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Philippe Layec, FPI Lyon : « Comment stopper la dramatique frilosité des élus ? »

Philippe Layec président FPI Lyon
Nouveau président de la FPI Lyon, Philippe Layec évoque le dramatique manque d'offre de logements neufs dans la métropole de Lyon. © Aline Perier

Tags : Immobilier neuf Lyon, FPI, Philippe Layec


Nouveau président de la FPI Lyon, également directeur régional de Spirit Immobilier, Philippe Layec évoque pour nous les tenants du marché du neuf à Lyon et sa métropole, dans un contexte de manque récurrent d’offre de logements neufs.



- Quel est votre ressenti sur le marché du neuf à Lyon en ce début d’année, percevez-vous un rebond avec une année 2020 en forte baisse ? Pour rappel, seulement 3 000 logements neufs vendus l’an dernier, bien en deçà de la moyenne de longue période aux alentours de 4 150 lots par an.

 

« Malheureusement, pas de rebond en ce début d’année. Nous avons connu - 30 % de réservations et - 30 % de mises en vente entre 2019 et 2020. Cela a été une année compliquée, aggravée par le Covid, consécutive à d’autres années difficiles. Nous avons eu depuis 2016 / 2017, une succession d’années avec des baisses de l’offre dans la métropole de Lyon. Baisse de l’offre préoccupante parce que nous sommes dans une métropole dynamique, avec un fort besoin de logements, dans toutes les catégories de population. Il faudrait parvenir à produire plus et ce sera l’enjeu des années qui viennent. 

Pour l’instant, il est trop tôt pour déterminer des tendances pour 2021 ; mais les premiers chiffres de l’observatoire Cecim pour janvier 2021 montrent encore un recul en comparaison de janvier 2020. Un recul lié clairement à une offre insuffisante. Nous avions fin 2020 un stock de 2 800 logements en commercialisation dans la métropole lyonnaise, c’est trop peu. Le recul de 30 % des ventes est lié à ce manque d’offre puisque les programmes neufs sur le marché se vendent très bien. Il n’y a pas de problème de commercialisations des opérations en cours. Malheureusement, il y a un volume insuffisant de programmes immobiliers mis en vente, d’où cette baisse globale des ventes. »

 

- Le marché du neuf lyonnais a toujours été marqué par un fort socle d’accédants, est-ce toujours le cas ou cela a changé dernièrement ?

 

« Ce socle d’accédants est toujours là et comme depuis plusieurs années. En 2020, la résidence principale représentait 57 % des acquisitions pour 43 % d’investissements locatifs. Il y a par contre une baisse en volume. » 

 

Lire aussi - Immobilier neuf Lyon : un tiers de logements neufs en moins en 2020

 

- Le nerf de la guerre : le niveau des mises en vente et on a l’impression que les difficultés se multiplient pour le marché du neuf lyonnais : le report du PLUH, la crise sanitaire, qui entraîne le report des municipales, puis l’arrivée de nouvelles équipes municipales écologistes… 

 

« Les chiffres de 2020 ne peuvent pas être attribués aux nouvelles équipes en place, il faut le rappeler. Les mises en vente ont fortement décru en 2020 avec 2 821 logements mis en vente, contre plus de 4 000 en 2019. C’est une chute vertigineuse. Les raisons de cette chute, je les fais même remonter à 2014 et les précédentes élections municipales. Comme notre métier a un peu d’inertie, cela se traduit dans les chiffres à partir de 2016 / 2017. C’est depuis que cela décroit chaque année. Il y a en effet le PLUH qui a été un énorme chantier. Chantier indispensable mais cela a ralenti l’avancée d’importantes opérations. Il y a eu les élections municipales de 2020 qui ont duré plus longtemps que prévu pour les raisons sanitaires qu’on connaît. Dès 2014, il y a eu beaucoup de maires de la métropole, voire de la première couronne qui ont commencé à freiner et à être très frileux sur les nouvelles opérations. Tout cela cumulé, on se retrouve dans une situation d’offre insuffisance et donc de hausses de prix. Des hausses de prix qui vont continuer en 2021. C’est écrit. Nous voyons dans les offres aujourd’hui : la rareté de l’offre et l’augmentation du prix du foncier font l’augmentation des prix des logements neufs. »

 

- Qu’attendez-vous des nouvelles équipes municipales, écologistes ou non, d’ailleurs ?

