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Cécile Roquelaure, Empruntis : « 2018 bien complexe à prévoir en matière de taux de crédit »

Cécile Roquelaure, Empruntis
Cécile Roquelaure du courtier Empruntis évoque l'évolution des taux d'intérêt et du marché du crédit immobilier en cette fin d'année 2017.

Tags : Crédit immobilier, taux intérêt, PTZ 2018, assurance emprunteur, Empruntis


Directrice des Etudes et de la Communication chez le courtier en crédit immobilier, Empruntis, Cécile Roquelaure, évoque pour nous le marché des taux et du crédit en cette fin d’année 2017, notamment avec les changements à venir en matière de PTZ et Pinel.

- Quelle est l’évolution actuelle des taux ? Peut-on parler d’accalmie ?

« Oui, c’est une certaine accalmie sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers en cet automne, avec des taux toujours très attractifs : sur 15 ans : 1.04 % (taux mini) à 1.55 % (taux moyen) ; sur 20 ans : 1.32 % / 1.80 %. Il y a même de nombreux partenaires bancaires qui baissent leurs taux dans les derniers barèmes reçus chez Empruntis. Il s’agit soit de banques pas bien positionnées jusque-là, soit de banques qui se préparent déjà pour 2018. Elles anticipent en vue du premier trimestre car le début d’année est très important dans le milieu bancaire. D’autant que comme les dispositifs fiscaux ou de prêts aidés seront modifiés l’an prochain, il faut pour les banques être efficaces dès maintenant. Cela explique ces conditions de prêt très favorables. Après les records historiques du dernier trimestre 2016, on a pris de mauvaises habitudes, mais les taux restent très attractifs pour emprunter actuellement. »

- Quelles sont justement les perspectives pour la fin d’année et le début 2018 ?


« La fin d’année sera certainement identique à la tendance actuelle. Cela devrait rester stable. En revanche, cela s’annonce plus compliqué que d’habitude de prévoir les évolutions pour 2018. Nous attendons des éclaircissements sur la fin annoncée de l’APL Accession, les modifications du PTZ, Prêt à Taux Zéro, deux dispositifs de soutien à la primo-accession… On manque de vision sur les perspectives à venir. Nous serons certainement confrontés à une baisse de la demande, on la perçoit déjà car il y a moins d’intentions d’achat. Même si la dynamique reste forte, le marché sera certainement baissier. La hausse des prix, les modifications apportées aux dispositifs de soutien… auront un effet désolvabilisateur. Certains ménages pourraient perdre l’effet levier que représentait jusqu’ici ces dispositifs.
On s’interroge aussi sur le futur comportement des banques, alors que pourrait entrer en vigueur une délégation annuelle de l’assurance emprunteur. Comme pour une assurance voiture ou habitation, les emprunteurs pourraient à compter du 1er janvier 2018, si c’est confirmé par le Conseil d’Etat, faire jouer la concurrence chaque année.
Or, cela aura un impact sur la rentabilité des banques. Actuellement, la marge est limitée sur le crédit immobilier en lui-même, donc les banques compensent avec les assurances-emprunteurs. Si elles perdent des contrats d’assurance à cause de cette délégation, quid de leur comportement sur les taux ?
2018 est donc une année bien complexe à imaginer, tant en raison de cette possible délégation d’assurance que face au changement des dispositifs. Ce sont des éléments contraires ; mais quoi qu’il en soit, il ne devrait pas y avoir de flambée des taux. Même si cela devait remonter, cela serait raisonné. »

- Quelles sont les incertitudes macroéconomiques qui pèsent sur le niveau des taux et sur le marché du crédit immobilier pour les mois à venir ?

« On peut citer l’Europe et la Catalogne. C’est une région très endettée et si elle devenait indépendante, quid de sa dette et des répercussions d’une telle sortie ? Plus proche de nous, ce sont aussi les décisions gouvernementales en matière d’économie qui pourraient faire bouger les taux. Si certaines réformes structurelles entraînent de fortes manifestations dans la rue, cela jouerait aussi sur les taux. Si l’inflation et la croissance se poursuivent, en revanche, cela restera favorable, notamment pour le moral des ménages. »

- Est-il encore possible de boucler des dossiers de prêt pour profiter des PTZ à quotité pleine ou Pinel en zone B2 ?

