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Nicolas Lacour, Ogic : « Ne pas être dépendant des dispositifs mais être force de propositions pour soutenir l'accession »

Nicolas Lacour Ogic
Nicolas Lacour, directeur général logement chez Ogic, revient sur la stratégie pour faire accepter les projets immobiliers.

Directeur Général Logements chez Ogic, Nicolas Lacour revient sur l’activité commerciale du promoteur et sur son travail pour faire accepter les projets auprès des élus comme des populations, grâce notamment à deux outils uniques dédiés à l'accession à la propriété.



- Quel est votre ressenti sur le niveau de l’activité commerciale ces dernières semaines ? Comment Ogic se sort de ce contexte particulier ?

 

« C'est paradoxal mais, pour l'instant, l'activité commerciale n'a pas vraiment fléchi ces dernières semaines et pour une raison assez simple : nous sommes sur des niveaux de stocks qui n'ont jamais été aussi bas. Dès qu'il y a une nouvelle opération qui est mise en commercialisation, elle trouve tout de suite son public.

Nous avons eu l'occasion de mettre en vente, très dernièrement, deux opérations à Vanves et Saint-Germain-en-Laye en région parisienne, une opération à Marseille et à chaque fois, cela a été de beaux résultats commerciaux. Sans être mirifique, dans le contexte actuel, cela a été des mises à l’offre qui se sont extrêmement bien déroulées. Cela a aussi été le cas sur un programme neuf à Herblay ou encore à Carrières sous Poissy. L'activité commerciale reste donc très satisfaisante. 
Après, nous restons attentifs à la double problématique autour des taux d’intérêt. La remontée des taux va pénaliser un certain nombre d'acquéreurs et le taux d'usure est un vrai problème que rencontre nos acquéreurs. Nous avons donc mis en place un partenariat avec LCL pour accompagner véritablement les acheteurs afin de les aider à trouver leur financement. 
Quoi qu’il en soit, l’activité commerciale reste bonne. Nous avons plusieurs opérations en préparation de lancement pour la rentrée, avec un niveau de contacts très satisfaisant. Nous constatons toujours autant d'appétence pour acheter du neuf. »

 

- Le problème reste donc l’offre qui ne suit pas la demande ?

 

« Le problème reste structurellement l'offre et ce problème ne fait que s'amplifier puisque nous avons de moins en moins de permis de construire obtenus. Nous avons très régulièrement des demandes de dé-densification des projets et de façon presque systématique, c’est-à-dire entre 60 à 70 %, des projets qui font l'objet de recours gracieux. Cela rajoute aux délais classiques de mises à offre. La seule bonne nouvelle, c’est que ces recours gracieux jusqu’à présent, je touche du bois, ont tous été rejetés. Heureusement également, le traitement de ces recours contentieux sont traités juridiquement en maximum dix mois, ce qui limite un peu leur impact. Tout cela est un frein supplémentaire à la raréfaction du foncier. »

 

- Comment faire accepter ces projets aux habitants et même aux maires qui ont la signature plus généralement ? Le sujet de l'acceptabilité, c'est un peu le nerf de la guerre, comment travaillez-vous sur cette thématique ? 

 

« Un exemple très concret pour illustrer ce sujet et qui est révélateur de ce que l’on parvient à réaliser. Sur l'opération de Saint Germain en Laye, avec plus de 430 logements, un EHPAD, du coliving, des commerces, cinq niveaux de places de parking souterrain, nous sommes situés dans le secteur appelé le Clos Saint-Louis, directement relié au centre-ville, ici, nous réalisons une extension du centre-ville. C'est une opération qui a fait l'objet d'une concertation très en amont avec les élus, qui a fait l'objet d'un vote des habitants entre plusieurs projets proposés. Les équipes d’Ogic ont mené soit en lien avec les élus, soit en interne, plus d'une douzaine de réunions de concertation pour expliquer le projet dans le détail. Nous avons ouvert une maison de projet, avant même l'obtention du permis de construire pour expliquer ce que l’on souhaitait faire avec une maquette très didactique permettant de montrer l'ensemble des bâtiments. Toute cette concertation pour le permis d'aménagement, le permis de démolir, des CDAC commerces et autres, pour les six permis de construire, a permis qu’il n’y ait qu’un seul recours gracieux qui est déjà en train de se régler avec la mairie.
Le choix qui est fait par Ogic est le choix de la concertation. Nous fabriquions déjà la ville avec les élus, avec des rencontres dès le sourcing d’un terrain car nous savons que l’on co-construit avec les élus et que l'on ne construit pas une ville contre les élus. Cela n’a pas de sens, ce n'est pas notre politique et en plus, c'est une ineptie. Et après, il faut ajouter la concertation avec les populations. Nous savons qu’il faut fabriquer la ville avec les habitants. 