 

« Ce qui est indispensable, c’est de retrouver du volume. D’où notre demande à nos nouveaux élus, écologistes dans la ville de Lyon et à la métropole, mais de façon générale, à tous les élus, de booster les offres d’opérations publiques. Initiées depuis quelques années, ces opérations d’aménagement public vont bientôt arriver en phase opérationnelle et il faut que le « bientôt » soit ultra-proche. Il faut booster ces opérations comme la ZAC de la Saulaie à Oullins, future opération emblématique avec un nombre conséquent de logements, le Mas du Taureau à Vaulx-en-Velin, le Vallon des Hôpitaux à Saint-Genis-Laval, la Sauvegarde dans le 9e arrondissement à Lyon dans le cadre de l’ANRU 2, la ZAC Carnot-Parmentier à Saint-Fons avec le tramway qui arrive, Lyon-Mermoz dans le 8e arrondissement… 

programme neuf Oullins
La ZAC de la Saulaie à Oullins sera l'une des opérations d'aménagement public emblématiques pour relancer le marché de l'immobilier neuf lyonnais. © ZAC de la Saulaie / Oullins / Mairie d'Oullins
Il y a beaucoup d’opérations pour lesquelles nous attendons le passage en phase opérationnelle et il faut s’activer pour faire arriver de nouveaux logements dans la métropole afin de retrouver du volume pour tous. Dans ce volume, il y aura des logements abordables en TVA réduite, des logements plus haut de gamme, des logements sociaux… Il faut que tous les élus soient conscients de l’urgence du logement, en plus de l’urgence environnementale, en gardant le volume de logements initialement prévu dans ces projets. Cela semble être le cas dans les premières discussions que l’on a pu avoir avec eux. Il faut que la notion de densifier la ville reste pour éviter l’étalement urbain. Si on baisse le nombre de logements dans la métropole alors qu’il y a un besoin, ces logements seront construits, ailleurs, plus loin que la métropole, ce qui favorisera alors encore davantage l’étalement urbain.

A l’offre issue des terrains publics, il faut ajouter l’offre issue des terrains en diffus. Pareillement, il y a un vrai enjeu de collaboration à avoir avec les maires, toutes étiquettes confondues, en mettant de côté l’aspect politique. Il y a des maires bâtisseurs et des maires qui freinent la construction neuve dans toutes les tendances politiques. Ils ont la pression de leur population qui ont la crainte de nouvelles opérations par méconnaissance. Il y a un important travail à faire avec les architectes et les collectivités pour présenter les programmes neufs, répondre aux questions des riverains. Un simple échange dans une réunion publique peut permettre de rassurer. Cela va être un travail indispensable dans l’année qui vient. Je le vois comme un travail de coopération avec les maires. Il faut qu’ils nous aident et qu’on les aide à déclencher de nouvelles opérations. Après quelques années sans nouveaux programmes neufs dans une commune, les habitants vont se rendre compte qu’on ferme des classes. Si on gèle tout, la commune vieillit. Il y a un travail important pour infléchir ces courbes. »

 

- Faute d’offre, les ventes se délocalisent en dehors de la métropole de Lyon : + 13 % et 1 200 lots en 2020. Un marché plus que conséquent dans l’aire urbaine. Ce n’est pas très écolo ?

 

« Si on regarde l’offre disponible, sur 4 000 logements disponibles dans l’agglomération lyonnaise, il y en a 1 100 dans les extérieurs de la métropole. Cela représente 27 % de l’offre, ce qui est un niveau inédit. C’est disproportionné en comparaison du nombre d’habitants. C’est une conséquence assez naturelle. Les ménages qui veulent acheter un logement ne le trouvant pas par manque d’offre ou par prix trop élevé, vont s’orienter aux alentours. Nous, promoteur, notre métier est de réaliser des opérations. Si nous ne trouvons pas le foncier nécessaire dans la métropole, là aussi, naturellement, nous allons en chercher ailleurs. Les deux conjugués font qu’il y a une offre qui augmente et une demande présente en face. Je disais que les opérations se commercialisent très bien dans la métropole, elles se commercialisent aussi plutôt bien en première couronne. C’est donc un équilibre à trouver.

C’est très bien de construire dans les centres-bourgs à redynamiser. Il ne faut pas que tout soit centralisé dans les métropoles. C’est très satisfaisant qu’il y ait des programmes neufs bien intégrés dans des cœurs de bourgs : des secteurs comme Saint-Laurent-de-Mure, Saint-Bonnet-de-Mure, comme Brignais, Soucieux-en-Jarez, Chaponost… C’est bien d’y construire tout en étant à proximité de la métropole, mais c’est dommage que cette intensité se fasse par défaut, pour compenser ce qu’il ne se fait plus dans la métropole. Il faudrait garder des proportions plus équilibrées. D’autant plus que moins il y aura d’offre dans la métropole, plus les prix vont grimper. »

 

- Justement, est-ce que cette forte hausse des prix ne pourrait pas remettre en cause ce socle équilibré d’acheteurs en résidence principale, excluant de plus en plus de ménages ?

 

« Ce n’est pas de gaîté de cœur que les promoteurs montent les prix. C’est vraiment la rareté qui fait augmenter les prix. On voit dans les courbes depuis 2016 / 2017, que quand les mises en vente commencent à baisser fortement, et les ventes avec, la hausse des prix s’accentue. Il y a moins de réservations parce qu’il y a moins d’offre et la rareté fait que les prix augmentent, malgré le recul des ventes. Seul le volume pourra permettre d’apaiser les prix.  

