Olivier Bokobza, BNP Paribas Immobilier : « Imaginer dès maintenant un soutien à l'investissement dans le neuf »

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Président de BNP Paribas Immobilier Promotion, Olivier Bokobza tire un premier bilan de l’année 2022 en matière d’immobilier neuf résidentiel. Une année sous le signe de la résilience, selon lui.

Olivier Bokobza, BNP Paribas Immobilier
Olivier Bokobza, BNP Paribas Immobilier, espère une réaction rapide des gouvernants pour imaginer un autre mécanisme de soutien à l'investissement.

Président de BNP Paribas Immobilier Promotion, Olivier Bokobza tire un premier bilan de l’année 2022 en matière d’immobilier neuf résidentiel. Une année sous le signe de la résilience, selon lui.

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- Quel premier bilan commercial tirez-vous pour BNP Paribas Immobilier de cette année 2022 au contexte économique et international si particulier ?

 

« C'est une année de résilience. Malgré ce contexte qui a eu comme conséquences de créer de l'inflation, d’augmenter les taux d’intérêt et entraîner le blocage du taux d’usure, de surenchérir le coût de construction, de décaler les approvisionnements de matériaux, cette année a quand même été globalement satisfaisante sur le premier semestre puis impactée en termes de volume de désistement par la suite. Il y a d’importantes problématiques de financement depuis la rentrée de septembre. Nous avons donc constaté deux tendances dans cette année 2022. Dans la première partie de l’année, jusqu’à juillet environ, cela a plutôt résisté, quand à partir de septembre, nous avons observé une décélération des réservations, poussée par un niveau de désistement élevé, lié à l'obtention des financements en lien avec le taux d'usure. Ce n'est pas un manque d'appétit des banques à prêter ; mais bien un blocage créé par le niveau du taux d’usure. »

 

- Vous espériez un sursaut au dernier trimestre : qu’en est-il tant pour BNP Paribas Immobilier qu’au niveau global de la promotion immobilière ?

 

« Pas de rebond. Nous avons plutôt senti une nouvelle décélération des rythmes de vente sur l'ensemble des opérations, en Ile de France comme en régions. L'incertitude du contexte global actuel ne permet pas la réalisation concrète de projets immobiliers en masse. Pourtant, les taux d’intérêt restent intéressants, autour de 2,5 %, quand l’inflation est à 5,6 %, le niveau des taux d’intérêt est attractif ; mais nous ne sommes pas sous la barre symbolique des 1 % qu’on connaissait avant l’été. Tant que les taux étaient bas, avant la phase ascendante engagée durant l’été, les clients étaient encore là. 
Aujourd’hui, le rythme des commercialisations est un peu plus élevé en Ile-de-France que dans les grandes métropoles où l’arrêt a été plus net. Pour ce qui est des produits, la demande se concentre davantage sur la gamme entre 5 500 € et 8 000 € du mètre carré. Une gamme où le projet des acquéreurs présents, entre 35 et 45 ans, répond à un besoin impératif de se loger : arrivée d’un enfant… Des achats poussés par les fondamentaux du marché immobilier, c’est-à-dire acheter par la nécessité de développer un habitat en cohérence avec leurs besoins futurs. Toutefois, pour avoir connu d’autres crises plus brutales, cette période est complexe mais elle reste quand même résiliente. »

 

- Les promoteurs ont beaucoup parlé d’un problème d’offre ces dernières années, aujourd’hui, vous nous dites qu’il s’agit d’un problème de taux. Quelle est la part de responsabilité de chacune de ces difficultés ?

 

« La baisse de long terme est due à l'offre. Depuis 2017, il y a de moins en moins de réservations, en raison du manque d’offre. Par contre, la baisse à court terme est due aux taux. Nous vivons une baisse de volumes complémentaires du fait de la demande, impactée par les nouvelles conditions de financement. Les projets sont actuellement confrontés au taux d’usure, avec des annulations en masse. »

 

- Dans ce contexte, comment remédier à ces deux principales problématiques ? 

 

programme neuf Clamart
En matière d'innovation, BNP Paribas Immobilier développe un mode constructif en pierres porteuses, comme ici à Clamart. © Panorama Beaurivage / Clamart / BNP Paribas Immobilier
« Il n'y a eu aucune action particulière en direction des acteurs de l’immobilier depuis le Covid et la crise sanitaire. Nous avons besoin d’une approche plus efficace et pertinente de la matière immobilière par les gouvernants. Sur le plan administratif, il faudra être prêt quand cela va redémarrer. Les particuliers et les investisseurs qui ne font pas aujourd’hui leur projet le feront demain. Il faut qu’on se dote dès maintenant des moyens pour faciliter et fluidifier un marché pénalisé par une offre qui reste faible. Raccourcir le délai pour traiter les recours, faciliter la transformation des immeubles de bureaux en logements pour éviter à avoir à déposer des permis de construire, assujettis aux recours quand il n’y a pas de modifications de façades par exemple. Il est nécessaire de réaliser un travail de fond sur le plan administratif. Toujours avec le gouvernement, deuxième élément sur lequel il faudrait travailler, c'est le statut de l’investisseur. »

 

- Justement, comment abordez-vous la mise en place du Pinel Plus à compter de 2023 ? Est-ce que cela ne va pas rendre moins lisible le dispositif ? 

