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Luc Belot, Réalités Hub 5 : « l'enjeu des promoteurs face à la Smart City : l'usage »

Luc Belot, Réaités Hub 5
Luc Belot, rapporteur de la loi numérique, désormais DG de Réalités Hub 5, filiale du promoteur chargée de l'innovation et des grands projets.

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, Groupe Réalités, Smart City


Directeur général de Réalités Hub 5, l’ancien député Luc Belot, rapporteur de la loi numérique, spécialiste des questions numériques et de l’économie du futur, est désormais en charge de l’innovation et du développement du promoteur nantais Réalités. Il évoque la Smart City et le rôle des promoteurs dans la ville de demain.

- Quels sont, selon vous, les meilleurs exemples français répondant aux principaux fondamentaux de la Smart City ?

« C’est balbutiant, ce sont des questions qui sont posées intelligemment à Nice, Lyon, Paris, Rennes, Nantes, Bordeaux, mais aussi Dijon ou Mulhouse. Ce sont des villes dont on parle beaucoup à propos de Smart City pour la partie « tech », presque même gadget des services, alors que souvent elles ont une politique beaucoup plus profonde que l’image que cela peut donner. Cela s’explique aussi car ces villes communiquent souvent sur ces innovations-là : le parking intelligent, l’application de mobilité… mais bien souvent, elles ont une vision beaucoup plus globale.
Exemple Dijon : on parle surtout de « On Dijon » car c’est un projet qui rassemble 5 PC en un seul ; mais la grosse décision très intelligente de transversalité qui a été prise sur la mobilité à Dijon, cela a été de réunir dans une même DSP, Délégation de Service Public : les parkings en silo, les parkings en ouvrage, les parkings de stationnement extérieurs, le bus, le tram et les véhicules en libre-service : vélo et voiture. Du coup, vous n’avez plus les parking qui poussent à prendre votre voiture ou l’opérateur de transport qui pousse à prendre le bus avec des offres concurrentielles, chacun de son côté. Ce sont des politiques de transversalité qui sont aujourd’hui permises par les outils du numérique, ce sont des politiques intelligentes et ce ne sont pas celles dont on parle le plus ; mais elles changent vraiment la vie des habitants.
Quand on parle de densité, il faut que la qualité du service soit là. Quand les promoteurs doivent investir et qu’on construit à 1 km, 2 km, 3 km de l’hyper-centre, il faut avoir ces logiques-là qui sont des logiques de mobilité intelligente. Sur ces principes-là, certaines grandes villes vont en effet dans la bonne direction ; mais il y a aussi de plus petites villes comme Saint-Sulpice-la-Forêt, 1 500 habitants en Ille-et-Vilaine, qui a lancé une politique intelligente à la hauteur de ses moyens sur l’éclairage… et qui donne des résultats.
Ça vient petit à petit, c’est un peu désordonné, cela manque de structure parfois ; mais les villes doivent se poser les bonnes questions car il n’y a pas de modèle, de marche à suivre de Smart City. Chacun en fonction de ses atouts, de ses priorités, de ses réalités, de ses forces doit construire son projet autour du triptyque « gouvernance, souveraineté, inclusion » pour trouver ses propres réponses. Dans la Smart City, il n’y a pas de réponse unique mais bien, une réponse par territoire. »

- Quels rôles peuvent jouer les promoteurs dans la Smart City ?

« Mon rapport s’intitule « de la Smart City au territoire d’intelligenceS », avec un S, ce n’est pas une faute. C’est bien de faire travailler toutes les intelligences pour la ville de demain. Aujourd’hui, qui construit la ville ? L’opérateur de transport qui modélise ses lignes de bus, quand il organise son réseau de tramway, mais qui construit les bâtiments là où vivent les habitants ? Ce sont bien les promoteurs. Ils peuvent donc accompagner des couches d’intelligence qui dépassent l’application pour smartphone qui nous permet de gérer notre chauffage, nos stores électriques. Ce n’est pas cela qui va changer la vie dans la ville.
Il faut que cela soit lié à l’ensemble de ce qui peut se faire sur un territoire, lié aux services, à la mobilité, aux usages… L’opérateur a un rôle, surtout quand il vient dans un quartier. Je travaille désormais pour un promoteur et nous voulons créer des quartiers, exemple avec le projet de stade Yello Park à Nantes,
projet immobilier Nantes
Autour du futur stade de Nantes, avec le projet Yello Park, Réalités veut apporter de la valeur à tout le quartier. © Yello Park / Nantes / Réalités
sur 23 hectares, 600 millions d’euros de projet urbain et 200 millions d’euros de stade ; mais nous ne nous occupons pas que du projet en lui-même. Nous sommes déjà en train de poser des couches d’intelligence avec des capteurs auprès des riverains pour penser les services avec de la conciergerie, des food hall, des food court, qui vont permettre d’apporter des services et de l’intelligence à l’ensemble du quartier. Selon moi, le rôle des promoteurs n’est pas juste construire un bâtiment intelligent mais amener autre chose au quartier. Nous ne devons pas être que des promoteurs qui remplissent des dents creuses, nous devons apporter de l’intelligence collective et des couches d’usages. Apporter cette réalité de l’usage aux habitants d’un grand territoire. »

- Une récente étude montre pourtant que seulement 15 % des Français réclament du logement connecté.  

