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Frank Roullier, Empruntis : « De nouveaux critères pour emprunter depuis le Covid »

Frank Roullier, directeur général Empruntis
Frank Roullier, directeur général d'Empruntis, spécialiste du courtage en crédit immobilier, évoque le marché post-confinement.

Tags : Crédit immobilier, taux d'intérêt, Empruntis, coronavirus


Directeur général d’Empruntis, Frank Roullier fait le point sur le marché du crédit immobilier post-confinement : évolution des taux d’intérêt, taux d’usure, conditions d’octroi et conseils afin de monter le financement d’un achat immobilier pour habiter ou investir.

- Où en est-on de l’évolution des taux d’intérêt en cette fin mai ? 

« La remontée des taux d’intérêt date plutôt du début de confinement, c’est-à-dire entre mi-mars et mi-avril où selon une fourchette large, nous avons observé chez Empruntis des hausses de taux entre 0,10 % et 0,40 %. Depuis, il n’y a pas eu de relèvements significatifs. C’est stable depuis cette période à 1,15 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,60 % sur 25 ans. Une très grande majorité des acquéreurs empruntent à des taux inférieurs de 1,50 % sur 20 ans. »

- Il y a les barèmes et la réalité : peut-on encore obtenir des rabais et négocier ces taux moyens ?

« Il y a toujours des moyens de négocier ; mais il faut surtout comparer. Les hausses de taux n’ont pas touché toutes les banques. Nous pouvons trouver des écarts assez sensibles selon les établissements bancaires. Les taux affichés sont beaucoup plus proches de la réalité que cela pu être le cas dans le passé. » 

- La hausse concerne-t-elle tous les emprunteurs ? 

« Oui, nous observons des remontées de taux d’intérêt, même pour les meilleurs profils. Ce qui change, ce sont les critères d’octroi. De nouvelles notions sont prises en compte depuis la crise du Covid-19. Les banques peuvent être désormais plus regardantes sur l’employeur : plus difficile si vous êtes salarié d’une compagnie aérienne low-cost par exemple. Cela peut être plus compliqué pour certaines professions libérales : un commerçant dans le textile pouvant avoir plus de difficultés pour emprunter qu’un commerçant dans l’alimentaire par exemple. »

- Malgré cette remontée, il faut rappeler que la période reste très propice avec des taux très bas.

« Cela reste en effet très bas. Notre analyse, même s’il est toujours compliqué compte-tenu du contexte actuel de faire des projections, est qu’il devrait y avoir un certain degré de stabilité dans les taux qui sont aujourd’hui affichés. Je ne crois pas beaucoup à une remontée très forte, c’est-à-dire des taux au-delà des 2 %. La BCE, Banque Centrale Européenne, va continuer à alimenter le crédit pas cher. Il y a eu une sorte de « coup de stress » en mars/avril ; mais on pourrait penser que cela ne devrait pas beaucoup évoluer dans les mois à venir. »

- Stabilité malgré la crise économique que l’on sent poindre dans les mois à venir, malgré le fait que la France va devoir emprunter pour financer les aides mises en place ? Est-ce que cela pourrait jouer sur les taux directeurs ?

« Pour le moment, la signature de la France reste d’excellente qualité. Il n’y a pas de défiance vis-à-vis de la France. Pour preuve, vu les sommes déjà empruntées par la France et ce qu’elle devra encore emprunter, s’il y avait eu une défiance envers la France, les OAT auraient dû remonter en flèche et cela n’a pas été le cas. 
Sur le chômage et la crise économique, c’est un vrai sujet mais cela ne va pas se matérialiser tout de suite. De nombreuses entreprises se sont vues octroyer des prêts garantis par l’Etat. A six mois, il y aura peu de conséquences significatives. A horizon plus lointain, quand il faudra commencer à rembourser ces prêts, à compter de mars 2021, il pourrait y avoir des répercussions mais cela reste très compliqué de réaliser des projections. Les avis des économistes sur l’évolution du chômage sont très partagés. Donc les conséquences d’un potentiel chômage de masse sur les taux d’autant plus. »

- Du coup, c’est l’optimisme qui domine chez Empruntis.

