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Virginie Leroy, VINCI Immobilier : « voir l'enjeu environnemental comme un faisceau d'opportunités »

Virginie Leroy Vinci Immobilier
Virginie Leroy, directrice générale adjointe aménagement et grands projets urbains de VINCI Immobilier, revient sur l'actualité du promoteur.

Tags : Promoteur immobilier, VINCI Immobilier, Paris 2024


Directrice générale adjointe aménagement et grands projets urbains de VINCI Immobilier, Virginie Leroy évoque l’actualité du groupe qui avec Universeine sera un des piliers du futur village olympique à Saint-Denis, tout en devenant cette année le 6ème promoteur tricolore. 

- Parmi les grands projets urbains de VINCI Immobilier : l’actualité du moment, c’est Universeine. De quoi s‘agit-il ? D’autant que c’est un projet de longue date. 

« C’est effectivement un projet de très longue date car c’est un terrain acquis en partenariat avec la Caisse des Dépôts en 2011. C’est un site sur lequel nous avions imaginé un écoquartier en marge du développement du site de la Cité du Cinéma. De premiers permis de construire ont été obtenus, un premier macro-lot d’aménagement avec un mix de logements et de bureaux, vient même d’être été livré, mais à la suite du dépôt de la candidature de la ville de Paris à l’organisation des Jeux en 2024, nous avons pris la décision de geler la poursuite de l’opération pour accompagner la collectivité et de poursuivre les études pour adapter le projet au nouveau cadre des Jeux de Paris 2024.


La spécificité de ce projet est qu’il sera réalisé en deux temps avec des permis de construire à double état. Cet été, ont été déposés les permis de construire pour réaliser l’ensemble de la programmation qui, en phase héritage, donc après les Jeux, réunira dans un quartier mixte : du logement neuf, de la résidence étudiants, des bureaux, des commerces et activités en pied d’immeubles. En phase JO, nous livrerons un village destiné à l’hébergement des athlètes. 
Il y a la nécessité de monter un projet complètement réversible et cela immédiatement après les Jeux de Paris 2024. Il faut respecter les conditions d’accueil du CIO et, en même temps, imaginer comment enclencher dès la fin des Jeux le process de réversibilité. Ce sont des enjeux techniques, mais aussi juridiques et financiers totalement inédits. Un des premiers projets dans le monde à imaginer de la transformation de logements d’athlètes en bureaux. De quoi assurer de la mixité d’usage à l’échelle du village à terme, car, nous le savons, les quartiers qui vivent le mieux, tous les jours et à toutes les heures, sont ceux qui sont mixtes. »

- Comment justement VINCI Immobilier parvient à répondre aux attentes engendrées par ces grands projets urbains, ces morceaux de ville à métamorphoser en termes de mixité par exemple ?

« Nous considérons que la mixité est un des atouts importants de nos projets et nous travaillons au quotidien à sa mise en œuvre. Cela répond à la fois aux attentes des collectivités mais aussi des habitants qui ont envie de retrouver un esprit village là où ils vivent. 
C’est le cas sur Universeine, nous nous sommes également beaucoup investis sur l’aspect « espaces verts et biodiversité » du futur quartier. D’une part, car le potentiel des espaces publics paysagers est plus important que des espaces uniquement minéralisés : possibilité de pratiquer du sport, d’installer des aires de jeu dans un cadre plus agréable ; d’autre part, pour réduire les effets des îlots de chaleur urbains. C’est d’ailleurs un des enjeux de la programmation d’Universeine. Nous avons donc imaginé des « corridors de biodiversité » qui permettent de faire circuler l’air entre les espaces publics et les intérieurs d’îlots, une multitude de terrasses végétalisées ainsi que de vastes espaces végétalisés en pleine terre... De quoi se préparer au climat des années futures.
Autre point d’attention :  la qualité de vie et le bien-être des occupants qui a été traité immeuble par immeuble dans les projets tant résidentiels que tertiaires. Cela a animé nos réflexions sur des sujets comme l’ergonomie des espaces, la notion d’habiter ou travailler dedans / dehors, la digitalisation, la flexibilité et le renforcement des espaces collaboratifs sur les plateaux de bureau par exemple… le tout en lien avec les attentes des collectivités et des riverains. »


- Double enjeu dans le montage de ces projets d’envergure : répondre aux attentes des collectivités et des habitants. Est-ce que cela se rejoint tout en étant viable financièrement ? D’autant plus avec les nouvelles équipes municipales écologistes ?

«
programme neuf Universeine Paris 2024
VINCI Immobilier va réaliser une partie du village olympique de Paris 2024, avec le projet Universeine à Saint-Denis. © Universeine / Saint-Denis / VINCI Immobilier Kreaction
C’est justement un chemin à trouver entre ces différents faisceaux de contraintes, mais je dirai plutôt ces différents faisceaux d’opportunités. L’enjeu environnemental s’impose partout : chez nous en tant que promoteur, chez nos clients, chez les donneurs d’ordre. Si nous voulons construire des bâtiments dans lesquels on se sent bien demain, il faut intégrer la dimension environnementale et cela, dès la conception du projet. 
Nous travaillons aussi sur l’accompagnement des mobilités douces dans nos bâtiments, l’introduction de béton bas carbone ou de bois dans nos constructions. C’est un enjeu qui dépasse le cadre de la promotion immobilière. Il y a forcément un équilibre à trouver. »

- Quels sont les atouts de VINCI pour répondre justement à ces attentes des collectivités et des acquéreurs ? Les différents produits : Ovelia, Student Factory, Bikube… par exemple ?

