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Raphaël Cohen, Imaprim : « Une forte envolée des prix des fonciers et donc des prix de vente dans l'arc alpin »

Raphaël Cohen Imaprim
Directeur commercial et marketing d’Imaprim, Raphaël Cohen revient sur les atouts de ce promoteur immobilier de l'arc alpin.

Tags : Immobilier neuf Alpes, Imaprim, immobilier neuf Thonon-les-Bains


Directeur commercial et marketing d’Imaprim, entreprise de promotion immobilière basée dans les Alpes, filiale de Sogeprom, Raphaël Cohen évoque, dans ce « 5 questions à », l’appétit des investisseurs et son nouveau programme emblématique à Thonon-les-Bains.



- Comment s’est déroulé ce printemps de l’immobilier chez Imaprim ? Comment se passe ce début d’été commercialement ?

 

« Cela se passe plutôt bien, même si le nombre de contacts fluctue selon les périodes. Nous avons eu plus de contacts pendant les périodes de confinement qu’en sortie de confinement au cours du mois de juin ; mais les réservations suivent sur la dizaine de programmes neufs que nous avons en commercialisation sur l’arc alpin. 

En revanche, je suis assez étonné de l’envolée des prix sur les petites typologies destinées aux investisseurs. Il y a une telle pénurie de logements neufs dans certaines communes type Annecy, Chambéry… que les deux-pièces se vendent chers, par rapport à un ou deux ans en arrière. 

Depuis le début de l’année, nous avons lancé des programmes neufs autour de Grenoble : Saint-Egrève et Voiron, ainsi qu’un important projet immobilier à Thonon-les-Bains et les ventes suivent les objectifs fixés. A Voiron par exemple, nous avons un très bel emplacement et nous profitons du retour des seniors en ville qui vendent leur maison et qui cherche de grands appartements en attique. De quoi faire un projet de qualité. »

 

- Comment ressentez-vous le marché du neuf dans le sillon alpin ?

 

programme neuf Saint-Egrève
L'immobilier neuf à Grenoble et sa métropole profite d'une réelle situation de pénurie, faisant le succès des rares programmes en vente. © Akasha / Saint-Egrève / Imaprim
« Dans la région, cela reste compliqué dans certaines villes en raison de la pénurie de foncier à bâtir. Par exemple, à Annemasse, durant toute la période 2020, nous avons travaillé sur des fonciers sur lesquels il y a une forte concurrence entre promoteurs immobiliers et où les prix des fonciers se sont envolés. D’habitude, les prix de vente sont à 4 300 €, voire 4 800 €/m² selon les secteurs et là, face à cette envolée des prix du foncier, les nouvelles opérations sont proposées au-delà des 5 000 €/m² et cela peut devenir compliqué de trouver des acheteurs. Nous avons un programme bien moins cher à Annemasse et on en profite.

Pour ce qui est l’immobilier neuf à Chambéry, cela reste une ville où la délivrance des permis de construire se déroule plutôt bien ; mais là aussi, comme à Barby en périphérie, le prix du foncier peut atteindre des sommets et il sera difficile pour les opérateurs qui se positionnent de proposer des prix de sortie accessibles vu le coût du terrain.

Sur l’immobilier neuf à Grenoble intra-muros où les prix de vente restent accessibles, les alentours sont boostés par le manque d’offre. La plupart des maires nouvellement élus sont à tendance écologiste et ils ont été élus en promettant de limiter l’immobilier neuf et freiner les promoteurs. Du coup, quand on parvient à sortir des opérations, les programmes neufs trouvent facilement preneurs compte-tenu de la pénurie. Il reste tout de même une vraie demande. Exemple à Metz-Tessy, commune nouvelle d’Annecy, sur un petit projet à taille humaine où les logements sociaux sont séparés, même si les ventes se font relativement doucement à 5 800 €/m² hors stationnement, il ne reste que trois lots à commercialiser alors que les travaux débutent. »

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- A quoi ressemble un logement neuf chez Imaprim ? Qu’est-ce qui vous différencie sur le marché du neuf ?

