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Olivier Gallais, FPI Alpes : « le logement neuf dans le sillon alpin est un marché de résidences principales »

Olivier Gallais président FPI Alpes
Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes, évoque les particularités du marché du neuf dans le sillon alpin. © Christophe Levet

Tags : Immobilier neuf Haute-Savoie, immobilier neuf Grenoble, FPI


Président de la FPI des Alpes, Olivier Gallais évoque le marché de l’immobilier neuf dans le sillon alpin, de Grenoble à la frontière suisse, en passant par Chambéry et Annecy. Des marchés du neuf qui différent des tendances nationales. Explications.

- Quelles sont les particularités du marché alpin comparé aux autres grandes agglomérations de l’hexagone ? 

« Les différents marchés de l’immobilier neuf dans le sillon alpin ont une caractéristique commune : il s’agit d’un marché d’occupants avec une majorité de clients en résidence principale. On achète ici pour habiter principalement. L’intensité de l’investissement via le dispositif Pinel sur les ventes du secteur marchand va de 36 % à Annecy jusqu’à 47 % à Chambéry. Nous sommes en dessous de la moyenne nationale dans les grandes métropoles. 
Déjà peut-être car nous ne sommes pas dans la logique des grandes métropoles, car nous n’avons pas de grandes métropoles comme Bordeaux, Lyon, Montpellier et encore moins Toulouse où il est vrai la part des investisseurs grimpe au-delà des 80 %. Toulouse est aussi une exception car c’est là que sont nés les principaux et historiques grands réseaux nationaux comme Monnet-Decroix, Akerys, Tagerim… Si Toulouse connaît un afflux de population, c’est en parallèle du dynamisme économique ; le sillon alpin et notamment la Haute-Savoie profitent eux d’un territoire qui allie activités économiques, offres d’emploi, bien-être, sports outdoor… On choisit de venir habiter ici et avec peut-être davantage envie d’y rester et donc d’acheter un logement sur le long terme. 
Ensuite, il y a des raisons structurelles. Par exemple, sur Annecy, le positionnement en zone B1 dégrade les niveaux de loyers et compte-tenu des prix de vente, disqualifie le dispositif Pinel. Malgré la zone A, le Genevois français, lui, attire de nombreux frontaliers qui ne sont pas intéressés fiscalement par la loi Pinel, idem pour la clientèle suisse. Reste alors de l’investissement patrimonial ; mais dans ce cas-là, les investisseurs préfèrent le statut de loueur de meublé. Cela explique donc cette forte présence des accédants à la propriété dans les bulles de vente. »

- Quid du marché de l’immobilier neuf à Grenoble et son agglomération qui semble en retrait désormais ? Qu’est-ce qui explique cette faible dynamique ?

« Pour le marché du neuf à Grenoble, deux phénomènes expliquent ce retrait. D’abord, la baisse de l’activité économique sur l’agglomération. La FPI des Alpes participe chaque trimestre au comité préfectoral pour dresser un bilan économique et on constate une baisse de l’activité depuis trois ans désormais. Et on sait qu’il faut de l’activité économique pour dynamiser la promotion immobilière. La politique de l’agglomération qui prône la décroissance, le bien-être, le fait d’avoir du temps pour soi… se répercute sur l’économie. 
Ensuite, il y a des choix politiques qui sont faits qui pénalisent la promotion immobilière. Aujourd’hui, sur Grenoble, la volonté politique est de produire du logement le moins cher possible pour les classes modestes et moyennes. Sur la soixantaine de programmes neufs en commercialisation, 40 % du marché est réalisé par des bailleurs sociaux en accession abordable de type PSLA, sauf que les bailleurs et autres entreprises sociales du genre profitent d’avantages fiscaux et financiers que n’ont pas les promoteurs traditionnels : exonération de taxe foncière pendant 15 ans, pas d’impôt sur les sociétés, pas de plus-value pour les vendeurs de terrains… Cela leur permet de produire du logement 20 % moins cher que nous promoteurs dans les mêmes quartiers. 
Du coup, les promoteurs s’en vont. Icade est parti depuis trois ans déjà, Nexity, BNP Paribas Immobilier, qui était encore le premier promoteur sur Grenoble il y a 4 ans, mais aussi Kaufman & Broad, ou encore Vinci Immobilier ferment leurs agences régionales pour les déplacer sur Annecy. Cela confirme l’idée qu’il n’y a plus de véritable marché du logement neuf sur Grenoble, mais davantage sur la Haute-Savoie où ces grands promoteurs ont désormais l’objectif de produire chacun 500 logements neufs par an. Alors qu’il faudrait trois grands secteurs sur le sillon alpin, on se trouve maintenant avec un mono-territoire sur la Haute-Savoie. »

-  Pourquoi la Haute-Savoie, qui est pourtant le département moteur de l’immobilier neuf dans les Alpes, a peu de ZAC pour favoriser la production de logement neuf ?

« En effet, alors que le logement neuf représente 4 200 ventes sur le Grand Annecy et le Genevois, soit 2/3 du Grand Lyon, on ne compte que 3 ZAC, Zone d’Aménagement Concerté pour des dizaines dans le Grand Lyon. Du coup, les promoteurs immobiliers ne travaillent que sur des terrains en diffus, d’où une concurrence foncière pour répondre à la demande et donc une pression sur le prix du foncier et donc sur le prix de vente à la sortie. 
Travailler sur du foncier en diffus peut aussi expliquer le nombre de recours : 1 500 futurs logements en Haute-Savoie sont actuellement bloqués par des recours, d’après
logement neuf Annecy
La ZAC du Val de Fier est la seule ZAC en cours sur Annecy, ce qui bloque la production de logements neufs et le dynamisme des ventes.
les remontées de nos adhérents à la FPI, sur 2 127 sur l’ensemble du sillon alpin. 
Pourtant, les promoteurs prônent la mise en place d’une véritable stratégie foncière. C’est compliqué sur le Grand Genevois car il y a plusieurs entités. Même sur le Chablais où se sont vendus 650 logements neufs l’an dernier, il y a trois communautés de communes. Nous n’avons pas d’interlocuteurs uniques ; chacun faisant sa politique et sa propre stratégie. 
Sur le Grand Annecy qui est en train de se structurer au niveau politique, on réclame des déclinaisons précises pour les secteurs repérés dans le document « Annecy 2030 » afin de développer concrètement des projets. Le Grand Annecy vient d’adhérer à l’EPFL, un Etablissement Public Foncier, ce qui va donner une vraie possibilité d’acheter des terrains. Mais pour l'heure, on paie le manque de stratégie foncière pour le résidentiel. 
Il y a eu un manque de prospective et de vision de la part de certaines collectivités, alors que des terrains achetés il y a une quinzaine d’années auraient certainement rapporté de l’argent lors de leurs ventes et auraient surtout permis de produire du logement neuf. Alors que le territoire annécien a mis en place depuis longtemps des outils efficaces pour soutenir l’installation d’industrie ou de bureaux, l’absence de stratégie foncière à destination du logement neuf a des répercussions aujourd’hui. »

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