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Virginia Bernoux, Ogic : « Ne pas faire succéder une crise du logement à la crise sanitaire »

Virginia Bernoux, Ogic
Virginia Bernoux, directrice générale Logements, grands projets et innovations d'Ogic, détaille la stratégie du promoteur que la crise a renforcé.

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, Ogic


Directrice générale « Logements, grands projets et innovations » d’Ogic depuis juin, Virginia Bernoux évoque la stratégie du promoteur tant face au confinement qu'à l'arrivée de nouvelles équipes municipales dans les métropoles pour continuer à proposer des projets immobiliers innovants et uniques.  

- Quel premier bilan de cette si particulière année 2020 pouvez-vous dresser ? 

« Dans notre métier, on espère toujours jusqu’au dernier jour de l’année pouvoir se faire une meilleure conviction de l’année. Cette année 2020 qui a connu beaucoup d’événements et qui a montré que les certitudes d’un jour peuvent être remises en cause le lendemain. Il a fallu faire face à différents sujets, notamment comment être en lien avec nos clients que ce soit dans la phase de commercialisation et de communication mais aussi pour toute la phase de concrétisation et livraison des projets immobiliers. Il a fallu s’adapter très vite pour conserver ce lien avec nos clients potentiels pour présenter les projets et expliquer au mieux comment les projets que l’on imagine peuvent répondre à leurs attentes, dont le besoin essentiel de bien se loger. 
Autre problématique de cette année : savoir comment nous allons pouvoir continuer à construire et réaliser des projets, suite aux nombreuses interrogations levées durant la campagne électorale et aux résultats des élections municipales. Cette dimension du rapport à la ville et cette dimension environnementale sont de plus en plus prégnantes dans les attentes des clients et des collectivités. Notre rôle est de les intégrer au mieux dans nos projets à différents niveaux. D’abord au niveau du logement, cocon familial avec une qualité intrinsèque, avec des espaces extérieurs… mais aussi au niveau de l’ouverture vers l’extérieur, apportant des relations humaines et sociales, dimension nouvelle, qui prend de l’ampleur car nous en sommes privées durant les confinements. Ce sont des éléments importants que l’on prend en compte dans la conception de nos projets pour favoriser le bien-vivre ensemble à l’échelle d’un programme neuf mais aussi à l’échelle d’une ville plus verte, plus solidaire, plus économe en ressources. » 

- Comment Ogic a réagi aux désormais deux phases de confinement ?

« Le premier confinement, plus restrictif ce que l’on vit dans le second, nous a imposés de s’adapter à la digitalisation de nos relations avec nos clients, c’est-à-dire comment proposer un logement à un client avec tous les outils existants : maquette 3D, rendez-vous dématérialisé, jusqu’à la signature à distance des contrats de réservation… Des solutions préexistantes mais dont la mise en place s’est accélérée et renforcée avec le confinement et qui continueront d’exister ensuite. A la différence du premier, le second confinement nous permet de poursuivre la livraison des appartements neufs. 
Pour ce qui est de l’activité commerciale, le besoin est toujours là. L’envie d’un client de se projeter dans un nouveau logement est toujours d’actualité. Reste que le contexte est rempli d’incertitudes. D’abord, il faut savoir quelle est notre capacité à obtenir les permis de construire pour répondre à ces besoins. De nombreux programmes sont très attendus par nos clients et les incertitudes liées au confinement et à l'arrivée de nouveaux élus, ont pesé sur notre capacité à mettre en vente de nouvelles opérations. A cela, s’ajoutent des conditions de financement assez strictes et bien sûr, des questions légitimes sur l’avenir économique. Tout cela a pesé sur l’activité commerciale mais sans désengagement des acheteurs pour le logement neuf qui est sobre en énergie, apportant du bien-être grâce à la qualité acoustique, aux pièces extérieures… L’appétit est toujours présent. »

- Avez-vous fait le choix de ventes en bloc à des institutionnels ? Type CDC Habitat ?

« Cela a été à la marge chez nous sur quelques-unes de nos opérations mais notre volonté reste de concevoir des logements les plus adaptés possibles aux besoins notamment des particuliers. Il s’agit de trouver un juste équilibre dans un contexte où la sortie de nouveaux projets est compliquée que ce soit lié au contexte Covid, mais aussi à l’acceptabilité des projets, à la présence de la nature dans les projets, à la sobriété énergétique et carbone… Ces préoccupations sont au centre de nouveaux dialogues avec les élus et impactent notre capacité globale à concrétiser de nouvelles opérations. 
C’est pourquoi dès fin juin, nous sommes allés à la rencontre des élus pour comprendre leurs attentes, être dans le dialogue
programme neuf Lyon Ogic
Symbole du savoir-faire d'Ogic, la livraison en cours du programme neuf Ydéal à Lyon Confluence, construit en pisé, matériau local et bas carbone. © Ydéal / Lyon Confluence / Ogic
et ainsi apporter des réponses adaptées au cas par cas à chaque enjeu de territoire. L’offre est plus longue à venir sur le marché. D’abord car elle est plus longue à faire émerger et car il y a de nouvelles interrogations de la part des collectivités. »

- Comment Ogic fait valoir ses atouts face à ces collectivités ?

