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Christophe Capelli dubitatif face au logement neuf subventionné mais aussi très taxé à la française

Christophe Capelli
PDG du groupe Capelli, Christophe Capelli évoque sa vision du marché du logement neuf français, en comparaison de ses expériences étrangères. © Studio Erick Saillet

Tags : Immobilier neuf, Capelli, promoteur immobilier


PDG du groupe éponyme avec son frère, Christophe Capelli évoque la présidentielle française ; mais surtout la santé de son entreprise en France ; mais également à l’étranger où le promoteur y puise des idées originales et qui fonctionnent.

- Actualité oblige, comment trouvez-vous cette campagne électorale ? Le logement est peu présent dans les débats, inquiétude à l’approche du second tour ?

« Le fait que le logement soit absent des débats ; finalement, je le ressens bien. Cela veut dire que pour les candidats, c’est traité comme une évidence puisque le logement est reparti. Cela a permis d’endiguer en partie le chômage, cela a donné de l’activité au BTP. Comme les candidats semblent passer au-dessus du sujet, je préfère voir le verre à moitié plein. Le logement est vu comme une nécessité absolue, donc pas besoin de revenir dessus, comparé au sentiment de révolte ou à la sécurité. En même temps, François Hollande a fait tellement de mal au logement à l’époque de Cécile Duflot, que c’est plutôt une bonne chose.
J’ai quand même un regard médusé par tout ce qui se passe ; mais comme sur un bateau, chez Capelli, nous avons appris à faire avec, gérer face à une grosse houle ou un simple clapotis.
J’ai aussi appris à regarder ce qui se fait ailleurs. Nous réalisons désormais 100 millions d’euros de ventes au Luxembourg et tout est bien différent. Le système y est très simple : pas de TVA sur le foncier et seulement 3 % de TVA sur le logement neuf ; alors qu’en France, nous avons un logement fortement subventionné : PTZ pour l’accession et défiscalisation pour l’investissement ; mais très taxé en amont. Qu’est-ce qui fonctionne le mieux à votre avis ? Là-bas, tout le monde arrive à acheter. Il n’y a pas non plus de recours sur les permis de construire comme en France. Les recours se font au niveau des PLU qui sont opposables ; mais dès que le PLU est adopté, aucun recours n’arrête un projet. Ça changerait la donne en France si un tel système était adopté.
Le Luxembourg fait face à une démographie très importante, alors en prévision, des terrains ont été rendus constructibles pour 5 ans seulement. Soit vous vendez pendant cette période, soit le terrain redevient non-constructible ensuite. De quoi éviter la spéculation foncière, tout en créant une nouvelle offre. »

- Comment se déroule ce début d’année 2017 malgré cette échéance électorale ? Quid des bilans de 2016 chez Capelli ?

« Tout va très bien. Nous profitons de la confiance des acheteurs, de taux d’intérêt plutôt faibles ; mais aussi de ce cercle vertueux où tout le monde dit que c’est le moment d’acheter. La période est plutôt positive ; même si, bien sûr, le chômage reste élevé, il y a une certaine inflation des salaires, tous les signaux sont positifs depuis deux ou trois ans et je pense que cela va le rester pendant encore. Nous avons réalisé un excellent premier trimestre avec à mi-février, 300 millions d’euros de vente, soit + 20 %. Sur 2016, les 9 premiers mois de notre exercice comptable, représentaient + 30 % d’activité, soit 1 700 ventes de logements neufs au total. J’ai quand même une crainte importante : l’inflation foncière. Il y a peu d’ouverture à l’urbanisation, comme au Luxembourg que je vous citais. Quand par exemple, sur Bordeaux, nous sommes 57 promoteurs présents dans un périmètre hyper-limité, cela devient très problématique. Les clients sont actuellement resolvabilisés ; mais on se met une balle dans le pied avec le prix du foncier. »

- Quel est justement le portrait-type de l’acquéreur chez Capelli ?

« Nous réalisons 35 % de nos ventes en bloc auprès de bailleurs sociaux ou en résidences seniors par exemple. Sur les 65 % restants, cela se partage entre 60 % de résidence principale et 40 % d’investissement. Culturellement, depuis 41 ans qu’existe l’entreprise, la résidence principale reste notre cœur de cible puisque nous étions lotisseur au départ. Faire du logement traditionnel pour l’accession
appartement neuf Luxembourg
Avec leurs façades en verre blanc teinté, les 2 plus hautes tours de logements du Luxembourg offrent aussi un toit-terrasse commun équipé de barbecue. © Capelli
attirent de fait des investisseurs. Avoir toujours le prix de vente en tête pour solvabiliser la primo-accession, c’est l’essentiel. »

- Qu’est-ce qui fait votre différence aujourd’hui sur le marché du logement neuf ?