« Aujourd’hui, nous constatons depuis deux semaines en termes de volume d’activités sur notre site Internet Empruntis.com, qui est un bon indicateur avancé, un nombre de dossiers déposés équivalents à la période avant le Covid-19. Il y a toujours une forte demande de la part des clients. Dans notre réseau d’agences physiques, c’est plus difficile à mesurer mais cela semble prendre la même tournure. Les agences immobilières sont également reparties avec un fort niveau d’activités et beaucoup de visites. 
Dans ce fort redémarrage, nous constatons que la moitié des dossiers concerne des projets d’achat assez aboutis. Il est un peu tôt pour savoir si cette reprise, que l’on trouve très rapide, va se poursuivre à six mois ; mais jusqu’ici, c’est une reprise très significative. »

- Qui sont les emprunteurs actuellement ? Accédants ? Investisseurs ?

« Les profils restent sensiblement les mêmes. Mais c’est plus complexe pour les primo-accédants et les investisseurs actuellement ; cela en raison des critères du HCSF, Haut Conseil pour la Stabilité Financière. Cela amène les banques à refuser des dossiers qu’elles acceptaient il y a encore trois mois. Le seuil de 33 % d’endettement est désormais calculé de façon extrêmement stricte par les banques. 
Par exemple, le calcul du niveau d’endettement pour un investisseur se faisait en différentiel, c’est-à-dire en faisant la différence entre le remboursement du crédit et le montant perçu des loyers, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Désormais la capacité d’endettement se détermine sur la seule mensualité. Cela joue de façon assez sensible pour des investisseurs. Cela oblige du coup des investisseurs à revoir leur projet immobilier quand ils souhaitaient emprunter à 100 %. 
Nous avons aussi perdu la notion de « reste à vivre » qui soutenaient davantage les emprunteurs avec de hauts revenus. Si vous gagnez 4 000 € par mois, vous pouvez emprunter 1 320 € par mois avec 33 % d’endettement, cela pouvait grimper à des mensualités de 1 500 € environ car le reste à vivre demeurait important, ce n’est plus possible aujourd’hui et cela entame le budget.
Cela se durcit pour des raisons imposées par le HCSF qui n’ont plus lieu d’être aujourd’hui compte-tenu du contexte actuel, de la nécessité de reprise économique et de l’importance des investisseurs privés pour construire du logement neuf. Les banques et les associations de courtier ont interpellé le ministère de l’Economie et la direction générale du trésor pour revenir sur ces règles car il n’y a plus de crainte de surchauffe du marché du crédit immobilier ; mais pour l’heure, pas de changement. »

- Le taux d’usure bloque également la reprise du crédit immobilier ?

«
financer achat immobilier
Il faut actuellement prévoir davantage de temps pour monter son dossier de prêt et surtout obtenir une réponse favorable.
Le taux d’usure est calculé sur la moyenne des emprunts réalisés lors des trois derniers mois, c’est le taux au-delà duquel vous ne pouvez pas emprunter. C’est une protection pour les consommateurs au départ mais nous nous retrouvons actuellement dans un effet de ciseau redoutable. Le dernier taux d’usure a été calculé lorsque les taux étaient très bas, avant le Covid, il est donc très bas ; or, depuis, les banques ont remonté leur taux de façon significative. Un certain nombre de dossiers de prêt touche ce seuil, ce qui pénalise des acquéreurs. C’est encore plus sensible pour les emprunteurs de plus de 50 ans, donc surtout des investisseurs, qui ont un coût de l’assurance-emprunteur élevé en raison de leur âge. C’est comme un double effet ciseau. »

- Quels conseils donner à de futurs emprunteurs pour monter leur dossier de prêt et obtenir leur financement dans cette période post-confinement ?

« Face à ces nouvelles contraintes et dans le contexte actuel, il faut prévoir davantage de délai pour obtenir son crédit immobilier. D’abord car c’est plus compliqué.  Même un courtier doit réaliser un tour des banques plus large. Cela prend plus de temps.
Deuxième raison : les banques ne sont pas dans un délai de traitement habituel. Quand il était possible d’obtenir des réponses en une semaine / dix jours en début d’année, il faut attendre actuellement de trois ou quatre semaines pour avoir un retour. Il est toujours possible d’emprunter, les crédits immobiliers sortent toujours, mais c’est plus long et plus compliqué. »
Par Céline Coletto

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