« Les différentes typologies de produits que nous développons répondent bien en effet aux attentes car elles correspondent aux parcours résidentiels. Il s’agit pour VINCI Immobilier d’être capable de proposer un logement aux différentes périodes de vie : de l’étudiant qui a besoin de se loger près des universités, aux jeunes actifs qui recherchent les espaces communs et le lien social du coliving jusqu’aux seniors en attente de services adéquats. Ce sont des produits qui ont du succès auprès des investisseurs et des collectivités, tout en participant à la mixité générationnelle. Le panachage de l’offre de logements contribue aussi à l’animation d’une vie de quartier, à tout moment de la journée. »

- Comment faire encore évoluer ces futurs quartiers ? Est-ce que la crise du Covid pourrait changer la donne ? 

« Notre sentiment est que la tendance du coworking va perdurer car c’est une réponse à la hausse de la demande de flexibilité des espaces de travail, d’autant plus dans une période de perturbation économique. Sur le marché tertiaire plus généralement, face au développement du télétravail, nous pensons qu’il y aura certes une réduction du besoin de surfaces tertiaires, mais surtout une évolution de la nature des espaces de bureaux. Quand le télétravail se développe, on se rend compte qu’il y a davantage besoin d’espaces collaboratifs sur les lieux de travail pour que les collaborateurs puissent échanger. Il y a une nécessité de proposer des conditions de travail qui donnent envie aux télétravailleurs de venir au bureau : pouvoir travailler dedans / dehors, proposer des espaces calmes, mais aussi des lieux pour permettre des échanges informels ou pour pouvoir organiser d’importantes réunions impossibles en visio. Cela amène à repenser notre approche actuelle de l’immobilier tertiaire. » 

- Est-ce que, à l’inverse, le développement du télétravail change aussi la conception du logement ? Ce besoin de pièce supplémentaire qu’il sera finalement difficile de financer ?

« Aujourd’hui, avec la crise sanitaire, de nombreuses entreprises se posent des questions sur la place du télétravail. La question de la taille du logement qui accompagnera inévitablement à terme cette évolution des usages est, elle aussi, complexe. Il est trop tôt pour savoir comment les entreprises décideront d’accompagner - ou pas - leurs salariés dans la prise en compte du télétravail. Il y a une réelle réflexion organisationnelle des entreprises en cours, des concepts sont testés et devront être analysés avant de pouvoir en tirer des conclusions et de nouvelles lignes directrices pour l’immobilier. Un premier constat tout de même : ces évolutions vont toutes dans le sens de la flexibilité, pour le logement comme pour le tertiaire. Il s’agit donc d’offrir dès à présent des produits immobiliers qui soient moins rigides dans leur conception car tout change très vite. Le problème d’un projet immobilier est qu‘il se développe sur plusieurs années, au minimum trois ans sur les projets les plus courts, d’où la nécessité d’offrir cette capacité d’évolutivité. »

- Est-ce que le confinement n’a pas montré une possible fin de la métropolisation : il n’a pas été nécessaire d’habiter près des transports ou des universités durant deux mois ?

«
programme neuf Hors du Temps Paris 15
Pour participer à un immobilier plus durable, VINCI Immobilier multiplie les initiatives comme une construction en filière sèche à Paris. © Hors du Temps / Paris 15 / VINCI Immobilier
C’est exact, mais est-ce vraiment pérenne ? En parallèle, les enjeux du développement durable nous font dire que l’étalement urbain n’est pas en faveur de notre bilan carbone. Les choses bougeront peut-être mais la densification urbaine est une opportunité pour moins de déplacements, contribue ainsi à la diminution de notre bilan carbone. »

- Comment VINCI aménage de façon « durable » ? Comment anticiper la zéro artificialisation et les bâtiments bas carbone ?

« Nous travaillons sur la thématique de la zéro artificialisation depuis plusieurs années à travers la reconversion de friches industrielles. C’est le cas sur Universeine à Saint-Denis, Nuances à Toulouse, mais aussi sur le portefeuille de 50 terrains pollués acquis en 2019 auprès d’Engie sur tout le territoire et sur lequel nous allons redévelopper une offre immobilière. Nous accompagnons des villes sur la mutation de ces terrains industriels non exploités, limitant ainsi l’étalement urbain. 
A l’échelle de chaque projet, nous cherchons également à aller plus loin en termes de labellisation, d’optimisation énergétique, de mise en œuvre de filière sèche comme le programme Hors du Temps dans Paris 15e, de construction bois comme sur Chapelle International toujours dans Paris… »

- Preuve que le succès est au RDV pour VINCI Immobilier avec la 6ème place du classement des promoteurs en 2020. Quelles perspectives pour la suite ?

« Cela salue la réalisation à la fois d’une belle performance en résidentiel et d’opérations tertiaires d’envergure comme la tour To-Lyon. Nos perspectives sont variées : Universeine, les projets tertiaires sur l’Ile Seguin pour lesquels les permis sont en cours d’instruction, un projet mixte important en montage à Lille, mais aussi de multiples projets résidentiels en régions et plusieurs réhabilitations d’immeubles tertiaires comme Illumine, rue de Tolbiac à Paris en phase livraison… Cela démontre notre capacité à travailler sur des produits neufs et notre souhait de continuer à transformer les bureaux obsolètes en immeubles modernes. »
Par Céline Coletto

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