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Laurent Villaret, FPI Méditerranée : « Montpellier reste très porteur pour l'immobilier neuf »

Laurent Villaret, pdt FPI promoteur Montpellier
Laurent Villaret, nouveau président de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, d'Occitanie Méditerranée.

Tags : Immobilier neuf Montpellier, immobilier neuf Languedoc-Roussillon, FPI, Laurent Villaret


Nouveau président de la FPI Occitanie Méditerranée, Laurent Villaret évoque le marché de l’immobilier neuf dans l’ex-Languedoc-Roussillon où le manque d’offre va continuer de pénaliser les ventes de logements neufs à Montpellier mais aussi dans les marchés secondaires pourtant essentiels au dynamisme régional. 

- Quel est l’état du marché du neuf à Montpellier, mais aussi dans les villes secondaires comme Sète, plus généralement dans l’ensemble de la région du Languedoc-Roussillon ? 

« Le marché de l’immobilier neuf à Montpellier se porte très bien grâce à une demande qui ne faiblit pas. Une demande portée par des taux d’intérêt toujours très bas, à 1,50 % environ. D’où un intérêt pour l’achat immobilier important. Autre facteur qui porte la demande : le territoire montpelliérain est toujours aussi attractif. Il profite d’un maillage de transports en commun de plus en plus performants comme avec la nouvelle ligne 5 du tramway ; mais aussi d’équipements sportifs et culturels toujours plus nombreux. Montpellier reste également une ville étudiante très importante. C’est aussi une capitale sportive qui fait parler de la ville au niveau national, voire davantage. Autre potentiel fort de Montpellier : l’attention portée à l’architecture des bâtiments. Pour preuve, la nouvelle tour Higher Roch dans le quartier Nouveau Saint-Roch dont la première pierre vient d’être posée, tout près du parc René Dumont, en plein Montpellier. Tout cela fait que Montpellier reste un marché très porteur pour l’immobilier neuf. 
Reste que face à cette demande importante, comme nous construisons dans un tissu urbain constitué, face à un manque de foncier à bâtir, tout le challenge de la profession est de parvenir à la limiter la tendance haussière des prix de vente des logements neufs que connaissent toutes les grandes métropoles aujourd’hui. 
Face à ce grand défi, les promoteurs immobiliers travaillent sur tout un écosystème avec un fort degré d’innovations, tourné vers l’usage. Les nouvelles opérations comportent ainsi des terrasses partagées en extérieur ou des espaces partagés accueillant des conciergeries pour qu’en plus du logement neuf acheté, les acquéreurs aient des surfaces complémentaires à utiliser.
Les programmes neufs sont de plus en plus mixtes avec différents usages sur le même terrain. Du logement neuf et des bureaux sur une même opération pour rapprocher les lieux de vie et de travail. Exemple avec la ZAC Eureka, véritable quartier mixte de Montpellier. 
Malgré tout cela, le marché du neuf à Montpellier peine à renouveler son offre. Les mises en vente de logements neufs ont diminué de plus de 40 % au premier trimestre 2019, comparé à la même période en 2018. L’inquiétude pour les promoteurs immobilier est donc de continuer à produire du logement neuf avec ce haut niveau de qualité, en dépit des contraintes de limiter l’étalement urbain. »

- Quelles sont donc les solutions pour renouveler cette offre ? 

« Il faut trouver des solutions à l’échelle métropolitaine. Si on comprend la densité et de la hauteur dans le centre de Montpellier, l’offre de transports publics dans la métropole permet de proposer aux acquéreurs une offre immobilière de très bonne qualité dans des villages de la périphérie, à taille humaine, comme Baillargues. Aujourd’hui, la problématique de la métropole montpelliéraine est que 60 % de la production de logements neufs se réalise sur seulement quatre communes : Montpellier, Saint-Jean-de-Védas, Juvignac, Castelnau-le-Lez. Il va falloir s’appuyer sur l’ensemble de la métropole pour augmenter le potentiel d’offre de logements neufs. Faute d’offre, les ventes de logements neufs à Montpellier et sa métropole sont en baisse de 22 % au premier trimestre et nous savons déjà que cela va se poursuivre face au manque de renouvellement de l’offre. Il faut aussi rappeler que moins de logements neufs vendus en résidence principale et en investissement, ce sont aussi moins de logements sociaux et de logements abordables produits. »

- Autre piste pour développer cette offre de logements neufs : les axes Nîmes-Lunel et Montpellier-Sète.

