Olivier Pottier, Nexity : « Avec notre prêt à taux zéro, les primo-accédants sont de nouveau finançables »
Après avoir développé la cagnotte immobilière pour les particuliers, de la pierre papier mais aussi des produits pour les investisseurs institutionnels, Olivier Pottier, Directeur des nouveaux produits d'investissement chez Nexity, a mis au point un prêt à taux zéro spécial avec LCL pour soutenir la primo-accession. Il revient dans cet entretien sur les signes de reprise du marché résidentiel neuf et l’importance de l’adaptation des solutions de financement.
- Véronique Bédague, votre PDG, a évoqué sur France Inter des signes de reprise depuis juin/juillet. Comment cela se concrétise-t-il pour Nexity dans le secteur du résidentiel neuf ?
« Traditionnellement, l'investissement locatif, soutenu par des dispositifs de défiscalisation, jouait un rôle majeur. Mais ces derniers temps, il est devenu beaucoup plus difficile de convaincre les investisseurs, notamment à cause des conditions de financement.
En revanche, le marché des jeunes acheteurs, en particulier les moins de 35 ans, est en train de redémarrer. Ces acheteurs recherchent des logements neufs, notamment parce qu'ils bénéficient d'aides, qu'ils souhaitent éviter les travaux, et qu'ils préfèrent un bien aux normes actuelles.
Ce qui a changé récemment, ce sont les conditions de crédit. Depuis deux ans, les banques ont été très strictes en raison de l'inflation et des taux d'intérêt élevés imposés par la Banque Centrale Européenne, BCE. Mais depuis juin, nous avons vu des signes encourageants. Les banques ont commencé à revoir leurs tarifs à la baisse et à être plus souples dans l'acceptation des dossiers de crédit, grâce notamment au lobbying des courtiers.
En juillet et août, les conditions de crédit se sont encore améliorées, avec des normes d'acceptation plus ouvertes, ce qui a permis à plus de dossiers d'être acceptés. La BCE a légèrement ajusté ses taux, et cela, combiné aux décisions de la Réserve fédérale américaine, la Fed, a relancé le marché. Aujourd'hui, on voit de plus en plus de dossiers qui étaient en attente être enfin approuvés, ce qui relance clairement le secteur du neuf.
La situation actuelle est une réaction naturelle à un cycle économique. Pendant une période, l'argent était peu cher, ce qui a contribué à la hausse des prix des biens immobiliers. Ensuite, avec la hausse des taux et l’inflation, l’accès au crédit a été plus difficile, ce qui a freiné le marché. Aujourd'hui, nous sommes à un moment où les taux baissent à nouveau, ce qui rend l'achat immobilier plus accessible.
Par exemple, un couple qui n’aurait pas pu acheter il y a quelques mois peut désormais envisager de le faire, car les mensualités de crédit sont plus faibles. Pour aller encore plus loin et relancer véritablement les ventes, nous travaillons avec les banques pour maximiser l’utilisation du Prêt à Taux Zéro et proposer des solutions de financement adaptées, notamment pour les jeunes primo-accédants. »
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- Pouvez-vous nous donner un exemple concret de ce produit monté avec la banque LCL ?
« Prenons le cas d’un jeune couple avec un enfant qui souhaiterait acheter un bien immobilier neuf à Blanc-Mesnil pour 265 000 euros. Il y a quelques mois, avec un revenu total de 3 000 euros par mois, ce couple aurait pu bénéficier de 132 000 euros de PTZ de l'Etat, mais leur mensualité aurait été trop élevée, autour de 1 083 euros. Résultat : ils n’auraient pas pu obtenir leur crédit.
Au final, ils n'ont plus qu'un prêt de 52 000 euros à rembourser. Même avec un taux d’intérêt à 4,35 %, leur mensualité passe à 963 euros, soit une réduction de 120 euros par mois. Grâce à cette optimisation, leur dossier est désormais accepté.
