela pourrait changer, outre l’effet psychologique des emprunteurs ?

« Il n’y aura pas d’impact sur le taux d’endettement, nous ont dit les banques. Le revenu net avant impôt qui apparaitra toujours sur la fiche de paie, sera toujours pris en compte. A propos du reste à vivre, les banques vont ajuster leur mécanique et leur mode de calcul. « On ne va pas se tirer une balle dans le pied », nous ont expliqué les établissements bancaires que nous avons sondé chez Empruntis. Ce sera indolore sur la capacité d’emprunt ; mais reste bien sûr l’effet psychologique impossible à quantifier.
Il faut dire que le prélèvement à la source sur 12 mois va permettre de regagner de la trésorerie sur le système de mensualisation sur 10 mois. D’autant plus pour les investisseurs Pinel qui recevront un acompte de 60 % de la réduction d’impôt dès le mois de janvier.


Cela pourrait aussi être bénéfique pour l’investissement et la défiscalisation de voir tous les mois sur sa fiche de paie la différence entre le net avant impôt et après impôt. Quoi qu’il en soit, 2019 sera une année de transition avec une certaine perte de repère les premiers mois tant pour les accédants que pour les investisseurs. D’autant plus s’il n’y a pas de messages positifs autour de l’immobilier sur le niveau de prix ou une reprise de l’offre. 2018 marque de toute façon le début d’un cycle de stabilisation pour l’immobilier. »

A retenir

- Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis, parle d'un printemps de l'immobilier à l'automne avec des taux d'intérêt très attractifs et des décotes pour les meilleurs profils d'emprunteurs, s'approchant des records de l'automne 2016.

- Elle constate un phénomène de désaisonnalisation de l'immobilier. Fini ou presque ces achats immobiliers au printemps pour emménager ailleurs pour la rentrée scolaire. Une donnée que les banques vont devoir mieux appréhender.

- Outre l'effet psychologique impossible à quantifier, il n'y aura pas d'impact sur la capacité d'endettement avec le prélèvement de l'impôt à la source. Cela sera même bénéfique sur la trésorerie avancée au fisc, selon elle.

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