Comment choisir le syndic de copropriété d'un programme neuf ?
Prendre possession de son appartement neuf, c’est aussi devenir copropriétaire. Découvrez ici comment s’organise la copropriété dans un programme immobilier neuf.
Acheter dans un programme neuf, c’est-à-dire dans un nouvel immeuble, implique de devenir propriétaire dans une copropriété et cela signifie la nécessité d’un syndic de copropriété. Voici comment fonctionne une copropriété dans un immeuble neuf.
Immobilier neuf : à quoi sert le syndic de copropriété ?
Copropriété et VEFA : définition par la loi Alur
Déjà, pour rappel, le statut de copropriété s’applique quand un immeuble est divisé en plusieurs lots. En tant qu’acquéreur d’un logement neuf au sein de ce programme immobilier, vous bénéficiez de la jouissance d’une partie privative et d’une part des parties communes : hall d’entrée, toiture, espaces extérieurs partagés…
Le statut de copropriété démarre à la livraison du premier lot de l’immeuble neuf et c’est à ce moment-là qu’un syndic de copropriété doit être choisi. Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ses missions et obligations sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, modifiée jusqu’à récemment par la loi Alur.
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Le syndic est donc une personne morale chargée de gérer la copropriété. Il représente l’ensemble des copropriétaires et il est élu par ceux-ci lors de l’assemblée générale annuelle. Le syndic a pour mission de faire respecter le règlement intérieur de la copropriété, de gérer les biens et les services communs, d’assurer la bonne tenue des comptes et peut même représenter les copropriétaires en justice.
Info en + : quand un programme construit en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, est livré par tranches successives, les lots inachevés sont baptisés lots transitoires. Leurs propriétaires doivent alors régler les charges de copropriété selon leur quote-part. Cela leur donne le droit de participer aux assemblées générales de copropriété, de voter…
Est-ce obligatoire d'avoir un syndic de copropriété et à partir de quand ?
La présence d'un syndic est indispensable dans une copropriété. Selon l'article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété d'un immeuble, les décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires doivent être confiées à un syndic, éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Peu importe la taille, le nombre de lots ou le budget de fonctionnement de la copropriété, la désignation d'un syndic est obligatoire. Toutefois, la loi offre une certaine souplesse quant au statut du syndic. Il peut être un professionnel, un bénévole ou encore un syndic coopératif, à condition d'être élu par la majorité des voix lors de l'assemblée des copropriétaires.
Si le syndicat de copropriétaires décide de confier l'exécution de ses décisions à une personne non officiellement élue, cela est considéré comme une violation de la loi. En l'absence d'un syndic, le syndicat des copropriétaires ne dispose pas des moyens nécessaires pour accomplir des tâches essentielles telles que les travaux urgents, l'entretien des parties communes, la rémunération du personnel ou encore la gestion de la comptabilité.
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Nomination : comment le premier syndic provisoire est-il désigné dans un immeuble neuf ?
Autrefois nommé syndic de promotion, ce premier syndicat de copropriétaires aura d’abord pour devoir d’organiser la première assemblée générale de la copropriété. Parmi les spécificités du syndic provisoire, on peut citer qu'il doit assurer pendant cette période transitoire la gestion des affaires courantes, la tenue et l'arrêté des comptes, la préparation du budget prévisionnel.
Depuis la loi Alur, une mise en concurrence de ce syndic provisoire est obligatoire. Lors de la première assemblée générale, un autre contrat de syndic doit être présenté et le choix est soumis au vote des copropriétaires à la majorité absolue. Cette autre proposition de syndic peut être faite par les copropriétaires eux-mêmes au moins trois semaines avant la date fixée pour l'assemblée générale.
Syndic immobilier neuf : son rôle et ses premières missions lors de la livraison des parties communes
Puis, vont s’imposer plusieurs missions et non des moindres lors des premiers mois de l’existence de la copropriété :
- inscrire la copropriété au sein du registre national des copropriétés ;
- établir le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- compiler les informations techniques et financières de la copropriété ;
- faire approuver par un vote le choix d’un contrat d’assurance en responsabilité civile ;
- lancer les différents contrats fournisseurs : électricité, chauffage, fibre optique…
Impératif également : ouvrir deux comptes séparés au nom de la copropriété : l’un pour gérer les finances de la copropriété, le second pour gérer le fonds de travaux où chaque copropriétaire versera une cotisation annuelle obligatoire pour anticiper les dépenses de travaux.
Autre mission très importante du syndic provisoire : relever les malfaçons restantes dans le programme neuf et assurer le suivi de la levée des réserves, notamment dans les parties communes. Attention donc aux éventuelles collusions avec le promoteur qui l’a désigné au départ.
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Administrateur professionnel ou pas : qui peut être syndic provisoire d'un programme neuf ?
Rémunération : qui paye le syndic provisoire ?
Le syndic provisoire doit établir un premier budget prévisionnel avec l’estimation des premières dépenses de la copropriété. Les honoraires du syndic de copropriété font partie des charges courantes de la copro. Ils seront donc à régler par les copropriétaires, selon le principe des tantièmes. Pour précision, les tantièmes sont le pourcentage de propriété dont dispose chaque copropriétaire. Le promoteur réglera cette rémunération du syndic et les charges inhérentes sur les lots qu'il n'a pas encore vendu.
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Quand et pour quelle durée le syndic provisoire intervient ?
La durée d'un contrat de mandat d’un syndic provisoire est d’une année maximum à partir de la livraison du premier lot de la copropriété. Ensuite, le syndic de promotion devra impérativement faire procéder à un vote pour être reconduit ou non en convoquant une assemblée générale avant la date anniversaire. Une fois la désignation du syndic provisoire devenu définitif effectuée, la durée d’un mandat de syndic classique passe à maximum trois ans, renouvelable.
En bref, l'acquisition d'un bien neuf nécessite un syndic provisoire de copropriété pour assurer la gestion de la copropriété. Sa présence est obligatoire, quel que soit le statut du syndic, et il jouera un rôle essentiel dans le bon fonctionnement de la copropriété dès sa création.