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Jean-Noël Léon, FPI Provence : « 2020, année charnière pour le logement neuf à Marseille et sa région »

Jean-Noël Léon FPI Provence
Jean-Noël Léon, nouveau président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Provence, évoque une année charnière pour le logement abordable.

Tags : Immobilier neuf Marseille, FPI, promoteur immobilier


Le nouveau président de la FPI Provence, Jean-Noël Léon, fait un premier bilan de 2019 sur le marché de l’immobilier neuf en Provence, marché toujours pas épargné par les recours contre les permis de construire et qui avec l’approche des élections, a vu chuter la production de logements neufs.

- Le marché de l’immobilier neuf en Provence résistait plutôt bien début d’année 2019, qu’en est-il au final ?

« En attendant les chiffres du quatrième trimestre 2019 pour établir un bilan définitif, nous savons déjà que le troisième trimestre est marqué par un regain des ventes de logements neufs : + 6 % et des mises en vente en hausse sur certains secteurs des Bouches-du-Rhône : + 7 %. Cela entraîne une légère hausse générale des stocks. 
Certains territoires ont été dopés comme le Pays d’Istres, le Pays d’Aubagne ou encore Aix-en-Provence. En revanche, les mises en vente ont été en fort retrait dans le Pays d’Aix : - 25 % sur le seul troisième trimestre et même - 70 % sur Salons de Provence et son agglomération. 
Tendance compliquée aussi dans l’immobilier neuf du Var où le décrochage se confirme au troisième trimestre : - 11 % sur les mises en vente, - 19 % sur les ventes, avec un stock qui augmente de 11 % et pour la première fois depuis deux ans. Nous sommes selon nous à la FPI Provence, arrivés dans le Var à des prix en accession libre trop élevés, à la limite de ce que les ménages peuvent financer. Nous sommes donc en discussion avec l’Etat qui nous impose localement des prix de vente en VEFA aux bailleurs sociaux trop faibles, en dessous de nos prix de revient. Des prix qui par effet mécanique font grimper les prix des logements neufs privés. Nous sommes à la limite d’un système qui pour imposer de la mixité sociale aux promoteurs fait chuter mécaniquement la production de logements neufs en accession libre. Après une année 2018 en recul de 10 %, le logement neuf dans le Var va de nouveau reculer en 2019.
Pour ce qui est de l’immobilier neuf à Marseille, le secteur reste très attractif avec un prix moyen des logements neufs qui a grimpé de 20 % en deux ans, en parallèle d’une chute de la production de 5 000 à 2 800 logements neufs. Il y a une volonté politique de réduire la production de logements neufs, ce qui fait augmenter les prix, alors que la demande reste très forte. Si la hausse des prix montre l’attractivité nouvelle de Marseille, ce qui est une plutôt bonne nouvelle, attention au décrochage face à une population aux revenus assez bas. Il va falloir trouver des dispositifs locaux pour soutenir les primo-accédants. Les ventes devraient toutefois rester stables en 2019, même si l’écoulement semble moins fluide. »

- Quelles perspectives alors pour l'immobilier neuf en Provence en 2020 ?

« Le contexte est très favorable : nous savons que les taux d’intérêt devraient rester bas durablement, l’intérêt pour investir dans la pierre est là grâce à des dispositifs avantageux comme la loi Pinel. On peut estimer que 2020 devrait être meilleure, après une année 2019 en retrait comparé
urbanisme marseille
Approuvé le 19 décembre, le PLUi marseillais a diminué de presque 40 % les objectifs de production de logements neufs.
à 2018. Reste que l’offre doit s’adapter, notamment au niveau du prix. Avec l’offre suffisante, nous pourrions aller jusqu’à plus de 6 000 logements neufs par an sur la métropole d’Aix-Marseille et plus de 2 000 logements neufs dans le Var. 
A voir maintenant comment se dérouleront les élections municipales et s’il y a ou non un renouvellement des équipes. Notre souhait à la FPI Provence est que les institutions soient cohérentes les unes avec les autres pour plus de fluidité dans les prises de décision en logement neuf, mais aussi en bureau, produit géré… Si on reste dans la continuité, cela devrait aller plus vite pour un retour d’une production plus cohérente avec les besoins. Sinon, la construction sera pénalisée avec des répercussions sur le marché des travaux et du BTP. 2020 sera une année charnière. »

- Marseille est malheureusement connue pour être la championne des recours abusifs contre les permis de construire. Est-ce que les mesures prises nationalement ont amélioré la situation et fait diminuer le nombre de recours ?

