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Ludovic Scarpari, LCA FFB : « comment retrouver un cercle vertueux en matière de zonage ? »

Ludovic Scarpari LCA-FFB
Ludovic Scarpari, nouveau vice-président en charge des promoteurs à LCA-FFB, président du groupe lyonnais Arcole.

Tags : LCA-FFB, Arcole Développement, zonage, zonage de projets


Nouveau vice-président en charge des promoteurs à LCA-FFB, Les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment, président d’In’Li en Auvergne Rhône-Alpes et principalement président du groupe de promotion lyonnaise Arcole Développement, Ludovic Scarpari évoque pour nous la problématique du zonage, dans le contexte des gilets jaunes.

- D’abord pourquoi s’impliquer autant dans ces instances professionnelles alors qu’en tant que dirigeant d’une entreprise familiale à Bron, dans la région lyonnaise, vous devez être déjà bien occupé ?

« C’est important. On y trouve de la matière intellectuelle et des contacts différents de ceux que l’on rencontre dans notre métier au quotidien. Ça donne une profondeur de vue, qui permet, dans notre quotidien, d’avoir de la matière. Quand on y a goûté et que ça plait, on y retourne. 
On a un attachement quand on vient du métier de la construction. Pour moi qui suis maçon et entrepreneur général au départ, avec une formation d’ingénieur du BTP à la base, la Fédération Française du Bâtiment, c’est quelque chose d’important, avec beaucoup d’indépendants, comme ici avec LCA-FFB qui compte un peu plus d’un millier d’adhérents. »

- Le logement, c’est vital, c’est même « primitif » pour reprendre le président de LCA-FFB et pourtant, malgré les chiffres en baisse de la construction neuve, il ne semble pas y avoir de réelle prise de conscience au sommet de l’Etat pour ce sujet.

« On parle des gilets jaunes ; mais c’est quoi un gilet jaune, c’est quelqu’un qui habite trop loin de son travail. A qui on a dit : tu vas construire-là car c’est moins cher, qu’on a aidé à acheter une voiture diesel il y a quelques années et à qui on dit maintenant : tu es un pollueur, donc tu dois payer plus cher. A la base, pour moi, c’est un problème de logement.
D’autant plus, avec ma casquette régionale d’Action Logement, où nous sommes là pour faire du logement pour l’emploi, c’est-à-dire construire du logement intermédiaire dans les zones tendues : Annecy, Pays de Gex, le Genevois français, Grenoble, la métropole de Lyon bien sûr. Pour moi, les gilets jaunes, c’est un problème de logement à l’origine. C’est la double-peine car quelque part votre capital est mis en péril. Demain, si vous souhaitez revendre votre maison et que les services de proximité, les transports… ne sont pas là, votre maison va se dévaloriser. Un phénomène qui ne vous serait pas venu à l’esprit il y a 5 ou 10 ans. 
Aujourd’hui, le zonage est un vrai enjeu pour demain. Il faut que l’on raisonne comme le préconise la FFB, avec des zones de projet, mais pensées de façon décentralisées. Nous nous sommes battus il y a quelques années pour que Lyon et Villeurbanne soient intégrées à la zone A ; mais certains quartiers villeurbannais n’y ont pas leur place, tandis qu’Ecully ou Saint-Didier-au-Mont d’Or n’ont pas été intégrées malgré de forts besoins en logements sociaux et intermédiaires. Nous savons que ce sont les logements neufs en accession et en investissement qui paient en partie le logement social, il aurait fallu étirer la zone A sur d’autres communes de la métropole. 
D’autant que, pour reprendre les propos de Michel Mouillart, il y aura toujours des investisseurs à Lyon, pas besoin d’incitation fiscale pour les faire venir. Aujourd’hui, on crée de la surenchère et on appauvrit ce qu’il y a autour. 
En tant que promoteur, s’éloigner de Lyon, c’est prendre des risques entre les coûts de construction et le prix du marché local dans l’ancien qui s’est paupérisé. Prenons l’exemple de La Tour-du-Pin, dans le Nord Isère, il y a un écart du simple au double entre l’ancien et le neuf, impossible de rivaliser. »

- D’où l’intérêt d’être un promoteur ou un constructeur innovant pour imaginer d’autres produits ?

« C’est ce que l’on fait déjà en imaginant des logements neufs collectifs en R+1 sur sous-sol par exemple, mais il faut vraiment des promoteurs locaux qui connaissent très finement le marché des communes pour s’y lancer. Qui va aujourd’hui à Saint-Marcellin, à Romans dans la Drôme, à Pont-de-Beauvoisin… ? Toutes ces zones, qui existaient avant la crise de 2008, n’ont jamais repris de la vigueur depuis. »

- Le sociologue Jean Viard parle du phénomène de la bi-localisation : un travail loin de son lieu d’habitation où l’on se rendra seulement quelques jours dans le mois. Est-ce que cela pourrait relancer ces zones ? 

