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Robin Rivaton, qu'est-ce que sera l’immobilier demain ?

Robin Rivaton, auteur Immobilier Demain
Robin Rivaton, co-auteur de L'Immobilier Demain, avec Vincent Pavanello, évoque le logement de demain et les révolutions qu'il pourrait subir.

Tags : Immobilier neuf, logement, construction, innovation, Real Estech


Auteur avec Vincent Pavanello de « L’immobilier demain, La Real Estech, des rentiers aux entrepreneurs », Robin Rivaton, également directeur général de Paris Région Entreprises, évoque la métamorphose que doit opérer l’immobilier au sens large pour répondre à la problématique d’un logement pour tous.

- Dans votre livre, « L’immobilier demain », vous écrivez « Les bâtiments sont toujours plus chers à produire, les conditions de logement ne progressent pas, la mise à jour qualitative des bâtiments existants est trop onéreuse, le marché est visqueux au point d’empêcher la mobilité des personnes… », quel constat d’échec pour la promotion immobilière et le BTP dans son ensemble ?

« Constat d’échec en quelque sorte pour l’immobilier tout court. C’est un secteur très important pour les Français, car nous écrivons dans notre livre que nous passons 90 % de notre vie dans des immeubles et que cela coûte cher de se loger. Alors que dans d’autres secteurs, les produits se sont améliorés et coûtent moins chers, le logement est un secteur où cela ne fait qu’augmenter dans le temps. D’accord, le foncier est rare et cher ; mais il y a d’autres freins comme la régulation qu’opère les pouvoirs publics. En 10 ans, le secteur automobile s’est fortement modernisé en termes de sécurité, de qualité, d’options numériques, même en entrée de gamme, tout en coutant moins cher. Alors, oui, nos mots sont durs mais on peut s’interroger : pourquoi le logement n’a pas subi la même trajectoire ? »

- Pourquoi selon vous ?

« C’est un ensemble de raisons. D’abord, la structuration du secteur fait qu’il y a un nombre d’acteurs très dispersés et que du coup, peu peuvent innover, comme justement on a pu le voir dans le secteur de la voiture. Ce manque de concentration dans l’immobilier freine cette modernisation. Le seul créneau où l’on voit cette innovation : les matériaux de construction car justement, les acteurs sont peu nombreux comme Saint-Gobain ou Lafarge et cela leur permet d’innover. Cela a permis des révolutions comme l’invention du placoplatre.
Autre raison : les pouvoirs publics, qui malgré de grands discours, n’ont pas la véritable volonté d’inverser la tendance. Il faut construire davantage car la demande reste toujours très excédentaire à l’offre. Par exemple, la politique de densification n’est pas menée partout de la même façon. »

- Bim, bâtiment modulaire, imprimante 3D, qu’est-ce qui va révolutionner la construction neuve  selon vous et ainsi faire baisser les coûts de construction et donc le coût des logements ?

« Si on laisse de côté le foncier, qui est dans la main d’opérateurs publics ou parapublics, la construction pourrait connaître 5 grandes évolutions, selon nous.
D’abord, à propos de la captation des données de l’environnement pour identifier les fonciers avec la numérisation des PLU, des drones pour relever le foncier… tout cela doit permettre des gains de productivité.   
A propos de la numérisation, plus que le BIM qui n’est qu’une technologie, la maquette numérique doit devenir la norme pour produire de l’immobilier. Katerra, créé en 2015, est devenu l’un des plus gros constructeurs aux Etats-Unis avec plus de 1 000 salariés, en n’utilisant que le numérique, dès l’esquisse. Ce n’est pas être BIM ou pas, comme on peut l’entendre ici, c’est que tout est produit en conception numérique pour construire.
Sur le chantier, nous pensons que trois autres bouleversements peuvent améliorer la productivité : la préfabrication notamment. Il n’y a pas vraiment de révolution car ça existe depuis longtemps déjà ; mais cela a été abandonné en quelque sorte. On trouve beaucoup de préfabrication dans des villes asiatiques avec des tours en bloc béton ou encore dans des maisons aux USA. La préfabrication est très soutenue désormais au Royaume-Uni
Livre L'immobilier Demain Robin Rivaton Vincent Pavanello
et, nous, avec Vincent Pavanello, nous y croyons beaucoup car construire en masse et en usine améliore la qualité et fait baisser les coûts.
Pour ce qui est de l’imprimante 3D, il faut encore attendre un certain degré de maturation. Pour le moment, les cas d’usage existent seulement en maison individuelle. Il n’y a pas encore d’exemples probants pour des immeubles. Se posent encore des questions sur l’imprimante 3D en milieu dense où se situe d’ailleurs la vraie problématique de la construction neuve et en termes de durabilité du béton.
Dernière piste pour améliorer la productivité : l’automatisation des chantiers. En Australie, un robot pose déjà seul les briques. Le travail de terrassement pourrait aussi s’améliorer grâce à des engins autonomes. »

- A-t-on encore besoin d’améliorer l’efficacité énergétique des logements neufs de demain ? Si oui, comment ?

