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Frank Maire, Alcys Réalisations : « La demande de logements neufs en Alsace n'a jamais été satisfaite »

Frank Maire, Alcys Réalisations
Frank Maire, co-fondateur d'Alcys Réalisations, également président de Pôle Habitat FFB dans le Bas-Rhin, apporte sa vision du logement neuf.

Tags : Immobilier neuf Strasbourg, Alcys Réalisations, Pôle Habitat FFB


Président du Pôle Habitat FFB du Bas-Rhin, co-fondateur d’Alcys Réalisations, Frank Maire revient sur l’activité du logement neuf dans le Grand Est, confronté à une crise majeure de l'offre, alors que le promoteur croit au potentiel du neuf pour assurer la transition écologique. 



- Quel est votre ressenti sur le marché du logement neuf dans votre région depuis le début de l’année ? 

 

« Avec mes deux casquettes de président du Pôle Habitat FFB du Bas-Rhin et co-gérant d’Alcys Réalisations, cela offre une vision plus large du marché, quand on sait que la commande de logements neufs en France, c’est 30 % de toute la filière du BTP. Cela a donc un impact considérable sur l’économie, le plan de relance et l’emploi. Aujourd’hui, rien que pour le Bas-Rhin, pour la FFB, nous avons plus de 800 entreprises adhérentes et 11 000 salariés. La conjoncture actuelle aura des conséquences majeures sur l’activité du bâtiment et donc sur l’emploi. Comme les chiffres sont catastrophiques, on va vers une perte d’emplois de 100 000 salariés sur toute la France dans les douze prochains mois, considérant que les chiffres de production de logements neufs pour 2021 ont été une nouvelle fois revus à la baisse. La FFB estime que pour l’heure, moins de 300 000 logements neufs seront construits cette année. C’est une barre historiquement basse, pas vue depuis presque 30 ans et ce n’est pas le résultat uniquement de la crise sanitaire, il faut le rappeler, bien au contraire. 

On va ressentir très rapidement les effets de cette raréfaction de la production de logements neufs, avec une hausse rapide des prix, que l’on perçoit déjà partout en France ou presque. 

Pour le Grand Est, les derniers chiffres, à début mars, font état d’un recul des ventes de 25 % pour le logement individuel groupé et collectif. Le prix moyen des logements neufs à Strasbourg vient de franchir la barre des 4 600 €/m², hors stationnement. Cela va encore durer puisque le recul des permis de construire accordés en France est de 21,8 % sur un an dans le logement collectif. Cette baisse continue de s’accélérer. Nous n’en sommes qu’au début du processus de pénurie de logements. Les prix ne sont donc qu’au début d’un processus d’augmentation. »

 

- Qu’est-ce qui pénalise la production de logements neufs actuellement ?

 

« C’est lié à plusieurs phénomènes convergents : d’abord le blocage des permis de construire sur les territoires par les maires. Des maires qui ne souhaitent pas ou plus délivrer des permis de construire pour du logement collectif ou qui souhaitent revoir considérablement à la baisse la production de logements sur leur territoire.

Deuxième phénomène : la future mesure de la loi Climat et Résilience qui vise l’objectif de zéro artificialisation des sols, la ZAN d’ici 2050, et notamment une division par deux de la consommation foncière sur les 10 prochaines années. La ZAN va accentuer la pénurie de terrains à bâtir et donc la guerre des prix que se livrent tous les acteurs de l’acte de bâtir : aménageurs, constructeurs de maisons individuelles ou promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux, pour poursuivre leur activité. La rareté créant la cherté, là aussi, cela va contribuer à la hausse des prix du foncier et donc du prix final des logements neufs. Le comble : cette rareté et donc cette cherté est organisée par la loi !

