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Olivier Bokobza, BNP Paribas Immobilier : « La demande de logements neufs reste massive »

Olivier Bokobza, BNP Paribas Immobilier
Directeur général de BNP Paribas Immobilier Résidentiel, Olivier Bokobza estime que la demande de logements neufs reste massive.

Tags : Immobilier neuf, BNP Paribas Immobilier Résidentiel


Directeur général de BNP Paribas Immobilier Résidentiel, Olivier Bokobza revient sur le trou d’air annoncé pour l’offre de logements neufs dans les mois à venir et les mesures à prendre pour relancer l’activité face à une demande qui reste puissante.

- Comment se passe l’activité depuis la sortie du confinement chez BNP Paribas Immobilier Résidentiel ? 

« Après la fermeture des chantiers et des espaces de vente, après avoir continué à entretenir les relations avec nos clients pendant le confinement, cela a permis d’enclencher des réservations dès le mois de mai. Il y a eu un travail de fond important d’effectué pour garder le lien avec nos clients. Ensuite, depuis le 11 mai et graduellement, nous avons retrouvé une activité très semblable à celle de la même période l’an dernier en 2019. En sachant que 2019 avait été une très belle année. La volonté d’acheter de nos clients s’est donc rapidement confirmée. Nous assistons à un retour de la demande massive pour plusieurs raisons. L’immobilier reste une valeur refuge. Deuxième raison : les Français ont pu, durant le confinement, scruter ce qui n’allait plus dans leur logement et ils peuvent maintenant se tourner vers de nouveaux projets potentiels. Dans le même temps, les taux d’intérêt, même s’ils ont un peu remonté, restent très bas. Nous sommes donc dans une situation où la demande reste très présente. Le seul sujet qui reste réellement problématique : c’est l’offre. L’offre souffre vraiment en termes de volume. Depuis bientôt un an, avec les élections municipales, nous avons eu un arrêt des décisions et des projets. C’est habituel, comme tous les six ans. A cela s’ajoute que l’état d’urgence en raison de la crise sanitaire a mis à mal tous les délais administratifs. Nous avons de très nombreux dossiers d’instruction de permis de construire par exemple qui ont été suspendus ou très fortement ralentis. D’autre part, les grands projets d’appels d’offre de certains opérateurs et aménageurs publics ont été massivement décalés en fin d’année, voire au premier trimestre 2021 alors qu’ils auraient dû avoir lieu en ce printemps. 2021 sera du coup l’année qui sera touchée par la problématique de l’offre et pas de la demande. »

- On parle actuellement beaucoup des ventes aux institutionnels ; mais du coup, c’est moins d’offre pour les particuliers, ne crée-t-on pas comme un cercle vicieux ?

« C'est en effet la quatrième raison de la raréfaction de l’offre : il y a jusqu’à 40 000 logements neufs qui étaient dédiés à la vente en accession qui seront vendus en bloc et cela impacte l’offre à la vente. Cela a dégradé la capacité du marché à offrir du logement pour devenir propriétaire et cela ne va pas se reconstituer avec le temps. Nous ne rattraperons pas le retard pris durant les trois mois de confinement tant dans les ventes que dans l’instruction des permis de construire. Les mises en chantier ont pu être décalées et se feront mais le trou d’air qui est exponentiel ne se rattrapera pas. Trois mois de perdu sur le plan administratif, c’est 9 mois ou un an de perdu au final et c’est 2021 qui va souffrir de ce retard, alors que l’on aura besoin d’emplois. 100 000 logements neufs en moins l’an prochain selon les estimations, ce sont 200 000 emplois de perdus. Le choc de l’offre, on ne le voit toujours pas. Il y a eu des améliorations : la loi Elan, le traitement sur les recours mais il faut aller plus loin. » 

- Qu’est-ce qui pourrait rapidement relancer le logement neuf ? 

« Il faut diminuer les délais administratifs, il faut diviser par deux la durée d’instruction des permis de construire, diviser par deux les temps de recours des tiers. Il faut évacuer le recours des tiers quand nous sommes sur des projets sur lesquels les périmètres ont déjà fait l’objet d’enquêtes publiques ou de permis d’aménager… qui ont déjà fait l’objet de possibilité de recours. Le traitement juridique du recours s’il y en a un pourrait aussi être divisé par deux : 5 mois au lieu de 10 comme l’impose la loi Elan. Si on veut rattraper le retard et faire un choc d’offre, c’est là que cela se passe. Cela pourrait nous permettre d’engager beaucoup plus vite les projets. La période de Covid et de confinement a fait accélérer de nombreuses initiatives et innovations du côté des opérateurs, cela pourrait être pareil pour le gouvernement afin d’entrer dans la phase d’après. » 

- Est-ce que la demande des acquéreurs a véritablement déjà changé depuis le confinement dans le logement neuf ? Espace extérieur, espaces verts, pièce en plus ?

