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JP Ruggieri, Nexity : « Dire que le logement neuf coûte de l’argent à l’Etat est un scandale »

Jean Philippe Ruggieri, Nexity
Jean-Philippe Ruggieri, directeur général délégué chez Nexity, en charge notamment du logement neuf.

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, Stratégie Logement, promoteur, Nexity


Directeur Général Délégué chez Nexity, en charge notamment de la partie résidentielle, Jean-Philippe Ruggieri évoque le marché de l’immobilier neuf en France, la bonne santé de Nexity mais aussi la politique du logement du gouvernement.

- Au début de l’année, vous tabliez sur une année 2017 stable en matière d’immobilier neuf résidentiel en France, finalement, cela pourrait être légèrement mieux. Qu’est-ce qui a un peu changé la donne, selon vous ?

« Le premier semestre 2017 est strictement stable ; sur les 9 premiers mois de l’année, le marché augmenterait de 2 %. 126 000 logements neufs ont été vendus en 2016, on pourrait atteindre les 130 000 ventes en 2017 mais, c’est enfin et seulement un niveau convenable.
Le marché immobilier neuf est loin d’être euphorique. Si l’on ajoute les maisons individuelles et les logements sociaux, on sera environ à 430 000 logements neufs en un an. Si être en dessous des 400 000 logements s’apparente à une situation de pénurie, un marché du neuf entre 400 000 et 450 000 logements, c’est juste s’approcher d’un équilibre entre l’offre et la demande.
Les experts comme Michel Mouillart estiment qu’il faudrait 500 000 nouveaux logements chaque année. En effet, l’Insee fournit trois hypothèses démographiques : une basse, une moyenne, une haute. Pour établir les PLH, Plans Locaux d’Habitat, on se sert toujours de l’hypothèse moyenne, alors que c’est toujours l’hypothèse haute qui se réalise en France depuis 30 ans, rapporte Michel Mouillart.
Il manque en France un million de logements salubres. Il faudrait donc au moins 450 000 logements neufs chaque année, on s’en rapproche, c’est enfin un chiffre qui correspond à la demande. Il a enfin été fait ce qu’il fallait faire pour produire plus entre les collectivités, les bailleurs privés et sociaux et la politique de l’Etat depuis trois ans ; mais il ne faudrait pas que cela se grippe. »

- Est-ce que la politique logement du gouvernement apporte selon vous la confiance dont les acquéreurs ont besoin pour investir dans l’immobilier neuf ?

« Nous profitons de trois alignements positifs : des taux d’intérêt qui restent bas, des dispositifs fiscaux spécifiques pour chaque public : l’accession, l’investissement privé et intermédiaire, et une ambiance immobilière plutôt bonne qui a été relancée sous le gouvernement Valls.
Aujourd’hui, on assiste malheureusement à un atermoiement à propos des dispositifs ; on crée l’IFI, qui est toujours mieux que l’ISF, mais qui stigmatise l’immobilier. Aujourd’hui, 99.9 % de nos clients ne paient pas l’ISF et encore moins l’IFI ; mais cela crée une ambiance moins propice.
Qu’une nouvelle version des dispositifs fiscaux ait été revotée, c’est rassurant, mais c’est un minimum pour un sujet qui rapporte beaucoup d’argent à l’Etat. Le logement est une manne pour l’Etat quand on liste l’ensemble des taxes supportées : de la taxe sur le raccordement aux égouts à la taxe foncière, en passant par la TVA… C’est un scandale de dire que le logement neuf coûte de l’argent à l’Etat. Le budget logement est de 42 milliards d’euros, dont 18 milliards pour les APL, qui n’ont rien à voir avec la construction neuve, alors que cela en rapportera 70 milliards en 2017.
Quand l’Etat construit un logement, il encaisse deux-tiers mais n’en reverse qu’un tiers. C’est du marketing fiscal qui consiste à dire : je te donne 1 quand je te prends 3, alors que produire du logement, c’est aussi répondre à une demande démographique et cerise sur le gâteau : créer des emplois localisés ! Un logement, c’est deux emplois créés. Quid si 50 000 logements neufs ne sont pas construits en recentrant les dispositifs Pinel et PTZ ?

- Malgré les évolutions apportées à la première mouture de la Stratégie Logement, qu’est-ce qui vous inquiète dans cette politique de l’exécutif ? Sur quoi vous battez vous en vue de la future loi logement attendue pour 2018 ?

« Trois sujets nous préoccupent. D’abord, l’APL Accession, cela représente un petit montant et cela concerne 10 000 ménages par an environ mais c’est un élément clé du parcours résidentiel. Cela permet de développer l’accession sociale dans les zones ANRU et QPV où des ménages qui occupent un logement social peuvent devenir propriétaire dans leur quartier. Outre le fait que cela libère du logement social, sans l’APL Accession, s’ils ne sont pas là pour acheter, ces nouvelles résidences ne pourront plus se faire dans ces quartiers.
Autre
logement neuf Toulouse
Un des succès de l'année 2017 : Hype Park dans l'écoquartier de la Cartoucherie à Toulouse, mixant logement étudiant et logement en accession. © Hype Park / Toulouse / Nexity
préoccupation : le logement étudiant. Le gouvernement s’est fixé un objectif de 80 000 nouveaux logements étudiants durant le quinquennat, donc il va falloir des investisseurs pour les financer. Or, le dispositif Censi-Bouvard n’est prolongé que d’une année seulement. Comme toujours dans l’immobilier neuf, il faut un temps long pour construire une résidence étudiante, c’est impossible à monter et à vendre en douze mois. A qui l’Etat va-t-il vendre ces 80 000 logements étudiants sans ce dispositif qu’il souhaite réévaluer année après année ? Il faudrait au moins une visibilité de deux ou trois ans.
Enfin, la TVA dans le logement social pourrait passer de 5.5 à 10 % pour compenser la baisse des loyers imposée aux bailleurs sociaux, mais qui va payer cet écart ? Les promoteurs privés qui font du logement social ? Et quid de la TVA en zone ANRU qui offre une TVA réduite pour l’accession à la propriété ? Quid du niveau de TVA du PLS en démembrement de propriété ? Il ne faudrait pas que la décision prise pour le logement social emporte le reste des dispositifs qui bénéficiaient jusqu’ici d’une TVA très réduite.
On a le sentiment que l’on a à faire à des débutants sur le sujet, alors que depuis 2014, le secteur profitait d’un discours politique fort, de Manuel Valls notamment, pour soutenir tous les acteurs du logement, même les bailleurs privés. Il avait décidé de tout remettre en place en rendant le PTZ plus efficace avec les différés de remboursement, en améliorant le dispositif Duflot pour le transformer en un dispositif Pinel plus ouvert. Il faut que cela continue. »