programme neuf Vanves
Vanves, Saint-Germain-en-Laye, Herblay, les derniers lancements commerciaux ont été des réussites pour Ogic. © 30 rue d'Issy / Vanves / Ogic
Autre niveau sur lequel nous travaillons depuis 2018, c’est la biodiversité. Une donnée qui est encore plus non-négociable qu'elle ne l'était par le passé. Par exemple, dès que l’on passe un comité d'engagement chez Ogic, nous faisons faire une étude flash par un écologue sur le terrain qui nous permet de vérifier s'il y a des espèces protégées, que ce soit animale ou végétale, si de manière générale, il y a une problématique à l'acte de bâtir. C’est ainsi que nous avons 80 % de nos projets qui sont labellisés BiodiverCity.
Il y a également une grande sensibilité de nos acquéreurs sur le bas carbone. Sur ce sujet du bas carbone, chez Ogic, il s’agit de ne pas être dogmatique. Nous n’avons pas pris l'option de faire 100 % de construction bois par exemple. Nous avons une approche de faire à chaque fois du sur mesure, c'est-à-dire que chaque projet va faire l'objet d'une étude et cette étude va conduire à une réflexion sur un mode constructif. 
Exemple sur un futur projet à Grenoble de 2 500 m² où sur deux immeubles, celui en R+4 sera construit en structure béton pour le rez-de-chaussée et en bois pour les étages supérieurs, tandis que celui en R+2 sera réalisé en pisé. Matériau en terre locale que nous avons déjà utilisé sur un projet à Lyon Confluence. Nous travaillons aussi sur le béton chanvre, sur le béton bas carbone, sur la structure bois...

Nous essayons aussi de pousser les curseurs dans l'acceptabilité comme sur une opération à Carrières-sous-Poissy avec l’Epamsa. C'est la première opération, qui sera RE 2020, seuil 2025, anticipant le futur seuil de la nouvelle réglementation environnementale. Le permis de construire devrait être obtenu en juillet. L’Epamsa sera donc le premier aménageur qui va pouvoir faire état d’un projet labellisé RE 2020, niveau 2025. »

 

- Autre particularité propre à Ogic et qui doit aider pour l'acceptabilité des projets, c'est que vous proposez de nouveaux outils pour soutenir l'accession ?

 

« Nous pensons que nous avons une responsabilité en tant que promoteur d'accompagner les acheteurs dans leur parcours résidentiel dans les villes. C'est aussi une relation gagnant-gagnant proposée aux élus quand un promoteur est en capacité d'expliquer qu'il va pouvoir permettre à un plus grand nombre de se loger dans leur commune. C’est très vertueux.

Donc la solution APPI est un produit que nous avons monté en partenariat avec in’li qui permet de tout de suite pouvoir acheter plus grand. C'est la fameuse pièce en plus. J'ai une famille avec deux enfants, j'ai besoin d'un quatre-pièces, mais je n'ai pas les moyens financiers de pouvoir l'acheter. Grâce au dispositif APPI, je peux avoir ce quatre-pièces avec un mécanisme de location et surtout un mécanisme d'acquisition in fine de cette partie du logement ou au contraire, de revendre cette partie de l’appartement. Après un long travail juridique des équipes, nous le déployons en commercialisation à Champigny. 
Le produit ACQER est un peu différent. C'est la possibilité que l'on donne à des acquéreurs de pouvoir se loger alors même qu'ils ne sont pas complètement dans les clous des dispositifs bancaires. Cela s’adresse par exemple aux intermittents du spectacle, aux professions avec des revenus aléatoires… Nous allons le lancer en commercialisation sur un programme neuf au Blanc-Mesnil. 
Cela vient en complément d’autres mécanismes comme le BRS, Bail Réel Solidaire… En tant que promoteur, nous apportons notre pierre à l’édifice. Nous ne sommes pas seulement dépendants des aides de l’Etat, mais nous sommes force de propositions. Ce sont des mécanismes dont nous sommes fiers que nous allons déployer massivement. »

 

- Comment se déroule votre déploiement géographique ? Vous étiez un promoteur francilien à l’origine et vous vous déployez progressivement en régions, quelles seront les futures régions ouvertes ?