« Peut-être mais tous mes directeurs régionaux me disent que la demande est pourtant de plus en plus forte. Pas toujours pour de bonnes raisons. Quand vous faites des bâtiments très bien isolés, comme c’est le cas avec les dernières normes et le référentiel E+C-, le gain économique d’une meilleure gestion des consommations d’énergie en allant sur votre application pour éteindre le chauffage par exemple n’est que de 1.84 €/mois/logement, dans les premiers bâtiments connectés comme l’immeuble Hikari à Lyon Confluence où cela a été testé grandeur nature.
La promesse économique n’existe pas. Vous n’allez pas vous embêtez toute votre vie pour « seulement » 1.84 € ; en revanche, si vous expliquez à cet habitant qu’au-delà des 1.84 €, sa petite-fille va pouvoir gagner 5 ans d’espérance de vie, que l’on va baisser de moitié les cas d’allergies, que l’on va diminuer à Paris de 80 % toutes les problématiques respiratoires des nourrissons… ce n’est pas de l’argent « sonnant et trébuchant » mais c’est bien de la qualité de vie. C’est un des enjeux des promoteurs que d’amener autre chose, y compris dans les services non quantifiables d’un point de vue financier mais quantifiables pour la qualité de vie. »

- Avant d’être technologique, la Smart City se doit d’être avant tout humaine en quelque sorte ?

« L’essentiel, c’est de mettre l’humain au cœur car la technologie suivra toujours et c’est un geek qui vous le dit. J’ai fait la loi « République numérique », la loi sur l’Open Data et la dématérialisation… mais ce n’est pas ça qui va changer la ville. L’enjeu, ce n’est pas la maîtrise d’ouvrage, c’est la maîtrise d’usage. Le promoteur doit offrir une qualité de services supplémentaire. Ce n’est pas la même chose que de commercialiser une résidence qui est à 3 km de l’hyper-centre, qu’une autre à 1 km avec le tramway ; mais si le promoteur peut dire qu’il a posé des couches de services, des capteurs avec des véhicules partagés : voiture, mais aussi vélo et trottinette partagés, que l’on organise le partage des outils tels que la fameuse perceuse entre voisins grâce à une application, tout cela, ce sont des avantages à proposer. Le monde numérique, c’est le même monde qu’avant, cela va juste plus vite, c'est plus grand et moins cher. Aujourd’hui, Blablacar, c’est de l’autostop sans avoir à attendre au rond-point, Uber, ce n’est rien qu’un taxi payable sans carte bleue, avant Airbnb, il y avait déjà des listes d’échanges de logements entre enseignants du monde entier dans les années 60… La transition numérique, c’est le même monde qu’avant, mais avec plus de solutions. »

- Vous êtes assez critiques envers les élus qui sont parfois trop déconnectés de ces problématiques, pourquoi ?

« Les élus ou les services de l’État touchent du doigt ces problématiques, mais n’arrivent pas à voir le spectre large de la Smart City. Exemple avec les PLU ou les élus demandent toujours 0.8 place de parking par logement neuf en zone hyper-tendue, alors que cela ne servira plus dans l’avenir. Mais c’est compliqué car aujourd’hui, un investisseur en Pinel lui veut une place de parking avec son logement. Tous les enjeux est d’amener tout le monde à travailler sur les usages et sur ce que sera la réalité des besoins dans l’avenir et non sur la demande du moment. Aujourd’hui, la demande, c’est une place de parking par logement, la réalité du besoin d’aujourd’hui est d’un peu moins de un et la réalité du besoin demain, elle sera plutôt vers 0.4 place de parking par logement neuf. C’est de la responsabilité des élus de se préparer à cela.
A ma première réunion sur le projet Yello Park à Nantes, on m’a présenté un plan masse avec deux parkings silo de 800 places chacun, ma première question a été : lequel on détruit dans 20 ans ? Comme on peut imaginer que l’un des deux ne servira plus dans le futur, on a prévu un béton à 12 centimètres, plutôt qu’à 7 cm comme pour un parking traditionnel et on installera les réseaux pour permettre une transformation ultérieure en bureaux ou en logements. On imagine aussi les usages de demain : si vous venez à trois abonnés dans une même voiture pour assister au match, vous pourrez vous garer directement sur place.
Il s’agit d’accompagner les usages et c’est mon travail chez Réalités. Il ne s’agit plus pour les promoteurs de venir boucher une dent creuse, prendre leur marge et repartir. Comme avec Yello Park, l’idée est de venir créer de la valeur pour tous et pas seulement pour le promoteur, dans les grandes métropoles mais aussi, je pense, très rapidement dans les villes moyennes qui seront notre cœur de cible dans les années à venir. »

A retenir


- Pour Luc Belot, ancien député, spécialiste de la transformation numérique, nouveau directeur général de la filiale Hub 5 du promoteur Réalités, l’enjeu de la Smart City, ce n’est pas la maîtrise d’ouvrage, c’est la maîtrise d’usage.

- La transition numérique, c’est le même monde qu’avant, mais avec plus de solutions. Cela va plus vite, c'est seulement plus grand et moins cher, pour l'ancien député du Maine-et-Loire.

- Face à la Smart City, le promoteur devra venir créer de la valeur pour tous et pas seulement pour lui-même au travers de sa marge, dans les grandes métropoles mais aussi dans les villes moyennes dans le futur.

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