On pourrait se dire égoïstement qu’une opération bien placée dans la métropole pourra se vendre plus cher ; mais beaucoup n’ont plus la capacité d’acheter dans la métropole et vont se tourner vers les extérieurs de Lyon. Extérieurs où les prix commencent aussi à fortement monter, à cause du foncier. Le prix moyen pour acheter un appartement neuf dans la métropole de Lyon est d’environ 5 000 €/m² en TVA à 20 %, soit 2 400 lots en 2020, auquel il faut ajouter 600 lots vendus en TVA réduite à 5,5 % à 2 950 €/m² dans les zones ANRU et les QPV, Quartiers Prioritaires de la Ville. 

Sauf que sur les extérieurs de Lyon, le prix moyen est de 3 300 €/m², soit + 200 € en un an, contre 2 800 €/m² en 2010. Il y a une accentuation depuis un an. »

 

- Le Grand Lyon à l’époque a toujours été salué pour son action en matière d’opérations publiques, vous semblez nous dire que cela n’était plus le cas depuis quelques années ?

 

programme neuf Lyon
Une collaboration avec l'ensemble des maires de la région lyonnaise semble nécessaire pour booster l'offre de logements neufs à Lyon.
« La Métropole de Lyon était proactive, mais le PLUH a ralenti la sortie des opérations dont je vous parlais. Il faut surtout espérer qu’elle le soit encore. Quand on discute avec les élus métropolitains aujourd’hui, je ne ressens pas de volonté de mettre un stop. Il y a une volonté affichée d’augmenter la part du logement social, d’augmenter la qualité environnementale du logement… Don’t act. Il faut respecter la volonté des élus. Il va falloir voir par la suite comment nos appels à l’urgence de booster ces vastes opérations d’aménagement sont entendus. L’urgence environnementale bien sûr mais l’urgence de loger les ménages quel que soit leur situation et leurs revenus, tout en participant à freiner la dégradation du marché de l’emploi, c’est un équilibre à trouver. »

 

- Quels sont les dossiers qui vous tiennent à cœur depuis votre arrivée à la présidence de la FPI de la région lyonnaise ?

 

« Le sujet principal, c’est bien sûr relancer et booster l’offre. Ce n’est même pas le sujet de la commercialisation de nos programmes immobiliers car ils se vendent bien. Un sujet en parallèle qui est un peu nouveau : comment faire pour travailler avec les maires afin qu’ensemble, nous relancions des opérations ? Comment avoir davantage de dialogue avec les habitants des communes, les riverains des projets pour que les élus n’aient plus cette frilosité qui est dramatique ? On doit s’emparer de ce sujet auprès de l’ensemble des maires : de la petite commune de 3 000 habitants à la ville moyenne de 40 000 habitants, jusqu’à la ville centre. Il faut travailler sur le sujet de l’acceptabilité des programmes neufs car il en faut. Un travail de communication pour expliquer que nous faisons du logement pour tous : des jeunes, des familles, mais aussi l’hébergement des seniors. Compte-tenu de ce qu’il s’est passé, avec la crainte d’aller dans les Ehpad, il y a un travail à faire sur le maintien à domicile. Il y a beaucoup de sujets mais le principal dossier dont découleront les autres : c’est relancer l’offre. » 

 

- Quelles perspectives pour l’immobilier neuf à Lyon en 2021 ? Et même après ? Des signaux positifs tout de même ?

 

« Restons positifs : toutes les grosses opérations citées précédemment ont toutes été retardées ensemble, elles vont donc toutes arrivées ensemble quasiment au même moment. Cela doit être un grand bol d’oxygène pour la métropole lyonnaise. 

Autre grand motif de satisfaction : c’est la façon dont nous avons traversé cette année 2020. Les promoteurs ont eu une forte capacité d’adaptation. En quelques mois, nous avons fait ce que nous n’avions pas réussi à faire les années précédentes en termes de dématérialisation, de digitalisation… Certains ont réussi des lancements commerciaux dématérialisés, avec des signatures à distance. L’épreuve a été difficile, elle n’est finie, mais c’est très encourageant. Nous avons progressé dans de nombreux domaines et nous en garderons des acquis ensuite. 

Autre satisfaction : la résilience de la demande. Il y a une vraie demande pour nos programmes neufs. Dans une crise comme ça, la pierre est vue comme une valeur refuge. La bourse a beaucoup baissé, ce qui n’a pas été le cas dans l’immobilier. Preuve que notre problématique reste sur le renouvellement de l’offre et ce que nous aurons à vendre en 2022 ou 2023. Il faut créer l’offre de demain. »

Par Céline Coletto

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