- Dans un contexte de quasi-stabilité du marché français, le groupe Nexity lui surperforme en matière de logement neuf ? Qu’est-ce qui explique vos très bons résultats sur les 9 premiers mois de 2017 ?

« Sur le court terme, 2017/2018, nous ne sommes pas inquiets pour Nexity, mais nous raisonnons global et à moyen terme. Notre exposition au dispositif Pinel est relativement faible : cela représente 25 % de notre production et seulement 2 % en zone B2 et C. C’est insignifiant, mais cela crée des distorsions. Recentrer ce dispositif sur les zones les plus tendues, A et B1, cela va amener encore plus d’investisseurs sur ces zones, tendant encore davantage le marché. Il aurait fallu imaginer un changement dans la douceur ; même si pour Nexity, il y aura tout de même des avantages à ce recadrage.
Pour 2017, alors que le marché progresse de 2 %, nos ventes augmentent de 18 %, 8 % à périmètre constant. Ce qui explique cette dynamique, c’est une puissance de diversité inégalée. Aujourd’hui, la partie immobilier résidentiel de Nexity, ce sont 32 filiales. Outre les filiales qui maillent le territoire, il y a aussi les 7 filiales thématiques : résidence étudiante, résidence senior, résidence sociale senior… qui toutes travaillent en mode projet. Nous avons 26 produits différents à présenter aux collectivités, quand il y en a seulement 3 ailleurs : accession, investissement et logement social.
Juste pour l’accession, nous pouvons proposer du logement pour les secundo-accédants, les accédants sans PTZ, les accédants avec PTZ, du logement en PSLA, la location-accession, de la TVA à 5.5 % et demain, grâce à PERL, de l’accession en démembrement.
Alors que nous sommes le premier promoteur de maisons groupées en France, nous avons aussi une large gamme de maisons neuves. Cela permet de répondre finement aux demandes des élus. Notre production était de 15 000 logements en 2016, cela représente 150 000 logements en 10 ans, soit un panel de 2 000 résidences à présenter aux collectivités.
Nous nous appuyons aussi sur la puissance de notre réseau de distribution interne, ce qui coûte moins cher qu’en utilisant des défiscalisateurs par exemple. Outre un coût moindre de distribution, cela nous offre de l’indépendance. Cela permet même grâce à Nexity Partners de proposer à d’autres promoteurs indépendants de les accompagner, sans entrer dans leur capital mais en leur faisant bénéficier de notre savoir-faire. C’est un concept de promoteurs associés mais sans que Nexity n’apparaisse nulle-part. Nous avons déjà collaboré avec 5 promoteurs que je ne vous citerai pas, dans une dizaine d’opérations, grâce à Nexity Partners. »
 
- Et il y a aussi chez Nexity cette « fameuse » politique du droit à l’erreur, innover même si cela ne fonctionne pas, où en êtes-vous ?

«
appartement neuf Nantes
Opération très haut de gamme de Nexity : Cour Bastille dans un ancien couvent à Nantes. © Cour Bastille / Nantes / Nexity
Nous avons lancé une quarantaine de projets autour de cette thématique d’innovations. Deux ont déjà été stoppés pour ne pas que cela coûte trop cher financièrement mais aussi en énergie des équipes.
En revanche, les succès sont là avec le lancement d’une plateforme digitale pour la dernière tranche d’une opération à Saint-Ouen en région parisienne. Nous avons aussi testé un système interne d’enchères en communiquant via nos réseaux sociaux pour acquérir un logement. 4 logements ont déjà été vendus de cette manière.
A compter de février 2018, toutes nos nouvelles résidences bénéficieront également du système Eugénie, pour offrir de nouveaux services et usages aux résidents. Outre la domotique propre au logement, Eugénie permettra une connexion avec le syndic, une connexion entre les résidents pour échanger un outil ou organiser un baby-sitting, une connexion avec le quartier en intégrant les infos pratiques du quartier. »

- Justement, quelles sont les opérations emblématiques du moment ou à venir chez Nexity ?

« Sur un site de PSA, nous allons lancer une opération de 200 logements neufs à Poissy : résidence senior et logements en accession, dont une quinzaine de maisons, en partenariat architecturale avec la fondation Le Corbusier.
A Toulouse, a eu lieu avec succès le lancement de l’opération Hype Park dans l'écoquartier de la Cartoucherie qui comprend résidence étudiante et logement neuf classique. Nous lancerons au printemps un vaste projet immobilier mixte à Bordeaux dans le quartier du Belvédère.
Autre opération symbolique, la plus haut de gamme du moment, Cour Bastille à Nantes, qui se situe dans un ancien couvent. »

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