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Jean-Philippe Jarno, Urbis Réalisations : « la RE 2020 sera un véritable saut quantique à absorber »

Jean Philippe Jarno, Urbis Réalisations
Directeur général d'Urbis Réalisations, promoteur régional à Toulouse et Montpellier, Jean-Philippe Jarno revient sur le saut quantique de la RE 2020.

Tags : Immobilier neuf Toulouse, immobilier neuf Montpellier, Urbis Réalisations, RE 2020


Directeur général du promoteur régional Urbis Réalisations, opérant à Toulouse et Montpellier, Jean-Philippe Jarno revient sur la croissance de cette filiale de Bouygues Immobilier, la surprise de la sévérité de la future réglementation environnementale, les nouvelles relations avec les équipes municipales... tout cela sur fond de crise sanitaire et économique liée au Covid.

- Comment avez-vous réagi à ce second confinement chez Urbis Réalisations ? 

« Nous avons la chance d’être un promoteur déjà très digitalisé. Nous avions largement anticipé cette possibilité d’avoir des échanges entre collègues, entre clients et promoteur, entre promoteur et entreprises par voix digitale. Hormis la remise des clés qui est un acte physique, pour tout le reste des rencontres, nous sommes organisés pour les réaliser de manière digitale. 
En parallèle, la demande est vraiment soutenue, nous restons sur des semaines qui sont très positives commercialement. En dehors du deuxième trimestre qui a été très difficile, où tout a été gelé, nous n’avons pas eu de baisse de rythme de ventes, alors que, ce qui est inquiétant c’est la baisse de nos stocks. Nous n’avons pas pu remettre de nouvelles opérations à l’offre. »

- Un premier bilan de 2020 pour Urbis ? Vos régions ont-elle été plus résilientes qu’ailleurs cette année ? 

« Les chiffres généraux de Toulouse et Montpellier sont très cohérents avec les chiffres nationaux. Le marché recule de 30 % pour les ventes et de 40 % pour les mises en vente et nous sommes proches de ces niveaux sur Toulouse et Montpellier. Pas plus ou pas moins qu’ailleurs. La crise qui s’est abattue sur la France tant pour les mises à l’offre que les réservations s’est répartie de façon plutôt équilibrée. Toulouse, qui est une ville qui a gros volume de réservations par rapport à d’autres territoires, a baissé dans des proportions équivalentes que d’autres marchés français. Il n’y a pas plus de crise à Toulouse, à cause de l’aéronautique, qu’ailleurs.
Pour ce qui est d’Urbis, après avoir compensé le recul des ventes aux particuliers par quelques ventes en bloc, nous devrions réaliser une année en phase avec nos prévisions. En 2019, nous avons vendus 480 logements neufs, au niveau de nos objectifs, grâce déjà à d’importantes ventes en bloc. Notre objectif 2020 avait été abaissé, avant même le coronavirus, à 360 ventes. Nous devrions parvenir à être au-delà avec 400 ventes environ. Nous sommes donc tout à fait dans nos prévisions autant en réservations qu’en ventes. Nous avons perdu des ventes à l’unité, aux particuliers, surtout au deuxième trimestre, mais nous n’avons pas à rougir désormais avec des niveaux de vente très corrects, semblables à l’année dernière. Notre seul problème reste que nous ne mettons pas assez de nouveaux biens à l’offre. Comme pour tous les promoteurs, l’année 2020 restera difficile en ce qui concerne la délivrance des permis de construire. 2020 aurait dû permettre de préparer 2021 et cela n’a pas été possible comme nous l’aurions souhaité. Nous risquons d’avoir un stock à la baisse l’an prochain. »

- Vous intervenez donc à Toulouse qui garde le même maire et à Montpellier qui découvre une nouvelle équipe municipale, est-ce que cela a déjà des conséquences visibles pour vous en tant que promoteur ?

