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Jean-Marc Vilon, Crédit Logement : « malgré la hausse des taux, la dynamique immobilière ne devrait pas s'inverser »

Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement
Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement, évoque les perspectives pour le marché du crédit immobilier en 2017.

Tags : Crédit immobilier, taux d'intérêt, PTZ, Crédit Logement


Directeur Général de Crédit Logement, Jean-Marc Vilon évoque le marché du crédit immobilier, tant les résultats observés en 2016 que les perspectives pour 2017, notamment en matière d’évolution des taux d’intérêt dans un contexte d'élections présidentielles françaises et de l’arrivée de Donald Trump au pouvoir aux Etats-Unis. 

- 2016 restera une année record en matière de baisse des taux d’intérêt ; mais est-ce aussi une année record en matière de production ?

« C’est en effet une année record pour les taux d’intérêt qui s’achève avec un taux moyen de 1.34 % en décembre 2016, soit une baisse de 84 points en seulement un an. Ce sont des taux historiquement bas. Sur les durées les plus demandées, 15 ans, 18 ans, 20 ans, le taux moyen s’établit à 1.40 % et pour les meilleurs dossiers, nous étions même sous les 1 % sur 15 ans et 1.11 % sur 20 ans en décembre. C’est exceptionnel. 
Pour ce qui est de la dynamique de la production, après une période plus calme au printemps pour diverses raisons : inondations, attentats… la fin d’année a été, elle, très positive. Le mois de décembre a connu une activité bien plus élevée que ce que l’on constate d’habitude en début d’hiver. 
Plus particulièrement, sur le marché du neuf, la production de crédit immobilier au quatrième trimestre a progressé de + 48 %, comparé à la même période en 2015. Une dynamique beaucoup plus forte que dans l’immobilier ancien. Cela s’explique par le retour des primo-accédants et des ménages plus jeunes et plus modestes depuis 2015. Par exemple, la part des ménages gagnant moins de 3 SMIC est passée dans le neuf de 35 à 39 % en un an. Les moins de 35 ans représentent 50.9 % des emprunteurs, contre 48.3 % en décembre 2015. C’est surtout une inversion de tendance après plusieurs années où ces publics étaient beaucoup moins présents. C’est d’ailleurs plus marqué pour le marché de l’immobilier neuf. 
Cela s’explique par des conditions de crédit plus attractives, les taux d’intérêt sont très bas, mais aussi car les banques sont d’accord pour prêter sur des durées plus longues et que les mesures gouvernementales, comme le PTZ, offrent une bonne conjugaison, d’autant plus dans le neuf. 
Si le nombre de prêts accordés reste lui stable, c’est parce que les taux sont tellement bas que pour établir un plan de financement, il y a moins besoin de s’appuyer sur des prêts complémentaires comme le 1% Logement ou le PEL. Ils sont moins utiles, donc cela entraîne moins de prêts accordés pour chaque opération. »

- En quoi la baisse actuelle des taux d’intérêt équivaut à une baisse des prix immobiliers ?

« Depuis le début de la baisse des taux d’intérêt, sur une période longue, décembre 2011, la baisse des taux d’intérêt équivaut à un recul des prix de 25 %. En seulement un an, décembre 2015, cela équivaut à une baisse des prix de 7.5 %. C’est la capacité à mobiliser du pouvoir d’achat immobilier supplémentaire qui est en forte hausse. Cela permet d’améliorer la resolvabilisation des ménages et notamment sur les clientèles jeunes et modestes. D’ailleurs, notre indicateur de solvabilité de la demande est à son plus haut historique depuis la création de notre observatoire au début des années 2000. Nous finançons actuellement plus de ménages jeunes, dans de bonnes conditions de sécurité, pour les banques, mais surtout pour les emprunteurs. » 

- Est-ce que grâce à ces taux exceptionnellement bas, tout le monde peut-il vraiment emprunter ? Les conditions d’octrois sont-elles réellement bonnes pour tous ?

« Une très large part de ménages est actuellement en situation de pouvoir emprunter, quel que soit l’âge, le niveau
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de revenus… Les années 2012 / 2013, les primo-accédants étaient beaucoup moins nombreux, ils reviennent largement aujourd’hui. Plutôt qu’un portrait-type, il faut plutôt dire qu’il y a actuellement plus d’équilibres parmi les profils d’emprunteurs. Des clientèles plus jeunes et plus modestes ont pu être accueillies. 
Le contexte économique n’est pas extraordinaire, mais meilleur que dans les années post-crise de 2008 où les banques étaient plus conservatrices dans leurs analyses des plans de financement. 
En 2015 déjà et davantage en 2016, on assiste à une détente des banques dans leur capacité à prêter. Cela offre un marché plus serein et plus sain, dans un contexte où le nombre de transactions progresse et où les prix immobiliers ne baissent plus, voire remontent à certains endroits. Il faut d’ailleurs rappeler que le crédit reste au cœur de la stratégie des banques pour conquérir de nouveaux clients, d’où un effort sur les marges pour y parvenir. » 

- Un point aussi sur le PTZ : ça a mis du temps à démarrer début 2016, est-ce que cela fonctionne bien aujourd’hui ? A quoi s’attendre pour 2017 ?

