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Emmanuel Desmaizières, Icade : « Dans un monde d'inflation, l'immobilier est une véritable valeur refuge »

Emmanuel Desmaizières Icade Promotion
Emmanuel Desmaizières, directeur général d'Icade Promotion, reste vigilant mais optimiste pour le logement neuf.

Directeur général d’Icade Promotion, Emmanuel Desmaizières évoque la stratégie bas carbone de l'entreprise, mais aussi les raisons de rester optimistes pour l'immobilier neuf.



- L'actualité estivale chez Icade, c’est l’accord sur les 70 sites d’Engie à reconvertir. C'est l'avenir de la promotion immobilière : reconstruire la ville sur la ville ? 

 « Oui, l'avenir, c'est effectivement de transformer des friches industrielles qui aujourd'hui sont polluées et les transformer pour créer du logement et ainsi répondre à la demande forte des ménages. C'est le moyen par la création de ces centaines de logements d'y répondre sur des métropoles, sur toute la France car c'est 70 sites sont situés sur l'ensemble du territoire national. Il y a des sites dans des grandes villes, dans des villes moyennes et des villes plus secondaires qui donneront lieu à des développements plus restreints. »

Lire aussi - Reconversion urbaine : 70 sites d'Engie vont se métamorphoser

 

- C’est l’avenir aussi de se déployer sur les villes moyennes ? Vous avez remporté un terrain à Concarneau récemment, ce n’est pas forcément là où on vous aurait trouvé il y a quelques années. 

« Ce sont en effet des régions où l’on travaillait moins par le passé qu'aujourd'hui, en particulier la frange atlantique. C’est un secteur qui est très attractif parce qu'il offre une très bonne qualité de vie, avec une desserte TGV comme en Bretagne qui fonctionne bien. C'est la même chose pour les Landes et le Pays basque. Le marché de la côte atlantique fonctionne bien dans son ensemble. Donc nous y répondons car c'est aussi pour nous le moyen de nous adresser à une clientèle nouvelle à des prix qui sont parfois plus accessibles que les grandes métropoles où la situation est très tendue d'un point de vue des prix. » 

 

- Vous êtes aussi un acteur important de la reconversion d’établissements de santé, comment cela se déroule ?

« Nous sommes là sur des transformations d’hôpitaux, davantage dans des zones très urbaines dans ce cas-là. C'est le cas à Nanterre ou à Caen, avec un développement en centre-ville d'opérations très qualitatives, au cœur des services et des transports. Pour Caen, à la place de l’hôpital Clemenceau par exemple, nous revenons sur la côte Ouest, dans une situation de marché qui est très porteuse. »

 

- En quoi, justement, le marché reste porteur, selon vous ?

« On parle beaucoup des taux d'intérêt qui sont en effet orientés à la hausse, mais qui se stabilisent depuis quelques semaines. Pour autant, cela reste attractif et aujourd'hui, dans un monde d'inflation, l'immobilier est une véritable valeur refuge. L'intérêt pour les jeunes ménages d'acheter aujourd'hui, c'est de profiter encore de taux qui sont historiquement bas, même s'ils sont un peu plus haut que la fin de l'année dernière. Nous restons pour le moment en dessous des 2 %, c'est très accessible et cela permet, d'un point de vue patrimonial, de se préserver de l'avenir. Nous avons un niveau d'écoulement d'opération qui est très bon, avec des besoins qui sont là et que l’on essaie d'assouvir au fur et à mesure de nos lancements commerciaux. »

 

- N’est-on pas arrivé, tout de même, à un certain plafond de verre en termes de prix ?

