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Michel Dulimon, Arcade Promotion : « Avec le BRS, pour le prix d'un loyer, on devient propriétaire »

Michel Dulimon, directeur promotion groupe Arcade
Michel Dulimon, directeur de la promotion chez Arcade Promotion, évoque le produit pour devenir propriétaire moins cher : le BRS.

Tags : Immobilier neuf, Arcade Promotion, PSLA, BRS, promoteur immobilier


Directeur de la promotion du groupe Arcade et notamment pour Arcade Promotion, Michel Dulimon évoque ces programmes neufs moins chers grâce au PSLA ou le nouveau BRS, Bail Réel Solidaire. De quoi soutenir l'accession à la propriété.

- Qui est Arcade Promotion en quelques mots ? Un promoteur au sein d’un bailleur, c’est ainsi que l’on peut le résumer ?

« Le groupe Arcade VyV réunit deux grands métiers : le métier de la gestion locative en tant que bailleur et le métier de promoteur au titre notamment d’Arcade Promotion. Arcade Promotion intervient en soutien à nos bailleurs sociaux tout en développant l’accession à la propriété sur l’ensemble du territoire. A ce titre, nous produisons environ 1 000 logements neufs par an sous la marque commerciale d’Arcade Promotion ; quand le groupe VyV produit environ 5 000 logements neufs par an. »

- Quelles sont les difficultés que vous avez rencontrées avec le confinement et ces derniers mois ?

« Nous avons vécu l’effet conjugué du confinement et du report des élections municipales, avec tous les errements que nous avons pu connaître à ce sujet. En effet, notre activité dépend énormément de notre lien avec les collectivités puisque ce sont les maires qui délivrent les permis de construire. Pas de maire, pas de permis de construire et donc pas de produit à proposer à la vente. L’urbanisme étant toujours un sujet conflictuel, l’année 2018 a déjà été marquée par un ralentissement du nombre de permis de construire à cause de l’approche de ces élections municipales. Phénomène qui s’est amplifié en 2019 et en 2020 avec le report des élections.
Avec le confinement, nous avons aussi mécaniquement arrêté des chantiers, tout en ayant beaucoup de difficultés à travailler avec les administrations pour monter des dossiers. Nous avons perdu une demi-année d’activité avec ces deux phénomènes conjugués. Ce qui n’a pas été initié en début d’année ne sera pas rattrapé. L’offre à la vente ne cesse du coup de décroitre, alors que la demande est là, avec un corolaire une augmentation des prix. Nous entrons dans une crise de l’offre, plutôt que dans une crise de la demande. » 

- Est-ce qu’il y a des régions plus résilientes que d’autres parmi celles où vous êtes implantées ?

« Pas du tout. Il y a deux marchés en France : les métropoles et autour où la demande reste forte et les zones rurales ou très détendues. La demande reste forte dans les métropoles, soutenue par les investisseurs immobiliers et par les besoins importants pour se loger. Les réservations enregistrées pendant le confinement et le rebond après le confinement ont montré que l’envie d’acheter était toujours fortement là, notamment sur notre créneau qui est l’accession sociale de la classe moyenne, à partir de deux ou trois SMIC de revenus. L’envie de devenir propriétaire étant une sécurité pour l’avenir. »

- Quel type de logements neufs vendez-vous ? Et à qui ?

« Quand nous vendons au titre de la résidence principale, nous sommes soumis à des plafonds de prix et de ressources. Plafond de prix relatif quand il s’agit de la première couronne parisienne, nous sommes tout de même à 5 800 €/m². 
Nous vendons aussi à des investisseurs particuliers, personne physique, sans plafond. Ventes sur lesquelles nous payons d’impôt sur les sociétés et n’avons pas de restrictions particulières, sauf à vendre dans le cadre de la loi Pinel pour produire du logement intermédiaire. Ils représentent jusqu’à un quart de nos acheteurs. A noter que notre marge, comme tout promoteur, est réintroduite chez nos bailleurs, c’est-à-dire dans le logement social pour construire des logements sociaux ou entretenir le patrimoine immobilier. C’est un système vertueux et plus éthique d’investir chez nous. »


- Deux produits phares pour produire du logement neuf à prix abordable en résidence principale, le PSLA et le BRS, c’est pourtant méconnu des Français.