Sans oublier : les réglementations nouvelles qui viennent renchérir le coût de construction, comme la future RE 2020, qui entrera au 1er janvier 2022. A laquelle s’ajoutent des mesures prises localement dans les PLU et autres documents d’urbanisme des collectivités. Cela accentue encore les obligations en matière de transition écologique, d’énergies renouvelables, de mobilité douce… et qui vont déjà au-delà de la RE 2020. Exemple avec le volet Air / Energie Climat de la modification 3 du PLUi de l’Eurométropole de Strasbourg. Philosophiquement, cela va dans le bon sens puisque nous sommes tous inscrits dans la transition écologique mais l’accélération de la volonté des pouvoirs publics va forcément induire des coûts nouveaux que la filière ne peut encore quantifier. Un phénomène se rajoute : la pénurie de matériaux comme sur l’acier, le bois… Tout joue pour entraîner une hausse des prix. »

 

- Face à cette hausse des prix que l’on perçoit déjà, comment se comporte la demande dans votre région ?

 

programme neuf écologique Strasbourg
Eko 2 à Strasbourg d'Alcys Réalisations a été le premier programme neuf labellisé BBCA du Grand Est. © Eko 2 / Strasbourg / Alcys Réalisations
« La demande reste très forte en France comme en Alsace. La demande en Alsace n’a jamais été satisfaite et la demande ne peut pas se réduire car les phénomènes sociétaux l’empêchent de se réduire. La métropole de Strasbourg garde un solde migratoire positif. Pendant des années, les pouvoirs publics ont voulu hyper-métropoliser la France en créant des pôles où l’on concentre les commerces, les services, les écoles… Ce phénomène d’attractivité des métropoles se poursuit. Vous rajoutez à cela les phénomènes de la fragmentation des familles, avec les divorces, le vieillissement de la population avec le maintien à domicile, l’arrivée de jeunes actifs sur le marché de l’emploi et donc sur le marché du logement… cela nourrit très fortement la demande et cela donne 24 000 demandes de logements sociaux en instance à Strasbourg. Quand, en parallèle, la production globale de logements neufs revue à la baisse pourrait ne pas dépasser les 3 000 nouveaux logements par an, nous allons vers une crise majeure du logement, qui va nécessiter une réaction forte du gouvernement. »

 

- Est-ce qu’en parallèle, vous avez perçu un report vers des villes moyennes dans votre région face à ce manque de logements dans la métropole strasbourgeoise ?

 

« Ce phénomène est en effet aussi constaté en Alsace dans des villes comme Colmar, Sélestat, Brumath, Haguenau… et les élus des bourgs centres le reconnaissent également. D’abord car les acteurs de l’acte de construire qui se voient refermer les portes de la métropole sont contraints de se reporter sur d’autres territoires. Est-ce que tous ces territoires ont la demande nécessaire ? Ou est-ce que ces acteurs s’y rendent pour maintenir un niveau d’activité faute de disparaître ? Difficile de trancher. Quoi qu’il en soit : il y a de la demande mais pas à un niveau aussi important que dans la métropole et peut-on exiger de ces villes moyennes d’absorber ce que refusent de construire les métropoles ? »

 

- Retour sur l’activité d’Alcys Réalisations, comment cela se traduit pour vous au quotidien ?

 

« Alcys est confronté à la même situation que ses confrères : une demande soutenue, solvable, à la recherche d’un logement neuf pour se loger ; mais face une difficulté à obtenir des permis de construire, dont les durées d’instruction sont toujours plus longues. Il y a toujours ce décalage entre offre et demande, comme ailleurs sur le territoire. »

 

- Vous étiez déjà très en pointe sur le logement bas carbone, qu’est-ce qui caractérise aujourd’hui un logement neuf produit chez Alcys Réalisations ?