« En préambule, on rappelle aux élus que le besoin de logements reste bien là et qu’il nous semble souhaitable de ne pas faire succéder une crise du logement à la crise sanitaire. Il ne faut pas perdre de vue que nous sommes dans une activité qui nécessite de longs mois de préparation et de concertation en amont pour sortir des projets et que le stop & go a des effets délétères sur la capacité à répondre au besoin fondamental de chacun d’être bien loger. 
Une fois ce postulat sur la table, il y a le Pacte sur la relance de la construction durable qui montre qu’il est nécessaire d’avoir davantage d’échanges en amont. Il faut aussi montrer qu’innover et proposer des solutions intelligentes puisse être compatible avec des délais raisonnables de montage des projets et que cela ne soit pas un moyen de les contester. Une fois le consensus trouvé en amont, il faut pouvoir dérouler les projets. 
C’est justement dans l’ADN d’Ogic depuis de nombreuses années de tout faire pour conserver les bâtis existants, trouver de nouveaux usages à d’anciens bâtiments plutôt que de les démolir, réaliser de la couture quand on y ajoute des compléments de construction neuve. Nos références sont significatives en la matière comme sur le site de l’hôpital Richaud à Versailles, sur le site des anciennes prisons lyonnaises où nous avons conservé une partie du bâti tout en réalisant un mix de logements sociaux et libres, des bureaux, des locaux pour la faculté catholique… A cela, s’ajoutent des projets en cours comme sur le site de l’ancien hôpital de Saint-Germain-en-Laye où l’on redonne vie à un îlot en l’ouvrant sur la ville, en le végétalisant. 
Autre atout d’Ogic, que l’on trouve même dans sa dénomination « nouvelle nature de ville », est sa préoccupation à intégrer dans ses projets des notions de développement durable bien sûr, mais aussi de sobriété énergétique et de matériaux bas carbone. Exemple avec le projet immobilier Ydéal à Lyon Confluence avec l’utilisation du pisé, initié il y a déjà cinq ans et qui est en phase livraison. La livraison des logements et des bureaux de ce programme neuf est la démonstration de la concrétisation de cette idée ultra-ambitieuse d’autoconsommation collective, de réversibilité des immeubles, d’utilisation de matériaux en filière courte et bas carbone… Un projet unique pour lequel on aura rapidement des retours d’expériences sur les usages. 
Autre exemple avec le programme neuf New G à Paris 13e autour de la notion d’habitat responsable et du concept Nudge dont les travaux ont débuté cette année. Ce n’est pas une conviction de circonstance auprès de nos clients ou des collectivités. »

- Ogic a présenté sa « raison d’être » il y a quelques semaines, cette crise a conforté vos choix en quelque sorte ? A quoi va ressembler le logement de demain chez Ogic ?

« La réaction de nos collaborateurs à la présentation de cette « raison d’être » a souvent été de dire « mais nous le faisons déjà » ; mais cette « raison d’être », c’est aussi continuer de se donner des ambitions nouvelles, sur chaque projet, en se basant notamment sur les retours d’expérience afin de progresser encore. C’est avoir des ambitions très fortes sur le développement durable mais également sur une ville plus solidaire avec quelles interactions sociales et culturelles, quelles polarités pour cette ville du quart d’heure… Il s’agit de penser le bien vivre ensemble à l’échelle des projets grâce à la force de propositions et de convictions de nos collaborateurs et le retour des clients, les idées des architectes. L’idée n’est pas de diaboliser les métropoles mais bien de s’intégrer au quartier, à la ville pour montrer que la métropole peut être apaisée. 
Des évolutions sociales pourront émerger du confinement avec le télétravail mais des équilibres seront à conserver. Il faudra s’interroger sur les espaces partagés pour chaque projet, chaque quartier, chaque ville mais en attendant les retours
programme neuf Argenteuil Ogic
Malgré la crise sanitaire et les élections municipales, les projets se poursuivent comme avec le programme neuf Variations à Argenteuil. © Variations / Argenteuil / Ogic
d’expériences des clients. L'idée est de plutôt réfléchir à comment les accompagner dans la gestion et l’animation de ces espaces partagés comme c’est le cas aujourd’hui autour des jardins partagés ou un simple composteur commun. Cela fait partie des sujets sur lesquels expérimenter. »

- Comment envisagez-vous les perspectives d’Ogic pour 2021 ? Sur quels scénarios avez-vous travaillé ?

« Nous avons initié une nouvelle phase de dialogues avec les collectivités pour avoir des feuilles de route claires. Certains projets sont en train d’être redéfinis et ajustés tant avec les nouvelles équipes municipales qu’avec des anciennes. D’autres vont nécessiter de nouvelles phases de concertations. Autant il est difficile de se projeter en termes de volume d’activités, ma conviction profonde est qu’il faudra être très agile, très ouvert et très à l’écoute pour proposer des solutions et être au rendez-vous des besoins de logements qui continuent d’être très forts dans les métropoles où nous travaillons.
Les années à venir ne vont pas être faciles mais nous sommes convaincus qu’il va falloir des ambitions internes encore plus fortes en matière de stratégie bas carbone que la prochaine réglementation environnementale. Notre métier se fait sur la durée et il faut poursuivre le travail pour que nos programmes neufs soient toujours prêts à répondre aux attentes des acquéreurs comme des collectivités. » 

- Quelles sont actuellement les opérations emblématiques de votre façon de construire ?

« Les travaux du programme neuf Variations à Argenteuil vont démarrer, soit 300 logements environ, dont une partie en TVA réduite. La deuxième phase de commercialisation sera lancée en 2021. Preuve que les travaux débutent et que les opérations se concrétisent.
Les permis de construire seront prochainement déposés pour le site de l’hôpital de Saint-Germain-en-Laye, après une phase de concours et une phase actuelle de mise au point du projet.
Enfin, à Paris 18e, il y a le projet Ordener, sur un site ferroviaire désaffecté, où nous avons été désignés lauréats et sur lequel nous allons redonner vie à un îlot fermé jusqu’ici. C’est une belle façon de construire la ville sur elle-même, le contraire de l’artificialisation des sols. »
Par Céline Coletto

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