Promotion immobilière : la région Centre-Val de Loire au bord de la rupture ?
En Centre-Val de Loire, l’immobilier neuf traverse une crise inédite et continue de vaciller : mises en chantier en chute libre, ventes en berne et fin imminente du dispositif Pinel. Face à ces problématiques, Chartres, Tours et Orléans révèlent des dynamiques inquiétantes pour 2025, selon les chiffres d’Ocelor.
À l’occasion de la publication des derniers chiffres de l’observatoire Ocelor, qui scrute l’évolution du logement neuf en Centre-Val de Loire, le constat est sans appel : la région traverse une crise profonde. Entre mises en chantier en chute libre : - 28 % et volumes de ventes divisés par deux dans certaines agglomérations, les indicateurs témoignent d’un marché sous très haute tension. Ce premier bilan de l’année met en lumière les spécificités des marchés de l’immobilier neuf à Chartres, Tours et Orléans, tout en situant la région face à une tendance nationale également marquée par des difficultés structurelles.
Un recul marqué des mises en chantier et des autorisations
Au niveau national, les logements commencés ont chuté de 19 % au cours des 12 derniers mois et les autorisations enregistrent une baisse de 10 %. Le Centre-Val de Loire, cependant, est la région la plus affectée, avec une diminution de 28 % des mises en chantier, un déclin plus prononcé que dans les autres régions françaises. Les régions voisines comme la Bretagne ou les Pays de la Loire affichent des performances légèrement meilleures, bien que le ralentissement reste donc une tendance nationale. Ce recul est particulièrement marqué dans le secteur des maisons individuelles, qui subit une contraction de 40 %. La région affiche ainsi 7 430 logements commencés et 10 290 logements autorisés à fin septembre 2024.
Logement neuf à Chartres : stabilité des ventes mais inquiétudes sur l'offre
Avec 94 ventes nettes au troisième trimestre 2024, Chartres conserve une dynamique stable en ligne avec les tendances des dernières années. Reste que les mises en vente insuffisantes : 116 unités et les 64 logements retirés maintiennent une tension sur l’offre.
Appartement neuf Orléans : un marché dominé par les investisseurs
Sur le marché immobilier neuf d'Orléans, les ventes nettes se sont également stabilisées à 97 unités. Toutefois, la métropole orléanaise subit un fort recul des volumes annuels, passant de 800-850 ventes ces dernières années à seulement 448 sur les 12 derniers mois. Le marché est largement dominé par les investisseurs, qui représentent 72 % des transactions, une dépendance préoccupante à l’approche de la fin du dispositif Pinel et aucune piste concrète pour le remplacer.
Immobilier neuf Tours : une contraction particulièrement marquée
Tours illustre une autre détérioration importante de son marché, avec seulement 118 logements vendus ce trimestre, un chiffre bien en dessous des performances historiques (plus de 1 000 logements par an). Les retraits sont également préoccupants, atteignant 74 unités, soit 90 % des mises en vente. Avec un stock de 847 logements, l’offre diminue lentement, ce qui pourrait équilibrer partiellement le marché, mais à des volumes bien inférieurs à la demande potentielle et au niveau habituel du marché neuf tourangeau.
Une tendance généralisée au retrait et à la baisse des prix
Un phénomène récurrent dans les trois agglomérations est l’explosion des retraits de logements de la commercialisation. Sur les neuf premiers mois de 2024, Chartres, Tours et Orléans ont respectivement enregistré des hausses de retraits de 7,5, 5 et 5 fois par rapport à 2023. Ce contexte, combiné à la baisse des ventes de - 38 % à - 60 % selon les agglomérations, pèse lourdement sur le marché.
En termes de prix, une baisse généralisée est également observée. Les valeurs moyennes atteignent environ 4 000 €/m² sur Chartres et Orléans, moins de 4 500 €/m² pour l'immobilier neuf à Tours, avec des réductions de l’ordre de 5 % par rapport à 2023.
Vers un futur incertain pour l’immobilier neuf : les enjeux de 2025
L’arrêt programmé du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 et le lent recul des taux d’intérêt, passés de 4,17 % fin 2023 à 3,59 % au troisième trimestre 2024, dessinent une grande incertitude pour l’immobilier neuf en Centre-Val de Loire, comme ailleurs dans l’hexagone. Le marché, fortement dépendant des investisseurs : 60 % des transactions, pourrait connaître un nouveau choc en 2025 avec une baisse prévisible des volumes disponibles à la location.
Le Centre-Val de Loire, comme l’ensemble de la France, fait face à une transformation profonde du marché immobilier neuf. Les problématiques structurelles liées à la contraction des mises en chantier et des ventes, couplés aux incertitudes réglementaires, mettent en lumière la nécessité de solutions innovantes et de politiques publiques adaptées. L’année 2025 s’annonce décisive pour redéfinir les dynamiques du marché et répondre aux besoins des ménages et des investisseurs.