 

« Nous avons engagé des démarches en vue de traduire la transition écologique dans les faits de la construction depuis 2013. En 2016, nous avons lancé l’expérimentation bas carbone dans notre programme neuf Eko2 à Strasbourg. C’était le premier bâtiment BBCA dans le Grand Est et depuis, nous continuons sur cette voie en essayant d’expérimenter des solutions techniques innovantes dans toutes les thématiques : énergies renouvelables, décarbonation des bâtiments, mobilité douce avec les véhicules électriques... Nous avons surtout pour volonté de démontrer que tous les matériaux sont nécessaires et font sens dans l’acte de bâtir face aux exigences de la transition écologique. Le béton est important pour ses propriétés physiques : parasismique par exemple. La brique de terre cuite, historiquement présente en Alsace, est tout aussi essentielle et décarbonée si elle est cuite avec comme énergie primaire une énergie décarbonée ce qui est le cas chez certains industriels. Le bois a lui aussi ses propres propriétés de stockage de carbone ou structurel en surélévation pour son côté léger… Ce que nous avons montré avec Eko2 et ce que nous voulons continuer de démontrer, c’est cette approche multi-matériaux, intelligente, itérative, combinatoire, qui va permettre de répondre aux enjeux de la transition écologique, de façon économiquement recevable et supportable pour les filières. La filière bois est par exemple encore loin de pouvoir répondre à une demande massive de bois d’œuvre en France. Il convient de savoir raison gardée et d’approcher chaque matériau pour ses propriétés, en les combinant, de façon la plus optimale possible. Cela fonctionne et nous l’avons démontré. » 

 

- Passons à la projection, à quoi ressemblera le logement neuf de demain chez Alcys Réalisations ? Sur quelles améliorations allez-vous miser dans l’avenir ?

 

programme neuf Erstein
Autre savoir-faire d'Alcys Réalisations : du sur-mesure avec un programme neuf au cœur d'Erstein et ses fermes traditionnelles. © L'Antaïs / Erstein / Alcys Réalisations
« Actuellement, nous travaillons sur des sujets de naturation, de coefficient de biotope, de comment apporter davantage de nature en ville, tout en répondant aux enjeux de la densité et la sobriété foncière. Nous travaillons aussi sur la première ferme photovoltaïque en autoconsommation en copropriété de France. Avec une entreprise locale, nous travaillons sur un algorithme, basé sur la blockchain, pour répartir harmonieusement la production d’électricité entre tous les habitants de ce futur programme neuf. Le permis de construire devrait être déposé au premier semestre. Nous attendons le feu vert politique pour en dévoiler davantage. Bâtir est devenu un acte difficile. Aujourd’hui, construire du logement n’est pas vu comme une mission noble, alors que c’est, selon moi, une mission quasi-régalienne de l’Etat. Il faut rappeler qu’en France, nous avons un droit opposable au logement pour tous mais malheureusement, ce n’est pas simple à mettre en œuvre. »

 

- Quel est le programme neuf emblématique et symbolique du travail de votre groupe en ce moment ?

 

« Autre savoir-faire d’Alcys Réalisations avec le programme neuf L’Antaïs à Erstein, au sud de Strasbourg, dans le Bas-Rhin. Nous sommes au cœur d’une des nouvelles exigences de travailler en maille fine dans l’existant typique, au cœur de la commune d’Erstein, dans une zone de fermes traditionnelles. On se réapproprie une ferme que l’on garde et démolit en partie pour reconstruire un programme immobilier neuf dans un tissu sensible. Pour cela, nous avons été accompagnés et aidés par l’architecte des bâtiments de France, pour intégrer ces logements neufs dans un périmètre protégé et ancienne d’Erstein. Il fallait être à l’écoute des acteurs, des élus, de l’ABF pour parvenir à créer du logement en douceur, sans modifier la physionomie du quartier. C’est du sur-mesure, de la couture fine et cela fait partie de nos savoir-faire. Nous l’avons fait aussi à Holtzheim de part et d’autre de la mairie sur une friche historique ; nous le faisons ici pour 19 appartements neufs à Erstein. Il y a l’aspect performanciel, l’aspect environnemental, l’aspect regard sur l’avenir pour accompagner la transition écologique mais il y a aussi d’autres axes de travail pour parvenir à produire du logement neuf. »

Par Céline Coletto

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