 

« Après l’Ile-de-France, puis des projets très iconiques à Marseille depuis une quinzaine d’année, nous avons eu une croissance à Lyon qui a été extrêmement forte avec des projets très emblématiques, sur le site des anciennes prisons, sur la place Bellecour. Nous nous déployons aussi jusqu’à Annecy, le Pays de Gex ou le Chablais. S’il n'y a plus grand chose qui se passe dans Annecy intra-muros, nous pouvons travailler jusque dans le Chablais, avec une opération à Douvaine, à Ferney-Voltaire, à Bons en Chablais, nous continuons à être très présents dans la région. 
Nous avons aussi fait des extensions de territoire à partir de nos agences historiques comme remonter la boucle de Seine jusqu’au Havre depuis l’Ile-de-France. 
Nous ouvrons une antenne à Toulouse où nous travaillons sur trois consultations en cours et un projet en diffus, ce qui devrait nous permettre d’avoir une activité commerciale sur Toulouse avant la fin de l'année, conformément à notre feuille de route. Nous avons remporté une opération de bureau à Bordeaux. Puis, dans le cadre d’une démarche opportuniste, nous pourrions nous déployer davantage sur l'arc atlantique.
Si le développement en Ile de France reste plus fort qu’en régions, nous avons tout de même de beaux développements comme avec l’agence de Nice qui a explosé tous les résultats depuis seulement deux ans d’existence et qui montrent encore une forte croissance. Nous sommes donc assez contents de notre ancrage territorial qui, non seulement, prend bien mais qui se développe. »

 

- Nous avons parlé biodiversité, mode constructif sur-mesure… que faudra-t-il impérativement proposer dans l’avenir pour vendre un appartement neuf ?

 

programme neuf Carrières sous Poissy
Naturia à Carrières sous Poissy sera le premier projet à anticiper le seuil 2025 de la RE 2020. © Naturia / Carrières-sous-Poissy / Ogic
« La qualité architecturale a toujours été une constante chez Ogic, alors ce qui pour moi serait essentiel dans l’avenir, c'est vraiment la qualité du logement. Au-delà même des espaces extérieurs qui sont une nécessité, les logements doivent être traversants, répondant à la fois au confort d’été et au confort d’hiver. Le fait de pouvoir proposer un appartement traversant pour simplement faire des aérations, c'est déjà une qualité. 
Il y a un point sur lequel on aimerait aussi être acteur, c'est la flexibilité et la réversibilité. Il y a des accidents de la vie, il y a simplement les modularités des familles, le besoin d’une pièce en plus pour télétravailler, sur lequel nous devons pouvoir proposer des solutions. Une flexibilité qu'il va falloir trouver demain. On sera peut-être amené à travailler encore plus de chez soi dans le futur et il faut pouvoir transformer très facilement une pièce en bureau de travail.
Il y a également la question de la hauteur qui était évoquée dans le rapport Leclerc. Cela ne pourra se faire qu'avec l'accompagnement politique de transformation des PLU car cela nécessiterait d’augmenter la hauteur des immeubles autorisés à date afin d'offrir davantage de confort d’usage aux utilisateurs. S’il n’y a qu’un point à retenir dans le futur, c’est le confort d’usage à proposer aux acquéreurs. Il faudra être plus que jamais irréprochable sur ce point. »

 

- Quelles sont les actuelles opérations emblématiques de votre savoir-faire en commercialisation actuellement ? Ou qui seront lancées prochainement ?

 

« Nous avons évoqué déjà le programme neuf Naturia à Carrières sous Poissy qui sera en millésime 2025 pour la RE 2020. Nous y avons énormément poussé la question de la performance environnementale. L'opération de Saint-Germain en Laye est également très emblématique car elle est coconstruite avec les élus et les habitants. Reconstruire une partie du centre-ville d’une ville des Yvelines avec de la mixité d'usages, de la réhabilitation, du neuf, du coliving, de la résidence médicalisée, du commerce, un cinéma, on y fabrique véritablement la ville et nous en sommes fiers. »

Par Céline Coletto