« Amener quelque chose en plus, une originalité à apporter aux clients. C’est d’autant plus vrai et flagrant à l’étranger, dans des pays comme la Suisse ou le Luxembourg, des pays plutôt riches, où il faut, en plus du prix au mètre carré, offrir autre chose. Exemple au Luxembourg où nous avons gagné un concours pour les deux plus hautes tours de logements du pays. Le Luxembourg est un pays où les logements sont plus grands qu’en France : 60 m² pour un appartement avec une seule chambre ; alors, nous avons offert gratuitement une chambre en plus dans les logements de 65 m². Moi, je crois beaucoup au concept du barbecue et j’ai pensé à partir d’un de mes voyages à l’étranger où je vais pour trouver des idées justement, créer un espace commun au sommet de ces deux tours : des toits-terrasses avec des barbecues. C’est un franc succès : 75 % déjà commercialisés depuis octobre sur plus de 10 000 m² de surface de plancher pour cette opération. »

- On en a beaucoup parlé mais votre stratégie de s’ouvrir à d’autres pays européens : Luxembourg / Suisse, porte-t-elle ses fruits ? De nouvelles régions dans l’hexagone où se développer ? De nouveaux pays ?

« Dans les 24 mois à venir, nous allons nous concentrer sur les zones déjà couvertes par Capelli. L’Ile-de-France où nous avons 2 000 logements neufs en développement cette année, après 1 600 réservations en 2016. Rhône-Alpes, notre région d’origine bien sûr, où nous ambitionnons que cela redevienne un gros secteur. Nous sommes présents aussi sur Lille et Bordeaux ; mais la profondeur de marché y est moindre. Lille où nous avons remporté un concours de 40 000 m² de surface de plancher avec l’architecte Jean-Michel Wilmotte, et où nous avons aussi un projet dans Lille intra-muros.

Lire aussi - Logement neuf : Wilmotte et Capelli réunis à Saint-André-lez-Lille

Nous travaillons aussi en Suisse sur les cantons de Genève et de Vaud et donc au Luxembourg où nous souhaitons intensifier encore notre présence. J’aimerais bien aussi à terme aller vers l’Allemagne : Berlin, Francfort… il y a une nouvelle pression sur les prix de l’immobilier, c’est un pays de locataires ; mais c’est en train de changer. L’assurance-vie devenant peu rentables, les Allemands réinvestissent leur argent dans la pierre et chez eux. On dit la démographie en berne ; mais du coup, ont été créées des sections entières en anglais à l’université pour faire venir des étudiants étrangers. Des étudiants des pays du sud de l’Europe, eux très attachés à la notion de propriété, qui pour certains s’installent définitivement en Allemagne et pourraient donc être à la recherche de nos types de produits. Avec 88 millions d’habitants, cela reste tout de même une vraie profondeur de marché.
Pour ce qui est de la France, cela pourrait être PACA, plutôt Nice que Marseille ; mais là, c’est le cœur qui parle. »

- Objectifs et stratégie de Capelli dans les prochains mois ?

« L’objectif est clair et chiffré : 30 % de croissance annuelle sur les 3 ans à venir. Pour y parvenir, il faut étoffer les équipes. Cela repose aussi sur trois piliers pour trouver des terrains : le relationnel et le diffus, on les avait déjà ; il fallait donc se tourner vers les concours à remporter. »

- Justement, vous êtes dans les quatre dernières équipes retenues pour un des lots de l’appel à projet Réinventer la Seine, celui de la Place Mazas dans Paris intra-muros. Quel est l’intérêt pour un groupe comme le vôtre de participer à de tels concours ? Vous vous associez aussi à de grands noms de l’architecture, pourquoi ?

« Nous avons nos chances
appartement neuf Lille
Dans la métropole lilloise, Capelli signe un projet de 300 logements de standing avec l'architecte Jean-Michel Wilmotte. © Capelle / JM Wilmotte
dans ces concours. Nous sommes une entreprise avec une parfaite solidité financière et des collaborateurs très capés pour les collectivités, tout en étant proches. Capelli, c’est notre nom, alors on engage notre crédibilité sur nos projets. Nous sommes aussi un petit Poucet dans ces concours et ça aussi, cela peut attirer les collectivités. Cela ne nous empêche pas d’être innovant. Nous travaillons en ce moment avec une entreprise suisse pour développer un système d’interface via tablette dans nos logements, avec de la domotique évolutive à compléter selon les besoins de l’occupant et ses revenus. Une interface qui permettra un lien avec la ville et ses associations par exemple ; mais aussi pour rechercher une nounou. »

- Quelles sont les opérations emblématiques du moment chez Capelli ?

« Nous sommes dans la continuité des concours que nous avons gagné. Nous avons parlé de l’opération au Luxembourg, il y a également celle de Plessis Pâté dans le sud de Paris, en Essonne.

Lire aussi - 410 logements neufs sur la ZAC Charcoix de Plessis-Pâté

En Suisse, à Lancy, nous avons imaginé des logements hyper-optimisés pour permettre aux Genevois de devenir propriétaires alors que seuls 18 % des Genevois le sont. Ce sont des logements accessibles qui se vendent bien pour nous en tant que promoteur, mais qui sont aussi pertinents pour l’acquéreur. La configuration de ces logements à 9 500 francs/m² est très intéressante pour la collectivité. Ce n’est pas faire du logement social, mais plutôt sociétal et c’est caractéristique de notre ligne directrice chez Capelli. »

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