« Depuis un an, nous voyons en effet que tous les marchés secondaires proches de Montpellier sont en hausse. A chaque opération lancée, il y a un bon écoulement. Exemple avec la très agréable ville de Sète, qui est comme le port de Montpellier. On relie le centre-ville de Montpellier en 15 minutes en train. Ce sera selon moi un marché
fédération promoteurs immobiliers montpellier
très porteur dans l’avenir avec un prix du neuf à 3 300 €/m² actuellement, une offre culturelle variée et surtout la collectivité y prépare plusieurs opérations de renouvellement urbain pour les prochaines années. 
Autre fort potentiel : l’immobilier neuf à Nîmes, notamment les quartiers au sud, connectés à l’autoroute vers Montpellier. C’est une agglomération de 150 000 habitants qui offre un super cadre de vie, avec son trambus, une offre de bureaux en plein boom comme avec cette opération signée par Rudy Ricciotti. L’opération du triangle de la gare est un beau succès. Il est encore plus rapide et facile de relier Paris depuis Nîmes, que depuis Montpellier. 
Autre pari sur l’avenir : Lunel. Là encore, vous êtes à 15 minutes de Montpellier en train. Le quartier de la gare est en plein renouvellement. Un pôle multimodal va se construire. Il faut compter 3 000 €/m² pour acquérir un logement neuf à Lunel.  
Notre territoire est un archipel de villes moyennes, toutes proches de Montpellier. Ce sont des marchés secondaires qui doivent pouvoir permettre d’augmenter l’offre de la métropole. » 

- En revanche, cela semble plus compliqué pour des villes comme Béziers et Narbonne, désormais exclues du dispositif Pinel car en zone B2.

« A Narbonne comme à Béziers, positionnées sur un axe autoroutier majeur et pourtant, l’Etat a décidé de supprimer l’éligibilité de la zone B2 au dispositif Pinel, sans aucune condition alternative. Il y a des solutions intermédiaires à trouver, selon nous. C’étaient des marchés qui se portaient bien, qui offraient de bons rendements à l’époque. La présence des investisseurs permettait de sortir des opérations. Dommage ! D’où notre coup de gueule de passer de tout à rien, sans concertation. L’Etat a mis en place le programme Cœur de Ville pour rénover les centres anciens, mais cela n’est pas suffisant face au besoin. »  
  
- Qu’est-ce qui expliquent ces mises en vente en forte baisse dans la métropole mais aussi dans certaines villes secondaires ? L’approche des élections municipales ?

« De façon nationale et historique, la tenue des élections municipales a toujours freiné le lancement d’opérations nouvelles. C’est un phénomène qui a débuté dès l’année dernière ; mais, selon moi, la chute de l’offre est due à un ensemble de paramètres, pas uniquement les municipales. D’abord, la loi Alur qui a supprimé le COS, Coefficient d’Occupation des Sols a permis de créer de l’urbanisme concerté ; mais cela a aussi créé de l’inertie pour sortir les opérations nouvelles. Construire en tissu urbain, c’est aussi s’exposer à davantage de recours contre les projets immobiliers. Autre paramètre qui peut expliquer cette baisse de l’offre : c’est l’arrêt de l’étalement urbain. Si c’est une bonne chose pour l’environnement, cela nécessite de penser la production à l’échelle des territoires, de réformer en profondeur la création de foncier, d’accompagner les collectivités, le tout pour produire davantage et ainsi de limiter l’évolution à la hausse des prix de vente. De quoi permettre ainsi d’acheter en résidence principale. 
Il y a une dynamique dans la métropole de produire du foncier public, via la SERM, aménageur public, comme dans le quartier du Lay, mais la sortie de nouveaux quartiers est ralentie par l’inertie administrative : les autorisations environnementales par exemple. La dynamique publique est présente mais cela n’est pas assez face à la demande. Il faudra aussi réfléchir au potentiel de certaines zones péri-urbaines, proches de l’autoroute. De quoi augmenter le foncier disponible. »

- Justement, du foncier rare et donc plus cher, ce sont des prix de sortie de logements neufs en hausse, comment évoluent les prix du neuf autour de Montpellier ?

