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Patrick Saint-Agne, FPI Toulouse : « pourquoi ce serait un problème d'avoir autant d'investisseurs ? »

Patrick Saint-Agne
Patrick Saint-Agne, promoteur et président de la FPI Toulouse évoque le marché du neuf dans la ville rose qui a enregistré un record en 2017.

Tags : Immobilier neuf Toulouse, FPI, Observer, Saint-Agne Immobilier


Président de la FPI Occitanie Toulouse, Patrick Saint-Agne évoque le marché de l’immobilier neuf toulousain, qui a enregistré en 2017 une année record.

- Quel bilan de 2017 en matière de ventes de logements neufs dans votre région ?

« Un très bon bilan pour l’immobilier neuf à Toulouse. Si les ventes totales sur l’aire urbaine ont légèrement baissé entre 2016 et 2017, passant de 8 700 ventes de logements neufs à 8 500 ; en revanche, les ventes aux particuliers ont, elles augmenté fortement passant de 7 300 en 2016 à 7 700 l’an dernier. La diminution des ventes en bloc a été palliée par la hausse des ventes à l’unité et notamment dans Toulouse intra-muros où les ventes aux particuliers sont passées de 3 300 à 3 738 précisément en 2017, alors que les ventes totales sont restées stables à 3 890 ventes.
Le marché se répartit entre 67 % d’investisseurs, 24 % de propriétaires-occupants et 9 % de bailleurs sociaux. Observer a enregistré une progression du nombre de ventes en résidence principale de 13 % sur l’aire urbaine et même de 33 % dans la ville de Toulouse. Le nouveau PLU qui mise sur l’accession maîtrisée, l’abondement toulousain au PTZ national, la charte de mixité apportent de beaux résultats, tout en contenant les prix : + 2 % sur l’aire urbaine comme dans la ville rose. Le tout est accompagné par un record de 9 100 mises en vente en un an et une offre commerciale qui s’établit à 5 600 lots. Après les records de 2016, c’est un nouveau record historique qui a été établit en 2017. Il faut se souvenir qu’au moment du creux, en 2012, il ne s’effectuait que 3 600 ventes sur l’aire urbaine, deux moins qu’aujourd’hui. »

- Mais alors quelles perspectives pour 2018 ? Quel est votre ressenti de promoteur sur le début d’année ?

« Il a fallu du temps pour digérer cette belle année 2017. Les commerciaux dans la promotion immobilière ont des objectifs annuels à la signature de l’acte, il a fallu concrétiser les nombreuses ventes chez le notaire avant la fin de l’année et donc comme tous les mois de janvier, c’est une période de redémarrage. Oui, il y a un léger tassement de la demande, mais nous restons sur des niveaux exceptionnels et jamais atteints jusqu’ici. »

- Est-ce qu’il y a des villes ou quartiers plus dynamiques que d’autres en matière de construction neuve dans la métropole toulousaine ?

« Toulouse reste Toulouse avec près d’un logement neuf sur deux vendu intra-muros. Toulouse aussi grande en superficie que Paris qui accueille 8 000 nouveaux habitants chaque année, 15 000 sur l’aire urbaine. Il faut donc construire 3 500 logements neufs chaque année juste pour loger ces nouveaux habitants. L’attractivité est bel et bien là. On la retrouve à une moindre échelle à Colomiers, Blagnac, Tournefeuille… »

- N’est-il pas problématique d’avoir un nombre toujours si grand d’investisseurs dans une ville comme Toulouse ?