« Le PSLA, location-accession, est un dispositif plus ancien et plus connu, véritable produit d’accession sociale abordable. Sa particularité : il y a une phase locative avant l’achat définitif. Il bénéficie d’une exonération de taxe foncière les premières années et il n’y a pas d’avance de fonds avant la livraison. La promesse est comme « essayez votre logement neuf avant de l’acheter ». La difficulté est la durée de la levée d’option, jusqu’à 5 ans, qui peut être longue compte-tenu des évolutions des vies de famille. C’est un parcours particulier mais acheter une maison neuve en PSLA a vraiment tout son sens. D’autant que ce produit de location-accession, comme toute notre production chez Arcade Promotion profite des trois garanties du monde HLM : garantie rachat, garantie revente, garantie relogement, comme une sorte de garantie parachute. Le PSLA peut représenter jusqu’à 25/30 % de notre production.


Pour ce qui est du très attendu BRS, Bail Réel Solidaire, il en existe différentes sortes en lien toujours avec un OFS, Office Foncier Solidaire. Par exemple, Rennes et Lille ont créé leur propre OFS, outil à destination des collectivités. Dans Rennes Métropole, le BRS a d’ailleurs complètement remplacé le PSLA en première couronne, avec une redevance quasiment inexistante. 


Ailleurs, nous avons créé nos propres OFS qui se portent acquéreur d’un terrain et qu’il met à disposition d’un promoteur qui lui vend le bâti entre 25 à 40 % moins cher les logements neufs construits, tout en louant le foncier. Du coup, pour le propriétaire, l’effort total à rembourser est faible : son emprunt et sa redevance locative pour louer le terrain. C’est un outil très puissant. Cela fonctionne car l’OFS qui achète le terrain rembourse et amortit sur une durée extrêmement
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Le programme neuf Initial à La Valette du Var est le premier en BRS lancé par Arcade Promotion. © Initial / La Valette du Var / Arcade Promotion
longue. Objectif : le logement reste toujours à prix maitrisé, toujours à prix abordable, toujours en-dessous du marché. Pour un prix au niveau d’un loyer, on devient propriétaire. » 

- Est-ce qu’en proposant des prix du neuf maîtrisés, c’est plus aisé de séduire les collectivités ? Et notamment je pense aux nouvelles équipes municipales qui ont plutôt tendance à vouloir bloquer les nouveaux projets ?

« Il y a a priori un accueil plutôt favorable car cela compte au titre de la loi SRU, donc dans le contingent du logement social d’une commune. C’est le cas avec Lille ou Rennes mais comme il y a peu de retour d’expériences pour le moment, cela peut être difficile ailleurs, comme pour le PSLA au début. La vraie problématique n’est pas le produit en tant que tel mais ce serait plutôt de faire accepter le logement dit social. La question est plutôt de faire accepter qu’on construise un immeuble à côté de chez vous. Nous sommes convaincus que c’est un très bon produit pour devenir propriétaire, qu’il coche quasiment toutes les cases pour soutenir l’accession à la propriété abordable ; mais il y a un équilibre à trouver pour les collectivités entre l’accession sociale, l’accession à prix maîtrisé, l’accession classique. Pourtant, le BRS est selon nous, un produit permettant de maîtriser la spéculation immobilière car il influe aussi sur les prix autour de lui et offre un marché plus régulé. »  

- Vos opérations emblématiques du moment chez Arcade Promotion ?

« Nous avons actuellement des maisons en PSLA dans la baie de Saint-Tropez à 3 000 €/m². Nous commercialisons notre première opération en BRS, le programme neuf Initial à La Valette dans le Var. Plusieurs programmes neufs en BRS en Ile-de-France ont pris du retard mais ils seront lancés d’ici la fin d’année ; mais nous avons déjà un programme neuf Les Allées du Lac à Voisins-le-Bretonneux où nous sommes sensiblement en-dessous du marché. »
Par Céline Coletto

Arcade Promotion en bref


Depuis plus de 40 ans, Arcade Promotion est spécialisée dans la réalisation de logements neufs. Sa vocation est de faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre grâce à des prix maîtrisés.  Arcade Promotion est présente en Île-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie et Auvergne-Rhône Alpes. Arcade Promotion est une marque du Groupe Arcade-VyV.

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