« Plus que les élus, c’est l’environnement des priorités et des exigences qui a changé. Nous avons une forme de résistance face à la construction. Nous avons beaucoup de projets qui sont freinés. Ce n’est pas tant les élus. Les élus ont été choisis sur des projets portés par des électeurs qui sont très soucieux aujourd’hui du respect écologique, de la baisse du niveau de production de gaz à effet de serre, de la qualité de leur espace de vie, des espaces verts… Cela a davantage d’impact et quand un élu écologiste arrive au pouvoir, il porte encore plus fortement ces préoccupations. Même à Toulouse, qui n’a pas connu l’élection d’un maire écologiste, l’engagement écologique est très fort. Il y a un changement de priorités et cela a un impact sur nos constructions. Nous construisons donc plus vert, nous avons fait beaucoup d’efforts pour avoir des programmes neufs bas carbone, plus valeureux en matière de gaz à effet de serre, d’innovations énergétiques, de qualité d’usage... mais nous sentons que nous devons encore augmenter ces exigences et les normes et les réglementations vont nous l’imposer. La RE 2020 qui vient d’être présentée va imposer la disparation du chauffage au gaz alors qu’à Toulouse, c’est le moyen dominant, préféré de nos clients. »

- Quelle a été justement votre réaction à cette RE 2020, cette nouvelle réglementation environnementale, assez stricte, qui impose la fin progressive du chauffage au gaz alors que cela représente les trois-quarts des constructions dans le collectif ?

«
programme neuf Montpellier
Le programme neuf Promesse à Montpellier va se réaliser dans le parc d'une ancienne folie architecturale. © Promesse / Montpellier / Urbis Réalisations
Cela va dépendre des zones. Cela aura peu d’impact à Montpellier où il fait moins froid qu’ailleurs, cela aura davantage d’impact à Toulouse où il fait plus froid et cela aura énormément d’impact dans le Nord de la France. Le chauffage au gaz est un moyen de chauffage assez performant, qui apporte un niveau de confort important, plébiscité par nos clients. L’électrique devra compenser. Des solutions vont être trouvées par des formes de chauffage biosourcées, avec des granulés de bois par exemple… Il va falloir réinventer tout cela. Cela aura un coût : sur le coût de construction d’abord, puis donc sur le prix de vente. Depuis vingt ans, nous nous sommes déjà beaucoup réinventés, nous avons déjà fait des sauts importants, avec le label BBC par exemple ; mais là, il va falloir faire un saut quantique. En plus des nouvelles obligations thermiques, il y a aussi les obligations d’utilisation de matériaux biosourcés… Quand on fait un saut quantique dans les modes de construction, il faut au début apprendre à s’en sortir, il faut apprivoiser les coûts de construction qui ne sont pas forcément les mêmes. »

- Avez-vous déjà des programmes neufs chez Urbis Réalisations qui vont vous permettre de réaliser ce saut quantique ?

« Nous avons déjà des opérations en ossature bois et E2C1 en démarrage travaux à Toulouse comme à Montpellier. Nous avions déjà anticipé cette réglementation. Nos opérations sont déjà à 80 % réalisées en BIM, une maquette numérique intelligente. Quand on passe du tout béton à Montpellier, du tout brique à Toulouse, du tout parpaing ailleurs, et qu’il faut passer en ossature bois, ce ne sont pas les mêmes bureaux d’études, les mêmes entreprises, les mêmes façons de travailler… on doit se réinventer vraiment. 
En espérant que les clients apprécieront ces logements réalisés et livrés dans cinq ans qui seront très différents d’aujourd’hui en termes de confort thermique et d’émissions de gaz à effet de serre, par des questions d’économies d’énergie, de matériaux moins énergivores et moins producteurs de CO2. »

- Est-ce que c’était le bon moment pour imposer cette nouvelle réglementation environnementale, compte-tenu de la crise de l’offre traversée ? 