« Aujourd’hui, les établissements bancaires ferment progressivement la distribution des prêts aidés et des dispositifs fiscaux car ils doivent être édités avant le 31 décembre 2017. Donc par mesure de sécurité, certaines banques arrêtent d’étudier les dossiers de ces prêts dès la mi-octobre, d’autres vont jusqu’au 1er décembre. Si vous avez un projet immobilier déjà un peu ficelé, c’est donc encore possible ; mais plus vous attendez et moins vous aurez le choix dans banques. D’après notre expérience, il reste un mois pour présenter son dossier de prêt ; mais il doit être prêt et complet pour éviter les aller-retours et pour que la banque puisse analyser dans les temps le projet. Dans ces périodes où le temps presse pour certains profils qui voudraient profiter du PTZ version 2017 par exemple, faire un appel à un courtier est d’autant plus important. »

- Quel est justement le niveau de la demande ces dernières semaines ? Avez-vous constaté un afflux de certains profils ?

« Pas d’investisseurs locatifs supplémentaires. Certains avaient déjà pris leur précaution dès les présidentielles, le dispositif Pinel devant s’éteindre fin 2017. Leur part devrait se maintenir sur l’ensemble de l’année.
Nous avons eu en revanche, une forte accélération des primo-accédants en septembre et que l’on devrait retrouver en octobre. Mais cet afflux permet juste de stabiliser la demande.
Pour certains acquéreurs c’est le moment ou jamais de lancer son projet immobilier. Cela sera moins bien en 2018 et encore moins bien en 2019 dans les zones dites détendues, B2 et C. Si 2016 a été une année historique, 2017 devrait rester une bonne année, avec un niveau équivalent de dossiers de prêt finalisés ; mais en revanche, le nombre d’intentionnistes est en baisse. Cela aura des conséquences pour 2018. »
 
- Qui emprunte en cette fin d’année ?

« La répartition est stable et équilibrée sur les 4 derniers mois : 80 % de primo-accédants et 20 % de secundo-accédants. Des secundo-accédants qui profitent de la hausse des prix immobiliers pour revendre et qui permettent donc à des primo-accédants d’acheter. Les ménages modestes, notamment dans l’immobilier neuf, sont attirés par le levier du PTZ lancé en 2016. D’où l’inquiétude qui existe pour ces ménages à qui cet effet levier pourrait manquer dans les mois à venir. C’est d’ailleurs dommage de déjà modifier un dispositif qui fonctionne et que n’a pas deux ans d’existence. Malgré son coût, il aurait fallu conserver le PTZ dans sa version actuelle encore un ou deux ans, surtout tant qu’il manque de l’offre. La perfusion n’est pas saine dans le temps, mais le problème actuel est que l’on manque avant tout de logements. Réduire le dispositif avant de soutenir l’offre n’est pas prudent. »

- On l’a déjà évoqué, en matière de délégation d’assurance, il y a aussi du changement à venir en 2018, de quoi s’agit-il ? Et qui peut en profiter ?

« Si le Conseil d’Etat valide le dispositif, les emprunteurs pourront à compter du 1er janvier 2018 faire jouer la concurrence sur le contrat d’assurance de leur prêt immobilier chaque année, comme pour une assurance voiture. Il y a tout de même des conditions assez strictes : il faudra présenter à la banque une équivalence de garantie, les délais sont aussi très contraints. Le changement pourra se faire à la date-anniversaire du contrat d’assurance, qui n’est pas forcément la même que celle du contrat de prêt. Attention donc ! La banque doit aussi recevoir une lettre recommandée deux mois avant cette date-anniversaire.
C’est très encadré mais tout le monde aura intérêt à faire étudier son contrat d’assurance emprunteur. Un contrat dont le coût est lié à l’âge, à l’état de santé… Comme pour un rachat de crédit, il va falloir étudier chaque cas pour voir si c’est pertinent de changer d’assurance. Mais ça peut être très intéressant sur certains profils. »

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