« De nouvelles règles et lois ont été prises en effet pour améliorer le traitement des recours contre les permis de construire. Avec plus de transparence et plus de concertation, certains recours à bon escient peuvent être diminués. Reste les recours mafieux qui perdurent mais dont les outils à disposition pour assigner ses requérants abusifs sont des éléments forts : traitement juridique en moins de 10 mois, cristallisation des moyens… Les promoteurs ont désormais plus de visibilité alors qu’il faut rappeler qu’un permis de construire d’une centaine de logements neufs impose beaucoup de frais et d’investissement. Cela peut aller jusqu’à 500 000 €. Si le nombre de recours n’a pas diminué et que nous sommes toujours à une année de production bloquée par les recours contre les permis de construire, l’accélération de traitement juridique de ces recours améliorent d’une certaine mesure les choses. »

- Quels sont les dossiers engagés à la FPI depuis votre élection en juin dernier ?

« Plusieurs chantiers ont été lancés. D’abord créés des territoires car l’immobilier neuf en Provence est une véritable mosaïque et il faut montrer les spécificités des secteurs comme le Var, Marseille, le Vaucluse, la Côte Bleue… A cela, s’ajoutent six commissions de travail. L’une sur les recours pour mieux identifier les spécialistes des recours mafieux. Une commission travaille sur le logement abordable, une autre sur les PLU et notamment le PLUi de Marseille. C’est cette commission qui a observé que les objectifs de production de l’intercommunalité marseillaise allaient diminuer de 38 % pour passer de 5 000 à 2 800 logements neufs construits par an. Nous travaillons donc à fournir des propositions pour augmenter de nouveau cet objectif de production. A cela, s’ajoutent les PLUi d’Aix-en-Provence et du Pays d’Aubagne. Une commission qui voit bien que les collectivités veulent produire du logement neuf mais pas chez elles. D’où une implication forte sur les enjeux d’urbanisme comme sur le sujet de la restructuration du centre-ville de Marseille. 
C’est d’ailleurs l’objet d’une autre commission « centre-ville » pour travailler main dans la main avec la collectivité et l’Etat mais aussi la FFB et l’ordre des architectes. Suite au drame de la rue d’Aubagne, il s’agit de trouver un modèle économique, mais aussi juridique et mécanique pour reconstruire le centre-ville marseillais. 4 îlots démonstrateurs ont déjà été créés. Nous sommes même aidés par la FPI Nationale sur ce sujet.
A la commission communication, s’ajoute une commission « base de données » pour communiquer les bons chiffres et les bonnes références concernant le marché du logement neuf à Marseille et sa région. Il s’agit aussi de mieux se faire entendre. »

- Un des dossiers importants est la lutte contre la hausse des prix de l’immobilier neuf, car, comme vous nous l’avez dit, nous arrivons à un plateau dans votre région.

« Le chèque premier logement existant sur Marseille est un peu à bout de souffle, il faut un programme pour du logement abordable à l’échelle de la métropole. Il s’agit d’être prêt à proposer rapidement après les élections municipales des mécanismes d’aide à l’accession à la propriété, avec des règles simples face auxquelles les promoteurs s’engageront alors à construire une partie de leur production en logement abordable. Cela peut aussi passer par du BRS, Bail Réel Solidaire, dont un premier Office de Foncier Solidaire doit être lancé à Marseille, mais je suis partisan d’un mix à trouver. Le logement abordable ne passera pas par une seule solution universelle. La pluralité permettra de construire plus abordable ».
Par Céline Coletto

Jean-Noël Léon, FPI Provence, ce qu'il faut retenir


- Le nouveau président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers en Provence annonce une année charnière pour l’immobilier neuf en Provence en raison du possible renouvellement des équipes après les élections municipales mais aussi en raison du nouveau PLUi marseillais avec des objectifs de production de logements neufs diminués de presque 40 %, ce qui va encore faire diminuer l’offre commerciale et donc accentuer les prix.

- D’où une commission spéciale, baptisée « logement abordable » créée au sein de la FPI Provence pour proposer des mécanismes pour soutenir l’accession à la propriété dans le logement neuf. Autre chantier des promoteurs marseillais : un travail de fond auprès des collectivités en marge des nouveaux PLUi à Aix-en-Provence et dans le Pays d’Aubagne.

- Parmi les dossiers de la FPI Provence, mieux s’organiser pour lutter contre les recours mafieux contre les permis de construire. A Marseille et sa région, c’est toujours une année de production de logements neufs qui est bloquée par les recours, malgré les mesures prises pour accélérer leur traitement juridique.

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