« Il y a une phase de transition qui commence, car même si on garde le même nom, le Pinel plus est plus complexe à appréhender. Cela rajoute de la complexité dans une période déjà compliquée. Mais surtout, il faut actualiser les valeurs du Pinel. Le plafond à 5 500 €/m² date de 2015. Ce n’est plus en rapport avec les prix actuels, ce qui pénalise la production de logements du marché locatif intermédiaire. Marché locatif qui va d’ailleurs connaître, en parallèle, la sortie d’un certain nombre de biens au DPE F et G qu’on appelle les passoires énergétiques. Il faut renouveler l’offre locative grâce au neuf et pour cela, il faut repenser un autre dispositif. »

 

- Comment envisagez-vous d’ailleurs la fin du Pinel après 2024 ? A quoi pourrait ressembler le statut de bailleur privé dont on entend parler de plus en plus ? Est-ce la solution ?

« Il ne faut même pas attendre la fin du Pinel. Il est nécessaire, selon moi, d’avoir, peut-être dès le 1ᵉʳ janvier 2023, un autre mécanisme d’incitation à l’investissement locatif plus pertinent, peut-être un outil d'amortissement, permettant d'attirer des investisseurs spécifiquement sur l'immobilier neuf. Le principe du neuf, c'est quand même de créer une économie, créer des emplois, faire des opérations vertueuses sur le plan énergétique… »

- Observez-vous un certain rebond dans la délivrance des permis de construire ? Une prise de conscience de certains maires pour relancer l’offre ?

« La problématique d'acceptabilité politique et citoyenne de ce que l’on peut construire est toujours très fragile. Comme nos confrères, nous allons déposer des permis de construire dans des communes où il y aura moins de difficultés à les obtenir, qui ont déjà validé de grands principes d’aménagement. Nous sommes un promoteur couture, ce qui permet d’être sélectif et focus sur les territoires les plus opportuns ; mais pas de rebond constaté ailleurs. »

- En matière de logement neuf, vous aviez proposé 5 innovations dès la fin du premier confinement comme cet immeuble sans contact… est-ce que cela répond toujours aux attentes des acquéreurs deux ans après ? Sur quoi travaillez-vous pour l’avenir ?

programme neuf Lyon 7e
En régions, le promoteur développe plusieurs opérations à Lyon Gerland, créant un nouveau morceau de ville avec plus de 500 logements. © Wellcome Harmony / Lyon / BNP Paribas Immobilier
« Nous avons eu la chance de répondre complètement aux attentes de nos clients avec ces différentes innovations. Sur chaque opération, où elles sont proposées, comme l’immeuble sans contact ou le Wifi pour tous, c’est très apprécié par notre clientèle. Cela sera même encore davantage développé dans les mois à venir. Nous faisons aussi davantage d’opérations avec des modes constructifs différents avec de la pierre porteuse, du bois pour de meilleurs bilans carbones et avec de l’économie circulaire et du réemploi. Nous intégrons aussi davantage de domotique pour mieux gérer les consommations d’énergie. Intégrer des espaces partagés, des espaces extérieurs, davantage de végétalisation et de pleine terre… tout cela associé permet de donner du sens à nos projets, à nos clients et même à nos collaborateurs. »

- Quelles sont les opérations emblématiques du savoir-faire de BNP Paribas Immobilier ?

« Nous commercialisons une nouvelle phase d’un projet tout en pierres à Clamart, baptisé « Panorama Beaurivage ». Nous venons de lancer une opération à Saint-Ouen dans la zone des Docks. En régions, à Lyon 7e, autre programme neuf symbolique à Gerland : Wellcome Cocoon et Wellcome Harmony. »

- Que peut-on attendre de 2023 pour conclure ?

« C’est de retrouver rapidement une situation plus conforme à ce que nous avons connu avant cette situation compliquée et ce contexte conjoncturel, de retrouver nos clients en nombre dans nos espaces de vente, de retrouver un coût des matériaux qui se détende, tout en ayant une vraie avancée sur le plan administratif en matière de permis de construire notamment. Nous avons un ministre du Logement qui est très à l’écoute, alors peut-être serons-nous entendus rapidement pour passer ce creux. »

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