Julie de Roujoux, Groupe Pichet : « Il faut redonner aux maires le goût des projets »
Directrice générale dédiée à la promotion dans le groupe Pichet, Julie de Roujoux évoque les stratégies du groupe bordelais pour relancer et soutenir les projets auprès des collectivités.
- Comment ressentez-vous le marché du neuf en cette année 2022 au sens large ? Des signes d’amélioration en ce début d’été ?
« Nous faisons près de 5 700 logements en 2021 sur tout le territoire national. Notre taille significative nous montre qu'il existe toujours des difficultés de commercialisation et de faiblesse de l’offre. Nous sommes face à des villes qui ont beaucoup de mal à lancer des projets. Les obtentions de permis de construction sont de plus en plus longues. C’est toutefois intéressant car nous discutons beaucoup sur les projets qui sont ciselés à quatre mains voire plus avec l’ensemble des parties prenantes. Cela contribue très fortement à allonger les délais, voire pour certaines opérations à les rendre caduques.
Au contexte difficile de développement que tous nos confrères partagent, il y a désormais l’enjeu sur la construction avec une hausse du prix des matériaux et de l’énergie qui se poursuit. Tout cela pèse sur le prix des programmes neufs. »
- Quid de la demande alors que la requête « immobilier neuf » sur Google Trends est au plus bas depuis cinq ans en ce début d’été ?
« Cette demande est un peu moins forte qu’avant mais compte-tenu de la faiblesse du stock, elle reste très largement supérieure à l’offre. D’autant qu’il y a une vraie concurrence aujourd’hui avec les investisseurs institutionnels qui boudent le bureau suite au Covid et se rabattent sur les projets de logements, ce qui contribue aussi à affaiblir le stock et à maintenir des niveaux de prix très élevés. »
- La moitié de votre activité commerciale se déroulait en Ile-de-France en 2018, qu’en est-il aujourd’hui alors que le marché y est moins porteur ?
« En Ile-de-France, nous restons tout de même sur une proportion de 40 % de notre activité. Il est vrai que cela a plus fortement augmenté sur le reste de la France ; mais cela a progressé partout. L’Ile-de-France est un marché grand et très profond qui est loin d’être homogène. Nous sommes sur un métier local et encore davantage aujourd’hui ; tout dépend des fondamentaux : la localisation, les moyens de transports, la présence des commerces, des écoles, des services… mais aussi de la volonté des villes à construire ou pas. »
- Draguignan, Dunkerque, Compiègne…, pourquoi ce déploiement géographique dans ces villes moyennes ?
« Ce sont des villes qui ont retrouvé une certaine attractivité et qui permettent de proposer des gammes de prix compétitifs et en lien avec les attentes des ménages. Elles permettent de concilier prix attractif et qualité de vie. Elles offrent une vie à taille humaine, des logements un peu plus grands, des espaces extérieurs plus présents, des projets moins denses… »
- Construction bois, travail sur les usages, digitalisation du parcours de vente sont des sujets sur lesquels vous avez déjà travaillé… sur quels axes de travail misez-vous désormais pour imaginer le logement neuf de demain ?
« Nous continuons de travailler sur ces sujets mais on peut aussi citer sur les aspects purement techniques : la construction bas carbone au sens large. Cela va plus loin que la construction bois et au-delà de la structure, nous allons chercher des matériaux de façades, des matériaux d’isolation, des corps d’état architecturaux qui permettent de renforcer ces ambitions bas carbone, très fortement portées par la nouvelle RE 2020. La ligne réglementaire est claire et nous essayons même de la dépasser. 
Sur la question des usages, nous croyons beaucoup à la ville mixte, avec des projets qui apportent des plus et servent au voisinage direct en intégrant des services, des commerces, des loisirs…
Sur le logement en lui-même, nous œuvrons sur la diversification des modes de logements avec du logement évolutif ou la diversification des parcours de vie avec du coliving, des résidences qui facilitent l’accueil des seniors. Sur l’accès au logement, nous proposons aussi du logement en BRS, Bail Réel Solidaire, qui sépare la propriété du foncier et du bâti, permettant de proposer, dans des secteurs où le prix de vente est très élevé car le prix du foncier est très élevé, du logement abordable à des ménages sous conditions de ressources. »
Trouver un logement en BRS
- Les résidence services sont aussi un fort axe de développement dans le groupe Pichet, comment cela se porte aujourd’hui ? Est-ce que cela se transforme en vente en bloc auprès des institutionnels ou est-ce que vous conservez un volant pour les investisseurs privés ?
« Nous restons très fortement axés sur l’appel à l’épargne privée car cela permet à des investisseurs, qui démarrent dans la pierre, pour leur premier investissement, d'être sur des budgets un peu moins importants. Nous restons très présents sur ce segment-là. C’est très complémentaire du logement classique et cela répond à des besoins et résolutions particuliers dans certaines collectivités. Les résidences services font partie de l’éventail de solutions qui permettent de discuter avec les villes. »
- Comment relancer le neuf aujourd’hui ? Que mettre en place rapidement pour favoriser la construction ? Quelle solution pour lever les freins ?
« Il faut redonner aux maires le goût des projets, réconcilier les maires avec le goût de construire pour desserrer l’étau. Cela contribuerait à détendre le marché. L’Etat depuis des années avec les différents dispositifs fiscaux successifs a toujours su relancer la demande ; mais on ne sait pas relancer l’offre. Redonner le goût de construire grâce à de vrais dispositifs incitatifs pour que les liens entre le développement d’une ville et les capacités à financer ce développement redeviennent forts. »
- C’est aussi redonner le goût des projets aux habitants car on le sait la densité et la ville dense sont refusées par les riverains ?
- Pour terminer, quelles sont les opérations emblématiques de votre savoir-faire en commercialisation en ce moment ? Des lancements importants à venir ?
« En plus du village des athlètes, nous avons une intéressante opération à Lormont près de Bordeaux car elle vient complètement effacer des infrastructures routières et ferroviaires de la ville qui était jusque-là comme coupée en deux. Cela permet de désenclaver une zone et de la rattacher à un parc régional verdoyant. Nous avons beaucoup travaillé la programmation avec de nombreux services et commerces pour en faire un nouveau pôle d’attractivité de la ville, avec un hôtel et un complexe aqualudique et un parcours résidentiel diversifié.
En plus du projet Emergence à Bordeaux et la restructuration à Saint-Malo déjà évoqués, nous venons de réaliser un lancement important, Centr'Halle à Clichy-sous-Bois dans le cadre d’Inventons la Métropole du Grand Paris 1. Il est sans doute le projet immobilier meilleur marché d’Ile-de-France. Nous avons réussi avec la ville et Grand Paris Aménagement à proposer un projet de qualité, avec des logements de qualité, double-orienté et des espaces extérieurs, le tout au pied de la future gare du Grand Paris Express et d’une halle de marché. Nous sommes fiers de cette opération qui allie confort d’usages et des prix contenus qui répondent aux attentes des ménages du secteur. Après une période de pré-lancement réservée aux locaux, ce projet est désormais ouvert à tous. »
