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Yann Gérard, Adéquation : « Le contexte a totalement changé avec la guerre en Ukraine »

Yann Gérard Adéquation
Yann Gérard, l'un des directeurs régionaux d'Adéquation, revient sur le marché du neuf, complètement perturbé par la guerre en Ukraine.

Directeur régional Adéquation de plusieurs régions des Hauts-de-France à Auvergne Rhône-Alpes, Yann Gérard évoque pour nous le marché du logement neuf, perturbé par la guerre en Ukraine et ses répercussions.



- Quel bilan général avez-vous tiré de 2021, quelles sont les grandes tendances du neuf qui se confirment en ce début d’année ?

 

« On peut retenir deux faits marquants : d’abord les résultats 2021 ne sont finalement pas si catastrophiques en termes de volume des ventes. Ce sont des niveaux qui rejoignent de belles années telles que 2017, 2018, 2019… L’inquiétude de fin 2021 portait plutôt sur la reconstitution de l’offre, qui n’est pas au niveau, notamment dans les métropoles qui restent les principaux marchés du neuf en collectif. La plupart, telles que Strasbourg, Bordeaux, Lyon… n’ont pas réussi à reprendre suffisamment la dynamique de délivrances de permis de construire, de reconstitution de réserves foncières…

Ensuite, une reprise plus rapide de la dynamique dans les villes moyennes ou marchés secondaires. Ce sont des territoires où il y a moins de concurrence initialement, et souvent davantage de souplesse que dans des grandes métropoles. Toutefois, beaucoup de ces territoires restent fragiles : ils accueillent une, deux, trois opérations dans l’année : comme Valence ou Roussillon pour ne citer que deux exemples rhônalpins… et tous les opérateurs craignent « le programme de trop », celui qui, parce qu’on arrive après la bataille, peinera à se commercialiser.

Maintenant, ce qui s’est passé en 2021 paraît déjà très loin d’une certaine façon. Même si nous ne maîtrisons pas, à Adéquation, les conséquences de la guerre en Ukraine, cela crée beaucoup d’inquiétudes dans l’ensemble de la promotion immobilière. Nous savions que nous allions mettre au moins deux années à nous remettre de la crise sanitaire. Nous savions que 2021 serait compliquée, et pensions que 2022 allait permettre de se reprendre petit à petit. 

Mais là, le contexte a changé. Avec la flambée des coûts de construction on peut craindre certains opérateurs mettent déjà des projets de côté, n’étant plus sûr de pouvoir les voir aboutir. D’autres font évoluer leurs contrats de réservation, en ajoutant des clauses de délais, des renégociations de prix de vente… 

Donc les conclusions que l’on pouvait tirer des chiffres de 2021 sont fortement remises en cause par l’actualité. Plus ça avance, plus nous risquons d’avoir une situation compliquée, sans même parler de la RE 2020 ou de Pinel+. »

 

- Avant d’en venir à 2022, sur les fondamentaux des derniers mois, quels sont les secteurs géographiques qui s’en sortent mieux ?

 

 « Comme je le disais, les marchés secondaires s’en sont mieux sortis que les métropoles. J’ai cité les exemples de Valence ou Roussillon. En fait, dès 2019, nous percevions que tout l’axe rhodanien et du val de Saône était en train de se structurer par exemple. D’autres marchés plus importants, tels que Villefranche-sur-Saône, qui avait pris de plein fouet la crise de 2008 s’est, depuis trois ou quatre ans, développé et représente plus de 300 ventes annuelles. 

Dans un tout endroit, on pourrait aussi citer Amiens qui a bien réagi, après avoir été porté par des ZAC et de la défiscalisation Pinel. Aujourd’hui, il y a une volonté d’accompagner l’évolution des produits… Ce sont des territoires qui ont pu être boostés par la défiscalisation, mais qui pourront profiter de la présence des opérateurs qui y ont pris des habitudes de travail, pour continuer à accompagner une évolution positive de la programmation.

Il y a aussi des marchés secondaires (en volumes) qui ne décollent toujours pas, pour des raisons qui ne sont pas toujours faciles à déterminer. A titre d’exemple, on cite souvent l’effet TGV. Mais celui-ci ne fonctionne que comme un adjuvent, il faut une forme de « congruence » pour reprendre une expression de Jean-Pierre Orfeuil. Mettre une station de tram en QPV n’a jamais suffit à créer une dynamique… L’exemple le plus étonnant de non décollage est incarné par Saint-Etienne. Pour ces territoires, on cherche parfois trop la dynamique exogène, et on oublie que l’on a affaire à des marchés d’abord endogènes : les gens qui achètent dans le neuf habitent, pour la plupart, à 80 ou 90 %, sur place. Ce sont ces ménages qui doivent avoir l’envie et les moyens d’y acheter et d’y investir. »

 

- Un mot sur Clermont-Ferrand ?

