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Jacques Jenn, Stradim : « Les prix du neuf vont forcément augmenter fin 2019 à Strasbourg et ses alentours »

Jacques Jenn Stradim promoteur immobilier
Jacques Jenn, directeur commercial de Stradim, évoque la place du promoteur alsacien sur le marché du neuf strasbourgeois.

Tags : Immobilier neuf Strasbourg, immobilier neuf Alsace, Stradim, promoteur immobilier, dispositif Pinel


Directeur commercial du groupe alsacien Stradim, Jacques Jenn analyse le marché de l'immobilier neuf autour de Strasbourg, alors que le recentrage du dispositif Pinel va mécaniquement faire grimper les prix dans la métropole strasbourgeoise, tout en évoquant les atouts de Stradim sur ce marché tendu.

- Quel est votre ressenti sur le marché de l’immobilier neuf dans le Grand Est en cet automne alors que les ventes ont tendance à baisser depuis le début de l’année dans la région ?

« Il peut y avoir des résultats en baisse chez certains promoteurs en raison d’une baisse de l’offre qui peine à se reconstituer. Il est vrai que les investisseurs ont été aphones au premier semestre 2018 notamment en raison d’une communication peu claire sur le prélèvement à la source. Cette année blanche n’était pas favorable à l’achat immobilier. Nous assistons cette année à un phénomène particulier où les acheteurs en résidence principale sont majoritaires, représentant environ 60 % des acquéreurs, alors que c’est plutôt l’inverse dans un contexte très favorable de taux d’intérêt très bas, de dispositif Pinel éligible encore en zones B1 et B2. »

- Comment s’en sort Stradim dans ce marché du neuf tendu en Alsace ? Est-ce que cette année 2018 est conforme à vos objectifs ?

« Avec une base de 50 programmes neufs en commercialisation, nous sommes aujourd’hui leader de la promotion immobilière en Alsace. Une position qui est due à un socle de ventes en résidence principale et auprès d’investisseurs locatifs de proximité. La conception de nos produits se fait de façon participative, avec une écoute attentive de notre clientèle, un reporting de nos équipes techniques, des cahiers des charges issus de nos clients… Nous faisons par exemple des modifications en interne pour avoir des plans en adéquation avec la demande.
Il est vrai que le premier semestre 2018 nous a permis d’accentuer notre rôle sur le créneau de la résidence principale. Le marché de l’investissement a commencé à reprendre de la couleur depuis l’été pour revenir à l’équilibre depuis la rentrée. »

- Comment tirez-vous votre épingle du jeu sur ce marché du neuf alsacien ?

« Nous avons actuellement beaucoup d’offres. De l’offre qualitative. Il est nécessaire d’avoir des fonciers de qualité : proche des transports en commun et des pistes cyclables pour ne pas remettre en cause la valeur patrimoniale du bien à terme. Nous sommes aussi capables financièrement de porter des opérations de 8/10 logements jusqu’à 500 logements neufs.
C’est ainsi que nous lançons à Illkirch l’opération « Parc Huron » sur le site d’une usine déplacée à 10 km de là. Au cœur d’un parc urbain, avec stationnements en sous-sol, nous allons construire 400 logements neufs ; mais aussi 100 places en zone bleue car nous sommes tout proche des commerces et d’une galerie commerçante, tout près de la Route de Lyon et de la ligne A du tramway. Dans le même temps, nous commercialisons également une petite copropriété dans le cœur du village de Gries dans le nord de l’Alsace, en zone C. »

- Justement où investir dans l’immobilier neuf en Alsace ? Quelles seront les conséquences du recadrage du dispositif Pinel sur les zones tendues ?

« Bien sûr qu’il va y avoir un ralentissement du rythme de
appartement neuf Illkirch
Stradim lance une vaste opération de 400 logements neufs à Illkirch, aux portes du tramway. © Parc Huron / Illkirch / Stradim
la commercialisation dans les villes alsaciennes en zone B2, mais les opérations seront toujours possibles auprès d’une clientèle en résidence principale de proximité. La B2 sera moins « faiseuse » du marché mais cela sera aussi plus sain car il y aura également moins d’investisseurs issus de réseaux de commercialisation venus de l’autre bout de la France. Ces projets immobiliers se feront grâce à de la résidence principale bénéficiant de frais de notaire réduit, profitant du levier du PTZ malgré la quotité réduite, avec des solutions de financement toujours avantageuses grâce aux taux bas.
Pour ce qui est de la B1, accédants à la propriété et investisseurs se retrouveront sur un même territoire. La demande sera plus importante face à une offre qui ne se régénère pas de façon naturelle. Nous allons surement assister à une surenchère foncière à terme. Pour rappel, trois facteurs font le prix des logements neufs : le coût de construction qui n’est pas prêt de baisser, le coût du foncier et la marge du promoteur immobilier. Comme il n’est pas question que la qualité du bâti soit revue à la baisse, il est quasi-certain que le prix de l’immobilier neuf va augmenter en zone B1 à Strasbourg et autour à compter de fin 2019. »

- Comment fait-on justement pour continuer à vendre à cette clientèle en résidence principale de la zone B2 ?