« Le logement neuf bénéficie d’une qualité : ses fondamentaux sont bons en comparaison du logement ancien. 90 % des logements qu’on réalise dans une opération ont déjà un balcon, une terrasse, un jardin. La grande partie des demandes reste la même depuis le confinement dans les métropoles où nous sommes basés. Nous n’avons pas vu de demandes d’une pièce en plus pour le télétravail par exemple ; mais juste quelques clients qui avaient déjà réservé un appartement neuf au deuxième étage avec un petit balcon se sont finalement tournés vers un rez-de-jardin ou une terrasse plus grande. La demande fondamentale reste la même ; mais c’est à nous d’adapter l’immeuble. Ce n’est pas une demande qui est exprimée mais quand certaines innovations post-Covid sont proposées, elles sont très bien accueillies. »  

- BNP Paribas Immobilier a justement déjà présenté de fortes évolutions pour ce logement neuf post-Covid. En quoi cela consiste ? Quelles sont ces innovations ?

« Ces innovations répondent à la problématique de la crise sanitaire que nous avons subie. Il ne s’agit pas de faire bouger la cellule de l’appartement ou même les espaces extérieurs qui existent déjà, nous proposons de changer la façon d’accéder dans l’immeuble, d’utiliser les parties communes, ou de rendre le logement plus modulable possible en cas de reconfinement potentiel. Cette situation nous a permis d’accélérer des phases de réflexion pour les agrémenter très tôt dans nos projets. C’est cela qu’attendent nos clients et pas de payer 7 m² de plus ou une pièce de plus. Nous avons plutôt pensé un pack mobilier pour télétravailler qu’on puisse installer où l’acquéreur le souhaite. » 

- Plutôt télétravail chez soi ou dans un espace de coworking en bas de chez soi ?

« Le sujet du coworking dans les immeubles est intéressant mais c’est une fausse bonne idée car il ne faut pas négliger la gestion de cet espace de coworking au bas de l’immeuble dans la copropriété et dans un temps long. En tant que promoteur, nous pouvons gérer sa mise en place mais quid sur la durée ? Nous pensons qu’il est préférable que les immeubles soient équipés pour télétravailler. C’est pourquoi nous développons cette offre de Wifi intégré pour tous, avec un abonnement durant deux ans et c’est là encore à la copropriété de prendre la suite. »

- Autre sujet qui pourrait être problématique : les résultats des élections municipales et de la vague verte. A quoi s’attendre selon vous pour l’immobilier neuf dans les mois à venir ?

« Le maire est souverain sur les permis de construire, les projets urbains, l’organisation de la ville, la création de quartiers et c’est répondre à des besoins sociaux que sont les besoins de logements. Quoi qu’il arrive, le pragmatisme rattrape d’éventuelles situations. Pour l’heure, il s’agit de regarder les projets prévus et puis de les revoir pour être plus cohérent avec leurs programmes pour créer la ville différemment. Cela peut être un sujet de mode constructif, de performance énergétique, d’équilibre entre accession sociale, prix maîtrisé, accession libre. C’est une question de stratégie urbaine et immobilière et il faut un minimum de temps pour la remettre en place par ces nouveaux élus. Il faut l’accepter et les projets reviendront, peut-être de manière différente, mais ils reviendront. Cela va peut-être accentuer le manque d’offre à court terme mais nous travaillons sur des temps longs, des cycles de 6 à 10 ans, et je suis rassuré sur l’intelligence des élus de la nation à travailler ensemble. Je ne vois pas mon métier comme un bétonneur mais comme un promoteur citoyen afin d’accompagner les collectivités
programme neuf Ariane Saint-Denis
Face à une offre réduite dans le logement neuf, les programmes neufs de BNP Paribas Immobilier trouvent preneurs aisément. © Programme neuf Ariane / Saint-Denis / BNP Paribas Immobilier Résidentiel
pour répondre à une demande sociale qui est d’habiter des logements de qualité et qui prennent en compte la réalité des besoins de nos concitoyens. »

- Quid de l’avenir et des effets de la crise économique sur le moyen terme après une période de rattrapage ? 

« Il y a eu un effet de rattrapage, un phénomène technique après trois mois d’inactivité ou presque mais, nous sommes plus de deux mois et demi après la fin du confinement et clairement, il y a toujours une volonté des Français de se tourner vers l’immobilier. Il y aura certainement une situation sociale compliquée à la rentrée mais le marché du neuf est assez réduit, environ 80 000 / 120 000 ventes annuelles pour 66 millions d’habitants, pour absorber cette crise. Malgré cette problématique économique, les projets dans les zones tendues où intervient BNP Paribas Immobilier : Ile-de-France, Rhône-Alpes, PACA et Bordeaux… parviendront à rencontrer une clientèle qui n’a pas été forcément touchée. Certaines opérations seront plus compliquées que d’autres. Nous mettrons peut-être davantage de temps à commercialiser certains programmes neufs ; mais le marché est tellement étroit, dans un contexte d’offre très réduite, que cela fonctionnera. 
Un exemple : un nouveau programme neuf à Saint-Denis en région parisienne où sur 106 logements neufs mis en vente en primo-accession, avec des prix maîtrisés, en PTZ et TVA réduite, avec plafond de ressources, 94 ont été réservés en un seul weekend. Le marché est tellement étroit en offre, on ne peut que rencontrer la clientèle qui correspond à cette offre sur les zones tendues et les grandes métropoles. Ce qui va impacter notre marché, il faut le répéter, c’est l’offre si elle ne revient pas. D’ailleurs, il y a un côté vertueux car produire du logement neuf, c’est aussi produire du logement social, 25 % sur cette opération à Saint-Denis. Il ne faut pas opposer les projets, les uns profitent aux autres. »
Par Céline Coletto

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