« Il est vrai qu’en France aujourd’hui, la performance énergétique des bâtiments neufs est remarquable. Il faut le souligner quand il y a des avancées intéressantes. Effectivement, on peut s’interroger sur le rapport entre une nouvelle amélioration énergétique des bâtiments et son efficacité économique. Est-ce que le coût supplémentaire pour améliorer encore les bâtiments est pertinent économiquement ?
D’autant que je suis assez sceptique sur l’autoconsommation énergétique dans le temps grâce à des panneaux solaires chinois dont le bilan carbone est négatif avant-même leur installation de par leur production et leur transport. Quid quand il faudra les recycler ? Oui, un immeuble consomme de l’énergie car on y vit, on y travaille. Vouloir à tout prix réduire sa consommation a une limite car on ne sait pas tout mesurer en termes d’empreinte dans le temps. »

- Vous évoquez beaucoup les GAFA dans votre livre, sont-ils un danger ou une bonne chose pour l’immobilier ?


« Ce sont des entreprises qui évoluent par à-coups. Google entre 2009 et 2011 proposait une option pour visualiser des maisons à vendre sur Google Maps. Facebook met en avant des biens immobiliers à louer ou à vendre sur sa nouvelle Marketplace. Alibaba a été missionné par les pouvoirs publics chinois pour créer une plateforme de location/vente en Chine. L’infrastructure est là, les GAFA posent des jalons. Pour l’heure, ils ne sont que dans la construction pure pour leur siège par exemple, voire pour un campus autour de leur siège. Même si Google a une entité entière sur la smart city, plus dans une démarche urbanistique, ils ne sont pas là pour faire peur. Ils s’intéressent régulièrement à l’immobilier. Leur concurrence serait plutôt une bonne chose si elle n’est pas déloyale. Avec les données collectées, ils sont assis sur un trésor de guerre mais sans réellement l’utiliser pour le moment. »

- Alors que vous ne croyez pas à la fin des villes grâce au développement des technologies de la communication permettant le télétravail notamment, à quoi ressemblera la smart city de demain ?

« C’est vrai que je ne crois pas à la fin des villes. D’abord car je dirige l’agence d’attractivité d’Ile-de-France est que je vois actuellement un phénomène de reconcentration vers le centre des métropoles, de la 4ème vers la 2ème couronne en Ile-de-France par exemple. Pouvoir tous vivre à la campagne en autonomie, ce n’est pas ce que l’on constate aujourd’hui. La production de savoir-faire en recherche et développement nécessite de la coordination qui est très couteuse à distance. Exemple dans la Silicon Valley. Si les ingénieurs paient 4 000 € pour un studio à San Francisco, c’est parce qu’il y a une nécessité d’émulation. Idem pour un fonds d’investissement qui doit aller à la rencontre des entreprises dans lequel il investit. Idem aussi dans la publicité et la communication où l’échange physique reste nécessaire. On nous prédisait au moment de la crise la fin du voyageur d’affaires et pourtant, c’est toujours aussi courant. Il y a encore un attachement à la rencontre physique. La rencontre crée des opportunités et de la croissance. Les meilleurs services publics et privés se trouvent dans les villes plutôt qu’à la campagne, exemple avec les hôpitaux.
Selon moi, la concentration va se poursuivre sauf à la création des déplacements instantanés. Si les moyens de transport évoluent encore, cela pourrait changer la donner. A la ville de demain se pose plutôt la question des transports de demain. Cela changera peut-être quand il ne faudra plus que 10 minutes pour faire 40 km et rejoindre Paris, quand il en faut 1h20 aujourd’hui. Mais à l’heure actuelle, la dynamique reste dans le cœur des villes. »

- Une question plus politique pour terminer, votre sentiment à propos de la Stratégie Logement de l’exécutif qui a déjà beaucoup évolué depuis sa présentation fin septembre ?

« De vraies et grandes orientations ont été faites. L’annonce de la baisse du financement du secteur marque un coup d’arrêt symbolique. Il faut maintenant aller plus loin pour soutenir l’évolution des modes de production ou comment industrialiser la production. Apporter par exemple plus de souplesse pour transformer des bureaux en logements, lever les barrières pour favoriser la densification et construire en R+6, plutôt qu’en R+3 comme c’est devenu la norme partout aujourd’hui. »
L'immobilier demain
La Real Estech, des rentiers aux entrepreneurs
Par Robin Rivaton / Vincent Pavanello
Editions Dunod

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