«
projet immobilier Toulouse
Le projet de la tour Occitanie et le quartier Toulouse Euro Sud-Ouest est comme suspendu à l'arrivée de la LGV. © Compagnie de Phalsbourg
Toulouse est la 4ème ville de France en termes de population, la 9ème en termes de prix de vente et la 11ème en prix de location, pourquoi cette fixation sur les investisseurs ? En quoi les investisseurs pénalisent Toulouse ? Il n’y a pas de marché d’investisseurs ailleurs et donc cela se vend et cela se loue plus cher. Nous sommes ravis de la présence des investisseurs. Ils créent de la concurrence, permettent de soutenir les mises en vente, ce qui contient les prix de vente et cela crée un marché économique qui fait tourner l’emploi. Il y a moins d’investisseurs à Bordeaux mais les prix de l'immobilier neuf y ont grimpé de 10 % en un an et il y a moitié moins de mises en vente.
Oui, les investisseurs en Pinel peuvent revendre au terme de la période de défiscalisation, au bout de 6, 9 ou 12 ans, mais il s’agit du coup de logements de qualité, aux dernières normes et qui sont du coup accessibles à la primo-accession qui peut s’offrir du « neuf ancien ». On arrive par exemple au terme de la défiscalisation à Borderouge Sud qui était très critiqué au départ, mais aujourd’hui, maintenant que la vie de quartier s’est créée, c’est un succès. »

- Pourquoi Toulouse se mobilise pour l’arrivée de la LGV ?

« C’est par exemple avoir le choix entre l’avion ou le train. Je pense qu’il y aura moins d’effet pervers que pour Bordeaux où il faut désormais 2 heures de TGV pour relier la capitale quand certains Parisiens font trois heures de transport aller/retour par jour. C’est comme habiter en banlieue, alors que pour Toulouse, il faudra toujours au moins 2h45 pour relier Paris. Il y a aura moins d’incidences que pour Lyon ou Marseille à l’époque ; mais pour Toulouse même, il y a de nombreux projets qui en découleraient : les travaux de revitalisation menés avec la rue Bayard qui devient l’accès principal de la gare vers la place du Capitole, la création de ramblas, mais aussi tout le projet de Toulouse Euro Sud-Ouest qui est suspendu à l’arrivée de la LGV avec des commerces, bureaux, la tour Occitanie. Ce n’est pas neutre comme décision. »

- Quels sont les grands projets urbains en cours à Toulouse ? Toulouse qui a une politique volontariste en la matière, comparé à d’autres métropoles.


« La Cartoucherie, l’écoquartier Andromède connaissent toujours un bon développement, le quartier Malepère est en train de sortir de terre. Chaque métropole est différente historiquement en matière de projets urbains et autres ZAC. Il y a par exemple plus de ZAC à Montpellier mais moins de volume. Il y a en tout cas une vraie mobilisation de la FPI et de la ville de Toulouse pour proposer de l’accession maîtrisée, sans rien enlever aux bailleurs sociaux. Il s’agit de construire du logement neuf à 3 000 / 3 100 €/m² pour des ménages non éligibles au PSLA, la location-accession. Cela comble le vide pour certaines catégories d’accédants. »

- On parle beaucoup de la cohésion des territoires et des villes moyennes qui ont du mal à se renouveler. Est-ce que vous travaillez sur ces sujets à la FPI Occitanie ? Par exemple à Cahors à 1h de Toulouse… Comment dynamiser ces territoires ?


« Nous avons eu des prises de contact avec les communautés de communes de Montauban, Castres, Albi, qui bénéficient de bonnes dessertes de transport, qui bénéficiaient jusqu’ici du dispositif Pinel en zone B2 ; mais sans réel succès. Il y a un tel différentiel entre les prix immobiliers dans l’ancien et le neuf que cela ne fonctionnait pas. »

- Quels seront les gros dossiers de la FPI Occitanie Toulouse cette année ?

« Le PLUiH, le Programme Local de l’Habitat en pleine révision à Toulouse mais aussi la VEFA sociale. Les bailleurs auront moins de ressources dans l’avenir, donc moins de logements neufs construits, cela remettra en cause certaines opérations. Il va donc falloir s’interroger sur comment sécuriser les obligations de logements sociaux dans nos opérations ? Le tout en lien avec la future loi logement, que nous suivons de très très près, notamment sur ce volet du logement social. »

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