« Aujourd'hui, ce qui est sûr, c'est qu'on est sur un marché en sous offre. Nous sommes à une offre à 70 000 lots pour la France entière alors que le marché annuel est plutôt de l'ordre de 100 000, 120 000, voire 130 000 lots. Nous n’avons donc jamais été aussi bas. D’où cet effet de rareté du logement, qui se traduit par une hausse des prix, avec des fonciers, en entrée de processus, qui sont de plus en plus coûteux. Est-on à un plafond de verre ? En tout cas, nous avons l'enjeu effectivement de retrouver les moyens de resolvabiliser la clientèle des jeunes, des jeunes actifs, des primo-accédants pour qu'ils puissent accéder à la propriété. C’est cela qui est important. »

 

- Comment faire cela ?

programme neuf Grand Paris
Symbole des engagements bas carbone d'Icade, le quartier qui va accueillir le village des athlètes de Paris 2024. © Village Olympique Paris 2024 / Icade
« Nous essayons déjà d'avoir un produit de grande qualité qui permet, au moins, en termes de qualité prix, de bénéficier d'espaces extérieurs supplémentaires qui offrent quasiment une pièce en plus. Aujourd'hui, même en région parisienne par exemple, avoir un balcon que l'on peut végétaliser d'une part, poser une table et y travailler, y dîner, c'est un vrai plus. En tout cas, pour le même prix, chez Icade, nous essayons d'apporter plus de surface et plus de souplesse dans l'organisation du logement. »

 

- Acheter du neuf aujourd’hui, c’est aussi acheter du logement bas carbone et donc miser sur la valeur verte plus tard en cas de revente ? 

« Il y a un double intérêt à notre stratégie bas carbone. Le premier, c'est la démarche citoyenne en tant que promoteur, chez Icade en particulier, c'est un positionnement stratégique très fort que de se mettre dans cette trajectoire du 1,5 degré cinq limité par rapport au réchauffement climatique et donc avec une construction bas carbone, recours aux matériaux biosourcés. Nous avons par exemple beaucoup d'opérations en structure bois. A l’enjeu citoyen, par rapport à nos clients, il y a un second enjeu à propos de la valeur patrimoniale de ces actifs, pérenne dans le temps, qui va même s'apprécier dans le temps parce que c'est un produit qui sera toujours à la norme la plus optimisée sur ce type de sujet. Nous voyons bien actuellement le grand décalage qui existe en matière de performance énergétique entre le logement ancien et le logement neuf. Donc, outre le fait de bénéficier, souvent d'une place de parking en sous-sol, d'un balcon, d'une terrasse qui soit spacieux, il y a ce rapport à la performance énergétique qui n'a rien à voir entre le neuf et l’ancien. »

 

- Faut-il du coup une pause normative dans le neuf comme réclamée par les instances de la FPI dont vous faites partie pour freiner la hausse des prix ? 

« La consommation énergétique est devenue très faible dans les logements et donc elle prend une part tout à fait mineure dans les charges. Mais nous avons désormais dans le neuf des enjeux par rapport au réchauffement climatique de la fraîcheur. Comment arrive-t-on à rafraîchir les logements sans dépenser beaucoup d'énergie ? Et puis, il y a l'enjeu aujourd'hui du bas carbone, c’est-à-dire comment on arrive à intégrer des matériaux biosourcés. »

 

- Vous êtes d’ailleurs la première entreprise de construction à avoir sollicité le vote de vos actionnaires sur cette politique climatique et environnementale. Est-ce que cela peut être un argument sur certaines catégories d’acquéreurs, les jeunes par exemple ? 

« C'est un argument envers trois publics très différents. Le premier, ce sont nos clients qui sont concernés, mais qui ne sont pas toujours prêts à payer le surcoût que ça peut générer. En tout cas, de plus en plus, à prix équivalent, ils vont faire le choix d'aller vers un immeuble responsable. C'est donc un argument pour les promoteurs qui le font et pour Icade en particulier. Le deuxième public, ce sont les élus. Pour leur permettre de construire, c'est important de leur apporter ces solutions par rapport aux enjeux environnementaux afin qu'ils puissent se les approprier et les porter à nos côtés. Et puis, le troisième public, ce sont les jeunes diplômés qu’on recrute et qui sont très intéressés par nos engagements. C'est même une condition pour venir travailler dans cette profession qui est à prendre en compte. »

 

- Comment allez-vous gérer la coexistence entre Pinel et Pinel+ à compter du 1er janvier ?