 

« Notre positionnement, c’est de travailler uniquement sur du collectif, toujours avec des emplacements de centre-ville. Des projets où l’on reconstruit la ville sur la ville. L’entreprise créée en 2006 profite d’un réseau d’entreprises offrant une qualité de réalisation au rendez-vous et avec des prestations intérieures qui sont plus généreuses qu’à notre niveau de marché. A Annemasse, nous avons mis des chaudières à vecteur air, avec de l’air pulsé, qui permettent de s’affranchir de tous les radiateurs dans les pièces, de s’affranchir du plancher chauffant qui a une très forte inertie. Dans notre programme neuf Villa Auxane à Metz-Tessy, autre exemple, toutes les portes de garage sont électrifiées et automatiques. Sur Thonon-les-Bains, nous proposons de la pierre de façade de carrière française qui ne bougera pas au moins pendant les 50 prochaines années, des menuiseries aluminium… 

Dans notre projet de Nernier, commune du Chablais de 400 habitants, nous avons également de la pierre de façade en front de rue pour reprendre les codes de ce village médiéval. Les fenêtres qui donnent sur la rue sont d’ailleurs volontairement de petites tailles, quand sur la façade opposée, nous proposons de grandes baies vitrées, donnant sur des balcons très profonds. »

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- A quoi vont ressembler les logements neufs d’Imaprim dans le futur ? Est-ce que la crise sanitaire, les confinements ont changé certains points ?

 

« Le confinement n’a pas vraiment changé notre positionnement et la programmation de nos opérations puisque 100 % de nos lots proposent déjà des espaces extérieurs. Notre cahier des charges impose que nos balcons proposent au moins 2 m de surface utile en profondeur, sauf très rares exceptions. Cela permet d’installer une table avec quatre chaises et nous évitons dans la mesure du possible, les balcons filants. Nos stationnements en sous-sol font 2,80 m de large en garage, 2,60 m pour les places non-boxées, soit une vingtaine de centimètres de plus que la norme. 

programme neuf Thonon-les-Bains
Programme neuf emblématique du moment : le quartier Dessaix et ses 270 logements neufs en accession libre à Thonon-les-Bains. © Dessaix / Thonon-les-Bains / Imaprim & 6ème Sens Immobilier
Nous travaillons déjà sur la très exigeante RE 2020 qui n’est que partiellement connue pour le moment. Nous nous exerçons donc sur des programmes neufs BEPOS, bâtiment à énergie positive, nous proposons des bâtiments RT 2012 - 30 %. Nous essayons donc d’aller au-delà de la norme actuelle pour faire baisser les charges globales, diminuer les charges de chauffage. De quoi de construire un habitat responsable et d’anticiper ce que cela coûte en plus. »

 

- Quel est le projet emblématique du moment, celui qui caractérise votre savoir-faire ?

 

« Il s’agit du programme neuf Dessaix à Thonon-les-Bains, en Haute-Savoie, sur un emplacement premium puisqu’à 5 minutes à pied du centre-ville, à 4 minutes à pied de la gare, qui dessert Genève avec le CEVA. Nous sommes à 4 500 €/m² sur les étages courants, 5 000 €/m² sur les attiques dans un projet qui va reconfigurer le centre-ville et même son entrée de ville. On verra en effet l’immeuble en arrivant de Bons-en-Chablais, c’est-à-dire en arrivant d’Annecy par exemple.

En co-promotion avec Sixième Sens Immobilier, cela représente un projet mixte de 35 000 m² de surface de plancher, sur un sous-sol commun et huit bâtiments, avec un hôtel de 88 chambres, une résidence senior de 90 appartements neufs, 6 000 m² de surface commerciale, 95 logements sociaux et 270 appartements neufs en accession libre. Tout sera livré en même temps. Certains bâtiments seront vendus en bloc à des investisseurs institutionnels, d’autres au détail. Début des travaux prévu au deuxième trimestre 2022 pour une livraison fin 2024. » 

Par Céline Coletto

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