« Oui pourquoi pas mais avec quels moyens de transport ? Oui sur des activités de service tertiaire, comme un informaticien ou un architecte ; mais moi, personnellement, je ne me vois pas sans être au milieu de mon équipe en tant que dirigeant. 
Encore faut-il avoir des moyens de transport et des services ? Vous ne pouvez pas vivre à un endroit et travailler ailleurs si vous ne pouvez pas faire garder vos enfants ou sans commerces de proximité. 43 % des Français voudraient vivre dans une ville moyenne, sauf que ce n’est pas la réalité. Oui, il y a des systèmes qui se mettent en place, comme des plateformes de covoiturage, mais c’est loin d’être efficient encore. »

- Ce discours n’aurait pas été tenu il y a quelques années encore et pourtant, le phénomène des gilets jaunes est passé par là, le changement climatique est passé par là. Est-ce que cela n’implique pas que le métier de promoteur évolue également et pense autrement l’habitat de demain ?

« Le métier de promoteur avancera à la suite de mesures qui permettront de bâtir dans des zones un peu plus décentralisées, notamment en termes de transport. A l’inverse, on a créé des métropoles, nécessaires car elles ont besoin d’une taille critique pour peser au niveau européen, mais du coup, on a besoin d’outils d’urbanisme qui sont de plus en plus compliqués à générer, avec beaucoup de risques juridiques qui les mettent d’ailleurs en péril. 
Malgré leurs PLU intercommunaux, maintenant que l’on a raisonné au niveau de la métropole, on se rend compte que tout ce qui a en dehors de la métropole a été exclu. La zone de réflexion doit être encore plus grande. Comment avoir des outils d’urbanisme qui permettent de raisonner à 50 km autour de Lyon ou trois-quarts d’heure de voiture et à la fois, ne pas alourdir en faisant une giga-métropole avec outil d’urbanisme, type giga-PLUH, impossible à piloter. 
Il faut de la souplesse dans les outils d’aménagement du territoire qui soit à la fois incitatif et qui s’impose en réglant les problèmes de transport. Exemple sur la ligne ferroviaire Lyon / Chambéry, en fonction des gares. A La Verpillière, créer des parkings autour de la gare car ils en manquent, y créer une zone de projets pour soutenir les projets immobiliers neufs ce qui confortera les services de proximité. L’idée des villes nouvelles, c’était un peu cela. Créer des villes satellites dans lesquelles se sentir bien, avec une taille critique suffisante, qui fasse que la population ne souffre pas de l’éloignement de la métropole quand elle veut aller au cinéma le soir et surtout y vivre avec tous les services nécessaires. L’idée serait de désenclaver les métropoles qui continuent à générer du surcoût : rareté et prix du foncier… »

- D’où le zonage de projets que prône la FFB et pourtant, il n’y a toujours que quatre zones ?

« Le problème est que l’on marche sur des œufs avec le zonage. Cela ne nous satisfait pas aujourd’hui mais que va-t-il se passer si l’on bouge le trait ? La situation actuelle représente un équilibre qui ne nous satisfait pas ; mais comme nous sommes dans un système à multiples interactions, que va-t-il se passer si on le modifie ? C’est compliqué. 
Il y a des intérêts divergents : comment l’Etat peut-il imposer un zonage alors qu’on lui demande de le décentraliser ? L’Etat va-t-il être capable de dire aux maires de proposer des zones de projets et de leur valider ? C’est une révolution. Alors que dans un même PLUH comme dans la métropole lyonnaise, certains maires sont pour, d’autres contre et qu’ils vont changer pour certains en 2020. 
En termes de gouvernance, c’est une usine à gaz. Comment peut-on trouver le bon équilibre pour contraindre le maire qui est dans une zone de projets à délivrer des permis de construire ? Peut-être qu’il faut que ce soit les intercommunalités qui les délivrent. On en parle beaucoup, sauf que l’on ne vote pas directement pour les élus des intercommunalités. Quel système trouver pour que l’on puisse appliquer les directives d’aménagement du territoire, qui sont clairement nécessaires, comment les faire redescendre au niveau local, sans mettre 10 ans à fabriquer les outils d’urbanisme ? 
En très peu de temps, avec les gilets jaunes qui sont passés par là, le zonage, qui ne date que de fin 2014, a pourtant déjà atteint ses limites. Une zone B2 où l’on ne construit plus, ce sont des services en moins à terme : moins de nouveaux arrivants, donc moins d’écoles, donc encore moins d’habitants. C’est une perte de vitalité pour une commune ou un ensemble de communes proches. C’est un cercle vicieux. 
D’autant que le zonage est référent aussi pour le logement social et la loi SRU. L’accrochage du logement social au logement libre, les gens qui achètent en accession libre financent une partie du social, donc, comment détricoter ce zonage pour retrouver un cercle vertueux ? Là est toute la question et c’est donc du pain sur la planche pour notre fédération. »
Par Céline Coletto
A retenir

- Ludovic Scarpari, nouveau vice-président en charge des promoteurs à LCA-FFB, Les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment, estime que le phénomène des gilets jaunes est né de la problématique du logement à l'origine. D'où la nécessité d'un zonage de projets.

- Pas besoin d'une incitation fiscale et d'un zonage spécifique pour des villes comme Lyon où les investisseurs viennent d'eux-mêmes, alors que le zonage actuel exclut des territoires qui en auraient besoin.

- Comment imaginer un zonage qui prendrait en compte les spécificités des territoires, sans être trop lourd à construire et à piloter par la suite ? Pourquoi ne pas s'appuyer sur les réseaux de transport existants, propose Ludovic Scarpari, en prenant exemple sur la métropole lyonnaise et l'Est de la métropole.

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