« L’idée est bien sûr d'avoir un maximum de logements en Pinel+. Ensuite, c'est dans les deux cas, un système fiscal qui est intéressant et que l’on sait expliquer dans les bureaux de vente. Il y a un niveau de défiscalisation qui est un peu différent, mais qui n'est pas non plus extrêmement différenciant entre les deux versions. 
Pour ce qui est de la production, la profession est finalement très proche des standards de surface du Pinel+. L'enjeu porte plutôt sur le sujet climatique et la classification par rapport aux attentes de la RE 2025. C'est le point qui est le plus impactant. »

 

- L’îlot démonstrateur de votre savoir-faire actuellement, c’est le quartier des athlètes de Paris 2024, en quoi ce projet est symbolique ? 

« C'est emblématique par la résonance qu’auront les Jeux Olympiques de Paris dans le monde ; mais c'est avant tout un quartier qui est conçu et qui sera réalisé et qui, le temps des JO, va se transformer en quartier des athlètes. Ici, nous sommes bien dans cette logique d'un quartier pérenne avec de la mixité de fonctions, avec des services au rez-de-chaussée, du commerce, des bureaux, des logements. Mixité sociale avec toutes les gammes de logements, des logements en accession très haut de gamme jusqu'au logement social et qui intègrent les enjeux environnementaux, largement au-delà de la RE 2025 parce que nous sommes sur des standards de climat 2050. Nous avons une forêt urbaine de 3 000 m² et une centaine d'arbres qui seront plantés, qui vont permettre de baisser de plusieurs degrés la température ressentie. Nous sommes emblématiques sur le sujet de la construction bas carbone, sur le rapport justement au réchauffement climatique et comment on s'adapte, comment on y fait face, et puis aux enjeux de ville, c’est-à-dire comment on crée l'attractivité et le flux, l'envie d'habiter et de venir y travailler. » 

 

- Ce projet est encore un petit peu lointain, même si les chantiers sont engagés, quelles sont les opérations qui vous tient à cœur en ce moment ? 

programme neuf Versailles
L'enjeu de la nature en ville, un des piliers des projets immobiliers d'Icade Promotion. © Les Bosquets du Roi / Versailles / Icade
« Un exemple avec un sujet qui est très important, c'est la place de la nature en ville. Nous venons de lancer le quartier de Gally, à Versailles, sur une ancienne friche militaire. Sur 17 hectares, nous allons renaturer douze hectares d'espaces naturels. C'était un espace pollué et on en fait une véritable cité jardin à proximité du château et dans un espace extrêmement naturel. Cette place de la nature en ville, c'est aussi un des enjeux de notre métier. »

 

- Comment rester optimiste face aux difficultés du moment ?

« On se dit que l’on fait un très beau métier, qui répond à un besoin qui est essentiel, qui est celui de loger les gens et celui de donner aux entreprises un outil de production avec les espaces de bureaux qu'on leur met à disposition pour que les gens puissent travailler ensemble avec une cohésion sociale. Il s’agit de répondre aux besoins avec des conjonctures, un environnement qui présente parfois certaines difficultés. C'est le cas actuellement avec la crise des matériaux, de l'énergie, l'inflation… ; mais aujourd'hui, on a des clients qui sont solvables et qui ont des besoins. Nous restons optimistes, mais vigilants et réalistes. »

 

- Quelle serait la mesure, selon vous, qu'il faudrait mettre en place là aujourd'hui pour soutenir le pouvoir d'achat ? 

« Il y aurait une mesure intéressante à prendre, c'est de donner plus largement accès aux promoteurs au sujet de démembrement entre le foncier et le bâti. Cela permettrait d'abaisser le prix de sortie de 30 à 40 % tout en étant dans la logique de pleine propriété pour nos clients. Nous faisons déjà du BRS, mais il faudrait pouvoir nous donner accès aux offices de foncier solidaire pour pouvoir porter nous-mêmes des organismes de foncier solidaires pour que l’on puisse utiliser cet outil et répondre à la demande des primo-accédants dans le diffus. » 

Par Céline Coletto

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