« Sur la métropole de Montpellier, les prix sont actuellement à 4 000 €/m², parking compris. C’est en forte hausse sur 10 ans, mais cela se stabilise en ce début 2019. Dans Montpellier, les prix sont actuellement de 4 300 €/m² ; mais quid de l’avenir avec ce manque de renouvellement de l’offre ? »

- Où en est-on de la task force pour lutter contre les recours abusifs, créée par votre fédération ?

« Les services de l’Etat ont introduit avec la loi Elan un délai maximum de 10 mois pour juger au tribunal administratif les recours. Si l’on ajoute la notion d’intérêt à agir, également introduite par la loi Elan, cela devrait donner de l’air à la problématique des recours abusifs. Lors de notre dernier point, le tribunal administratif de Montpellier avait un délai de 8 à 10 mois pour traiter les dossiers de recours contre les permis de construire, ce qui est tout à fait satisfaisant. Notre task force va continuer à assurer un suivi au fil du temps des délais d’instruction et de la quantité de recours. Un point sera réalisé tous les six mois pour suivre l’évolution de ces mesures, qui semblent positives localement. » 

- Votre fédération régionale communique autour de la notion de « Dialogue Urbain » mettant en avant chaque mois de nouvelles opérations, faut-il redorer l’image des promoteurs ?

« J’ai 36 ans, je fais partie d’une nouvelle génération de promoteurs, fière de ce qui est construit. Nous faisons un métier de créateur, en lien avec la ville, avec une réflexion forte sur la maîtrise d’usage, sur la mobilité… Il s’agit de montrer au public le travail réalisé par les architectes, nos équipes… Je pense au « Dialogue Urbain » sur le remembrement complet de la clinique Saint-Roch, qui comporte une rénovation du bâti, des bâtiments neufs, le tout en cœur de ville et parfaitement inséré au tissu urbain. Il s’agit de mettre en avant des réalisations de nos adhérents pour faire taire les mauvaises images sur notre métier. Aujourd’hui, nos projets sont une somme de compétences, où le numérique trouve de plus en plus sa place, avec des matériaux biosourcés, du bois en façade, des pierres locales… c’est cela que nous souhaitons montrer au grand public. »

- Vous l’avez dit les prochains mois seront encore compliqués, quelle est votre vision à plus long terme sur ce marché du neuf dans votre région ?

« Il va falloir repenser l’aménagement du territoire. Cela nécessite un travail de concert avec la métropole pour aller encore plus loin dans le sens de la production de logements neufs. Il y a aussi un nécessaire travail de simplification et d’assouplissement des PLU, Plan Local d’Urbanisme, pour imaginer de la densité ciblée par zone. Si la problématique principale est celle de la disponibilité de foncier, l’inertie dans le montage des opérations est également un problème pour accélérer le lancement d’opérations. La concertation et les échanges engagés en atelier pour préparer le futur PLU intercommunal de la métropole doit permettre cette simplification. »
Par Céline Coletto
A retenir 

- La métropole de Montpellier a enregistré une forte baisse des mises en vente au premier trimestre 2019. Faute de renouvellement de l’offre, les ventes reculent également de 22 % au début de l’année. A l’inverse, les marchés secondaires profitent d’un beau dynamisme comme à Sète ou Nîmes. 

- Selon Laurent Villaret, nouveau président de la FPI Occitanie Méditerranée, il va falloir imaginer une profonde réforme de l’aménagement du territoire et du foncier pour libérer des terrains à bâtir et ainsi limiter la hausse des prix qui se profile dans la métropole montpelliéraine.

- A la tête de la fédération régionale des promoteurs immobiliers, le jeune promoteur de 36 ans souhaite mieux valoriser son métier qui fait la part belle de plus en plus à l’architecture, à la maîtrise d’usage, à la mobilité, le tout en lien avec la ville. 


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