« Le moment est mal choisi, mais il faudra faire avec. Le parc de logements neufs, c’est environ 300 000 par an, donc en comparaison du parc existant, cela reste à la marge. Cela va dans le bon sens mais c’est une goutte d’eau face à la masse des passoires thermiques F ou G dans l’ancien. Cette RE 2020, c’est symbolique, c’est une force de communication importante, cela met des standards à des plus hauts niveaux ; mais le vrai problème, ce n’est pas le logement neuf qui est déjà à un très bon niveau avec la RT 2012, ce sont plutôt les passoires thermiques qu’il faudrait régler en priorité. 
Le curseur de la RE 2020 ne va pas dans le sens du logement pour tous. Loger tout le monde, c’est loger à un juste prix, de manière abordable. Si c’est pour construire très cher et ne pas trouver de la clientèle et que les gens se tournent vers de l’ancien mal isolé, je ne suis pas sûr de l’efficacité au final. Entre les symboles et la réalité du terrain, il y a un monde ; même si bien sûr, cela va dans le bon sens. Cela va être difficile pour tous, pour toute la chaîne : les architectes qui ne savent pas tous construire en bois, le filière bois française déjà embouteillée par les projets du Grand Paris et des JO, les filières des matériaux biosourcés… 
On impose l’électrique à la place du gaz tout en nous annonçant de possibles coupures d’électricité cet hiver, on se dit que cela va parfois un peu vite entre la communication et le bon sens. Il y avait encore il y a deux / trois ans des primes fiscales si vous installiez des chaudières au gaz. Cela interpelle. »

- De quelle façon, être adossé à un grand groupe de promotion immobilière, Bouygues Immobilier, est un soutien supplémentaire en cette période de crise ?

« Le poids financier d’un grand groupe est toujours important mais nous sommes, en parallèle, très autonome, avec nos propres stratégies. Avoir l’appui financier d’un grand groupe est toujours plus simple, puisqu’il n’y a pas de garanties financières à trouver à chaque nouveau projet auprès des assurances et des banques. »

- A quoi ressemble le logement neuf d’Urbis Réalisations ? Ses caractéristiques propres qui font la différence sur vos deux marchés concurrentiels que sont Montpellier et Toulouse ?

«
programme neuf Toulouse Saint Martin du Touch
Dans la ZAC Saint-Martin-du-Touch, Urbis lance un programme neuf en ossature bois E2C1, qui préfigure la future réglementation environnementale. © Arboresens / Toulouse / Urbis Réalisations
Un logement neuf Urbis est de plus en plus souvent conçu en BIM. De quoi permettre une personnalisation plus poussée et plus facile à mettre en place. Il sera équipé de domotique avec notre système Urbis Connect pour piloter à distance le réglage de la lumière, du chauffage… C’est donc un logement intelligent, pré-équipé. 
Tous nos logements sont NF Habitat et même certains NF Habitat HQE. Depuis un an, ils sont déjà tous conçus avec le référentiel E2C1 minimum, au-delà de la RT 2012 pour anticiper la RE 2020, c’est-à-dire proche de l’immobilier passif. La cuisine sur-mesure est systématiquement équipée, avec des prestations plutôt haut de gamme. Ce sont des opérations à taille humaine, entre 20 et 30 logements neufs intimistes. 
A chaque programme neuf, nous testons des innovations thermiques ou en matière de service clients : visite virtuelle dématérialisée, configurateur de personnalisation, signature électronique des contrats… tout en ayant en parallèle, des UrbiStore, sorte de cabinet pour créer son propre logement. »

- Quelles perspectives pour 2021 ? Comment préparez-vous les mois à venir ?

« Nous sommes prudents et raisonnables pour l’avenir. Je crains que cela soit encore très chahuté. La plupart de nos collaborateurs sont encore en télétravail, le déconfinement va être l’occasion de reprendre progressivement, d’observer tout en étant à l’offensive. Il faudra être à la hauteur en étant innovant. » 

- Les opérations emblématiques de votre savoir-faire en ce moment ?

« Le programme neuf Promesse, opération incroyable à Montpellier, au sein d’un des plus beaux quartiers de la ville, hyper-intimiste dans un cadre végétal exceptionnel, dans un parc déjà existant, à côté d’une maison de maître, réalisé au sein d’une ancienne folie architecturale du 18e siècle. A Toulouse, dans le quartier Saint-Exupéry, il y a le programme neuf L’Ariane de 70 logements, très vertueux pour l’environnement car nous proposons un bâtiment passif. Toujours à Toulouse, il y a aussi le programme neuf Arboresens à Saint-Martin-du-Touch, une opération en ossature bois, niveau E2C1, en BIM, dans une ZAC et qui est, là encore, une vitrine technologique importante. »
Par Céline Coletto

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