« Les dispositifs gouvernementaux, comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro, fonctionnent bien ; après avoir connu des époques où les dispositifs étaient à contre-courant du marché. Les actuelles mesures de soutien semblent assez adaptées et 2017 devrait être dans le même genre de dynamique. Pas de rupture du marché à prévoir, même s’il a fallu du temps pour que le PTZ s’installe début 2016, il est désormais efficace pour animer le marché, notamment dans l’immobilier neuf. » 

- Pour 2017, quelle est l’évolution prévisible des taux ? Tablez-vous sur une scénario d’une remontée lente et progressive, sous les 2 % comme les autres ?

« Il y a en effet un consensus général où tout le monde imagine une remontée progressive des taux d’intérêt, basée sur des taux à court terme de la BCE à 0 % jusqu’à l’automne 2018. Pour ce qui est des taux d’intérêt à long terme, cela pourrait remonter un peu ; mais avec des taux OAT à 10 ans sous les 1 %. La Banque de France table même sur un scénario plus optimiste. Donc, dans ce contexte-là, notre modèle d’analyse prévoit, après 1.34 % en décembre 2016, une remontée jusqu’à 1.70 / 1.75 % fin 2017. Cela représente une hausse de 30 à 35 centimes, mais cela resterait sous les 2 %. 
En comparaison, nous étions encore à 2.20 % en décembre 2015. Nous resterions bien en-dessous cette année et cela aurait été difficile à imaginer il y a encore quelques mois en arrière. D’ailleurs, à mi-janvier, notre observatoire indique un taux moyen de 1.39 %. La hausse se diffuse progressivement, même si les banques restent prudentes car, nous sommes en début d’année, les objectifs commerciaux sont remis à zéro. En hiver, le marché du financement est toujours moins dynamique, donc, cela est plus facile d’augmenter les taux en quelque sorte ; mais le printemps, première grande période de l’année immobilière, va vite arriver pour freiner les demandes compréhensibles des directions financières des banques pour relever les taux. 
Cette légère remontée attendue ne devrait pas entraîner de bouleversement sur le marché. Cela peut être même vu de manière positive comme un frein à une éventuelle surchauffe que certains craignent. C’est plutôt sain. » 

- A quoi s’attendre au niveau des établissements bancaires en matière de conditions d’octroi en 2017 ?

« La conjoncture ne devrait pas inciter les banques à durcir les conditions d’octroi. Après les inquiétudes de 2016 sur un possible durcissement des règles prudentielles, dites de BALE IV, qui auraient été défavorables aux banques européennes et notamment aux banques françaises, les choses semblent aller dans le bon sens dans les négociations, même si rien n’est définitif. En tout cas à court terme, les banques ne devront pas mettre davantage de fonds propres en face des crédits immobiliers. Tout laisse à penser que cela ne se fera pas en 2017, donc pour le moment, pas de raisons encore de modifier les conditions d’octroi.  »

- Quid de l’attentisme habituel lors de chaque année avec des élections présidentielles ?

« Historiquement, un attentisme se crée au premier semestre des années de présidentielles et ensuite, selon les mesures annoncées par les candidats. Je n’ai pas ce sentiment-là pour le moment. D’ailleurs, les 20 premiers jours de janvier montrent une même dynamique, très forte, après un mois de décembre déjà très rythmé. 
De plus, le logement est un sujet peu évoqué pour le moment, quel que soit les bords politiques, hormis le sujet plus ponctuel de l’encadrement des loyers. Dans les programmes, nous n’avons rien noté de marquant qui pourrait bouleverser le marché à ce stade. C’est plutôt serein, donc, on peut être plutôt optimiste pour 2017, même si la hausse des taux pourra limiter la hausse de l’activité. La dynamique n’a pas de raison de s’inverser. 
Nous n’assisterons certainement pas à une accélération de la demande, à l’inverse, il ne devrait pas y avoir de rupture, sauf en cas de crise financière majeure ; mais cela n’est pas le scénario central de la plupart des acteurs. Même si Donald Trump sera certainement un président américain insaisissable, il a déjà fait son effet sur le taux lors de son élection et cela s’est déjà calmé. L’effet Trump sera peut-être plus tardif, en 2018 ou 2019 s’il met réellement en œuvre ses propositions keynésiennes de relance de l’économie américaine en augmentant la dette. Là, en revanche, cela aura une incidence sur les taux américains et donc sur les nôtres également. Mais, nous n’en sommes pas là. »

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