En résumé, ce couple peut acheter un bien qu’il n’aurait pas pu se permettre il y a quelques mois, avec une mensualité plus faible et moins d’intérêts à rembourser. Nous avons donc rendu l’immobilier plus accessible en jouant sur plusieurs leviers : baisse des taux, optimisation des prêts à taux zéro et réduction de l’endettement. En fait, avec 80 % de leur financement à taux zéro, ils achètent quasiment aux mêmes conditions que celles d'il y a trois ans, soit 1 %, quand les taux étaient bas. »
- Est-ce qu'il y a encore un intérêt pour l'achat de logements neufs, ou est-ce que la confiance et le financement bloquent toujours le marché ?
« Il y a toujours un intérêt pour le neuf, mais il faut aussi restaurer la confiance, et cela passe par des preuves concrètes. Par exemple, il y a un mois, un bien coûtait 1 083 euros de mensualité et aujourd'hui il est à 963. Ce sont ces baisses de mensualité concrètes qui incitent les acheteurs à revenir. Le lancement de cette campagne nationale avec des offres importantes augmente les chances pour les acheteurs de trouver un bien qui correspond à leur recherche.
Un autre point important est la baisse des taux d'intérêt. Dès qu'il y a un mouvement baissier des taux, les investisseurs institutionnels reviennent sur le marché, ce qui peut influencer les prix à la hausse. Comme nous avons ajusté nos prix de près de 5 % récemment, ajouté la prise en charge des frais de notaire, et mis en place ces offres de financement avantageuses, cela fait actuellement une différence significative pour les acheteurs, et on constate déjà un regain d'intérêt avec des transformations plus rapides. Mais il ne faut pas manquer la fenêtre de tir car les prix pourraient repartir à la hausse avec le retour des institutionnels. »
- Qu'en est-il de la fin du dispositif Pinel ? Est-ce encore possible d’investir en Pinel ? Ou sur quoi faut-il déjà se rabattre pour acheter pour louer ?
« Le dispositif Pinel touche à sa fin, mais il reste encore quelques semaines pour en profiter. Toutefois, attention aux délais bancaires : il sera difficile d'obtenir une offre de prêt au-delà de mi-octobre. Passé cette date, les banques peineront à finaliser les dossiers à temps pour la fin de l'année. Nous accompagnons nos clients dans ce processus pour éviter toute mauvaise surprise.
Au-delà du Pinel, nous constatons un intérêt croissant pour d'autres types d'investissements, comme les résidences gérées (résidences étudiantes, seniors), ou encore les investissements dans l'immobilier ancien réhabilité. Il y a aussi une demande pour des produits plus spécialisés, comme les monuments historiques ou la nue-propriété. Ces options restent attractives pour les investisseurs. »
- Pensez-vous que c’est le cadre fiscal actuel qui freine les investisseurs ?
« Absolument. La fiscalité de l'immobilier est un véritable frein. Elle intervient à chaque étape du processus d'investissement, que ce soit à l'entrée, en cours de route ou à la sortie. Si on la compare à d'autres types d'investissements comme les actions ou les obligations, l'immobilier est clairement désavantagé. C'est un sujet sur lequel notre PDG, Véronique Bédague, insiste beaucoup. Il est nécessaire de revoir la fiscalité pour encourager les investisseurs particuliers à revenir sur le marché immobilier.
En attendant des changements venus des politiques, nous pensons aussi qu'il y a un vrai potentiel dans la réhabilitation de l'immobilier ancien. C’est un domaine sur lequel nous travaillons pour proposer des produits attractifs d’ici 2025. »
- Nexity reste-t-il bien positionné malgré le ralentissement des lancements de nouveaux projets ?
« Oui, Nexity continue d'être un acteur majeur. Cependant, nous avons effectivement ralenti le lancement de nouveaux projets, en partie à cause des conditions du marché, mais aussi pour nous assurer que chaque projet est bien modélisé et viable financièrement. Nous diversifions aussi nos opérations, en nous tournant vers des projets mixtes avec du coliving, du coworking… ou des partenariats avec des investisseurs institutionnels. Cela nous permet de sécuriser les opérations et d'éviter les risques de blocage que d'autres promoteurs ont pu rencontrer. En clair, notre objectif est de garantir que les projets que nous lançons aboutissent, en rassurant les acheteurs sur la stabilité et la sécurité de leurs investissements. »