 

immobilier neuf Clermont Ferrand
Clermont-Ferrand pourrait être un marché du neuf en devenir s'il parvient à tirer profit de la forte présence actuelle des investisseurs.
« On pourrait dire que c’est le contre-exemple de Saint-Etienne. Il y a aujourd’hui une grosse part d’investisseurs à Clermont-Ferrand, près de 70 %, cela se maintient. L’enjeu est d’accompagner cette attention des investisseurs, de ne pas laisser retomber le soufflé, de créer de l’offre en logements mais aussi en zones d’activités… malgré les enjeux de Zéro Artificialisation Nette. La métropole est en train de réviser le PLUi et le PLH… il faut donner un cadre clair aux opérateurs, en termes tant réglementaires, que fiscal. C’est un bassin de vie en lui-même, c’est, selon moi, un territoire en devenir pour l’immobilier neuf. » 

 

- Si l’on en vient à 2022, vous avez évoqué le Pinel+ tout à l’heure, est-ce que cela pourrait créer un effet d’aubaine d’ici la fin de l’année ?

 

« Le sujet du Pinel+ dépend de la zone géographique. Dans une métropole très tendue, où les prix sont déjà très élevés, les 3 m² de plus sur un T2 imposés par le Pinel+, pour passer à 45 m², à 7 000 €/m², cela fait rapidement 20 000 à 30 000 € supplémentaire et certains investisseurs pourraient s’interroger. Cela aura moins d’impact sur des secteurs moins tendus. 

Certains promoteurs sont donc inquiets à propos du Pinel+ dans des périmètres centraux des métropoles ; mais je ne crois que ce soit le principal sujet actuellement. D’autant que sur ces emplacements ultra-premium, les prix ne sont pas prêts de baisser, selon moi. A noter tout de même un rythme de commercialisation qui s’est ralenti dans la métropole de Lyon par exemple. Cela interroge sur l’attractivité de certains produits en raison de leur prix dans cette ville. »

 

- Est-ce qu’un plafond de verre en termes de prix y serait enfin atteint ?

 

cabinet Adéquation
Adéquation observe et étudie les marchés résidentiels partout en France pour aider les acteurs du foncier, de l'aménagement et de l'immobilier.
« Cela fait 20 ans qu’on parle d’un plafond de verre et nous ne le voyons toujours pas arriver. Pour moi, il n’y a pas de plafond de verre naturel, le plafond de verre est lié à tout un tas de conditions d’acquisition, notamment financières. Si demain, on relâche les conditions d’octroi de crédit immobilier, avec un taux d’effort à 40 ou 50 %, il y aura toujours des gens pour acheter. Mais là, nous sommes, pour l’instant du moins, dans une fiction... Il est bien compliqué de prévoir ce qu’il pourra se passer dans l’année. »

 

- Un point sur l’investissement locatif : comment se porte ce créneau ?

 

« Plus que l’avenir du Pinel+, il faut évoquer l’éternel retour des zinzins selon moi, qui devient très porteur. Ils ne vont pas totalement se substituer aux investisseurs particuliers mais c’est, selon nous, à Adéquation, un phénomène qui a davantage d’avenir que la défiscalisation chez les particuliers.

En 2021, la vente au détail ne représente plus que 57 % de ventes de la promotion. Le reste est porté par de la vente en blocs à bailleurs sociaux, et aussi par des résidences gérées, du locatif intermédiaire et du locatif libre, portés de manière croissante par ces investisseurs. Il va falloir développer les modalités de travail avec ces investisseurs institutionnels qui reviennent, comment orienter cet « argent » de façon intelligente. Le logement locatif est à présent perçu comme un placement sérieux et dé-risqué pour eux. Certains opérateurs alliant fonds d’investissements, promotion, aménagement, spécialisés dans la transformation de friches, contribuent déjà à la production de logements. Les collectivités doivent apprendre à travailler avec les investisseurs institutionnels et ces nouveaux opérateurs, dans l’optique, notamment, du post-pinel. »

 

- Quelles grandes questions vont se poser dans les mois à venir ?

 

« Sortirons-nous rapidement ou pas de la crise ukrainienne ? Arriverons-nous du coup à stabiliser l’économie des opérations ? Cela permettrait de se dire que c’est passager et cela permettrait d’espérer relancer sérieusement la production. C’est le point fondamental si l’on évacue l’enjeu de la présidentielle et le fait de se demander : y aura-t-il une vraie politique du logement et de l’urbanisme ? Un vrai ministre du logement ? Au-delà du résultat, quel premier signe fort aura-t-on pour le logement et l’urbanisme ?

Sur la question des taux d’intérêt : si on sort de la guerre, je ne vois pas pourquoi ils remonteraient très fortement. La question de la RE 2020, nous n’en avons pas encore parlé, car elle a et aura de gros impacts mais, je crois que la promotion immobilière va finir par absorber. Il est clair que ceux qui avaient anticipé, notamment sur les matériaux biosourcés, vont le mieux s’en sortir. Mais nous avons tous les sons de cloche.

 

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C’est la même chose pour la ZAN, il faut s’organiser pour y répondre. A voir la trajectoire qui sera prise sur la fin de l’artificialisation des sols, mais on en parle depuis plusieurs dizaines d’années. C’est plus la façon de la mettre en application qui sera un enjeu. ZAN, RE 2020, coût des matières premières…, tout se cumule et cela rend d’autant plus difficile d’équilibrer les opérations. On peut aussi se dire que, comme toute crise, les événements que nous vivons sont des accélérateurs de transformations : retours des zinzins, développement des friches, nouvelles économies d’opérations, évolution du métier de la promotion. »

Par Céline Coletto

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