« Nous sommes rodés à cet exercice en étudiant le foncier avec cet axe seulement et avec un cahier des charges plus exigeant. Il faut passer au tamis les programmes neufs avec uniquement ce regard de l’accédant à la propriété en termes de typologie de logements, des équipements annexes, de taille des terrasses, d’aspect architectural. Se projeter sur le long terme avec par exemple deux solutions de stationnement. »

- Comment travaille-t-on ici avec les collectivités, notamment à l’approche des élections municipales ?

« Nous sommes un acteur du développement urbain, donc nous avons de bonnes relations avec les collectivités dans l’objectif de porter des projets qui modifient sur le long terme. Nous sommes une pierre à l’édifice d’un travail collaboratif comme sur l’opération du Parc Huron. Il est clair qu’à l’approche des élections municipales nous n’allons pas tout chambouler dans certaines villes avec de grosses opérations d’une centaine de logements neufs. Il nous faut en tant que promoteur immobilier toujours effectuer une sorte d’analyse politico-urbanistique avant de lancer certains projets, d’autant plus l’année prochaine, avant les élections de 2020. »

- Stradim a la particularité de porter quelques projets autour de Nantes et Toulouse, d’où cela vient-il ?

« A notre entrée en bourse en 2000, des filiales ont été rachetées pour de la croissance externe. Il s’agissait de constructeurs de maisons individuelles au départ avec un vrai savoir-faire pour développer du foncier. Les équipes ont donc été conservés mais pour faire désormais de la promotion immobilière dans ces régions où le marché a un fort potentiel comme le sud de la région parisienne ou également Nantes et Toulouse…
Nos filiales en Lorraine, Metz ou Nancy mais également autour de Troyes dans l’Aube, poussent aussi assez fort en ce moment. Pourquoi pas un développement à Lille, Lyon ou Marseille mais les opportunités ne se sont pas encore présentées. »

- En quoi Stradim a-t-il toujours été précurseur en matière d’écohabitat ?

«
logement neuf écologique Strasbourg
Pionnier des immeubles BBC, Stradim lance une opération à énergie positive dans le quartier de la Robertsau de Strasbourg. © Parc de l'Europe / Strasbourg / Stradim
Notre première résidence avec de la géothermie a été livrée en 2007, les premières terrasses végétalisées ont vu le jour chez Stradim à Blagnac en 2008, nos premiers immeubles avec des panneaux solaires datent de 2009. L’évidence BBC est enclenchée chez Stradim depuis 10 ans. Nous avons actuellement un programme neuf BEPOS, soit 80 logements neufs à énergie positive, dans le parc de l’orangerie, dans le quartier Robertsau à Strasbourg, baptisé « parc de l’Europe ». Dans la 4ème ville européenne pour les vélos, avec 700 km de pistes cyclables, l’Eurométropole de Strasbourg nous a amené à cette qualité de vie où nos jeunes n’ont même plus besoin de passer le permis de conduire ; chez Stradim, nous voulons apporter cet écohabitat au marché. »

- Où en est le projet de l’îlot Starlette en co-promotion avec Kaufman & Broad ? Quels sont les autres projets emblématiques du moment ?

« La commercialisation de l’îlot Starlette à Strasbourg sera lancée en mars 2019. Cela fait suite à un concours gagné en 2017 auprès de la SPL des Deux Rives. Le projet global compte 37 000 m², dont 20 000 m² de bureaux et 130 logements neufs. Il s’agira de notre quatrième opération réalisée avec Kaufman & Broad en Alsace.
Sinon, à l’opposé du bassin Vauban, nous lançons actuellement « Quai Ouest » suite à un concours de l’Eurométropole de Strasbourg. A 100 mètres du tramway, le cabinet d’architectes Coulon a imaginé une quarantaine de logements neufs, du studio au cinq-pièces duplex, avec des espaces partagés. »
A RETENIR

- Jacques Jenn, directeur commercial chez le promoteur alsacien, Stradim, parle d'un marché du neuf aphone sur le plan de l'investissement locatif au premier semestre 2018 en raison d'une communication peu claire sur le prélèvement à la source.

- Stradim reste leader sur le marché du logement neuf en Alsace avec une cinquantaine de programmes neufs en commercialisation et une solide assise d'acquéreurs en résidence principale.

- Outre son implication dans l'écohabitat depuis 10 ans, autre particularité de Stradim : pouvoir supporter des opérations de 10 à 500 logements neufs et de remporter des concours dans l'Eurométropole de Strasbourg.

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