Stéphane Aubay, Green City Immobilier : « J'espère que le gouvernement reviendra à la raison et comprendra que le logement est primordial pour les Français »
Président de Green City Immobilier, mais également président de la FPI Occitanie Toulouse, Stéphane Aubay revient sur le succès de son entreprise qui a remporté le prix du public lors des 20e Pyramides d’Or, tout en revenant sur les défis auxquels sont confrontés les promoteurs à ce tournant vers 2024.
- Quel a été votre ressenti en recevant le prix du public pour le programme neuf Passage Saint-Mandé à Paris 12e en marge de ce 20e concours des Pyramides d’Or de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers ? Un prix que les promoteurs apprécient particulièrement.
« Il y a eu beaucoup de projets intéressants dans cette cérémonie et ce prix est particulier car il récompense un « petit » projet immobilier de seulement 13 logements neufs. Je pense qu’il représente les programmes neufs de demain car avec la loi ZAN, nous ne pourrons plus construire dans les champs. Il va donc falloir faire du renouvellement urbain sur des dents creuses, sur des maisons à démolir..., pour construire de plus petits projets de 25, 30, 40 logements tout au plus.
Je considère que c’est une belle récompense de mettre en valeur un petit projet tel que celui-ci. D'autant plus qu'il s'agit d'un projet exceptionnel au cœur de Paris, où l’on peut se permettre davantage de choses en raison d’un coût de construction plus élevé et où les prix de vente sont environ deux fois plus cher qu’un projet classique vendu à 5 000 €/m², ce qui est la norme à Toulouse ou ailleurs en France. C'est véritablement un projet exceptionnel, entièrement construit en pierre de taille et équipé d'une pompe à chaleur associée au gaz, ce qui le rend écologiquement vertueux.
Découvrir le programme neuf Passage Saint-Mandé à Paris 12e
De plus, en collaboration avec la ville de Paris, nous avons travaillé sur une renaturation, non sur le terrain directement, faute de possibilité, mais avec les équipes des espaces verts de la ville de Paris pour identifier un espace bitumé proche de l'opération. Ainsi, environ 150 m² de trottoirs à proximité du projet seront renaturés, offrant des avantages à l'ensemble du quartier, pas seulement aux occupants de notre résidence. Je considère que ce dispositif est très bénéfique et mériterait d'être reproduit dans d'autres villes, une proposition que j'ai d'ailleurs soumise à la ville de Toulouse. Les évolutions dans ce sens me semblent prometteuses. »
- Evoquons justement votre port d’attache historique, Toulouse, comment se porte l’activité chez Green City Immobilier ?
« La société a été créée à Toulouse, mais aujourd'hui, nous affichons a à peu près autant de production en Île-de-France que sur l'immobilier neuf à Toulouse. Nous sommes également implantés à Annecy, dans le secteur Savoie-Haute-Savoie et Pays-Gex. Nous continuons à développer notre société en mettant l'accent sur les valeurs environnementales.
Dans le contexte actuel, nous savons que c'est d'autant plus compliqué mais si le projet est travaillé très en amont et que nous n'avons pas trop de contraintes de la part de la collectivité, nous parvenons parfois à réaliser des projets très vertueux. Bien sûr, il faut avoir le soutien de la collectivité pour mener à bien ce type de projet. Il faut être ouverts à des formes architecturales différentes, car pour réaliser des projets très vertueux sur le plan environnemental, une architecture relativement simple est nécessaire. Cela ne signifie pas que ce ne sont pas de beaux projets, mais il faut qu'ils soient compacts et simples, en tenant compte de toutes ces contraintes dès la conception du projet.
Outre l’aspect environnemental de nos projets, on tire également notre épingle du jeu en prenant des décisions à un certain moment de la vie d’une société. Personnellement, dès 2022, j'ai opté pour le Pinel Plus. Le Pinel Plus offre des surfaces légèrement plus grandes, de meilleures orientations de logement et des exigences environnementales plus élevées. J'ai pris cette décision dès le début de 2022. Cela nous permet aujourd'hui chez Green City Immobilier d'avoir la quasi-totalité de nos programmes neufs éligibles au dispositif Pinel Plus, axé sur l'investissement locatif. Lorsqu'il s'agit de l'accession à la propriété, les propriétaires acquéreurs bénéficient également de ces doubles orientations et de ces qualités environnementales. C'est donc un véritable atout pour eux. Cela fonctionne plutôt bien, car nous avons réellement quelque chose en plus à proposer à nos investisseurs. Il y aura aussi peut-être un effet d'aubaine d'ici la fin du Pinel en 2024. »
- En tant que président de la FPI Occitanie Toulouse, comment se porte le marché du neuf toulousain ? Au même niveau qu'au niveau national ?
« Le marché à Toulouse souffre comme partout. Nous sommes à - 40 % de réservation sur l'année 2023. Il faut savoir que le marché toulousain est le deuxième marché de France après l'Île-de-France, car toute la production de logements dans l'ex-Midi-Pyrénées est concentrée sur l'aire urbaine toulousaine. Contrairement à des régions comme l'ex-Languedoc-Roussillon, où il y a des marchés secondaires à Perpignan, à Narbonne, à Béziers, en dehors de Montpellier. Nous, vraiment, toute la production est regroupée sur l'aire urbaine toulousaine. Toulouse est une ville hyper attractive, puisque l'aire urbaine toulousaine, c'est 15 000 nouveaux habitants par an. C'est la première croissance démographique de France après l'Île-de-France. C'est aussi une population assez jeune, une population où il y a une très forte demande locative, ce qui explique que l'investissement locatif y fonctionne bien. Nous avons une des seules industries en France qui est le leader mondial, avec l'aéronautique. Découvrir notre dossier spécial sur le logement neuf à Toulouse
Reste qu’il va falloir que le gouvernement comprenne qu’il y a, comme partout en France, un besoin de logements. Je reprends les mots de Pascal Boulanger « Nous n’allons pas remplir les logements vacants dans la diagonale du vide », hormis en décidant de délocaliser le ministère de l'Intérieur à Guéret ou ailleurs et ce n’est pas dans l’air du temps. Je pense qu'à un moment, il sera nécessaire d'instaurer un dispositif pour soutenir l'investissement locatif. Car ce n'est pas vrai que les investisseurs institutionnels achèteront 15 logements dans une copropriété avec du logement social et de l'accession à la propriété. Les particuliers veulent épargner pour leur retraite. L'investissement locatif représente un outil très efficace pour la retraite et une excellente assurance avec le capital décès, en raison de l’assurance-emprunteur des crédits immobiliers. J'espère que le gouvernement reviendra à la raison et comprendra que le logement est primordial pour les Français, en plus que la santé et la nourriture. Et aujourd'hui, il y a un manque de logements. Nous traversons deux crises. Nous avons une crise de l'offre due à une baisse continue des permis de construire depuis 2019 et désormais une baisse de la demande, notamment en raison de la diminution de la pertinence du dispositif Pinel et de cette hausse des taux d'intérêt qui a rendu l'accès à l'emprunt très compliqué.
Si les taux sont en train de stabiliser, il ne faut pas se faire d’illusion sur un retour à des taux bas, il faut donc un dispositif assez puissant pour relancer l'investissement locatif pour les investisseurs privés dont l'âge moyen est de 42 ans, avec environ 7 000 € d'impôts par an. Ce ne sont pas les très riches qui achètent des logements et soutiennent le dynamisme du marché locatif. Nous espérons donc que le gouvernement prendra conscience de la situation et soutiendra notre profession afin de continuer à construire des logements. D’autant que cela inclut aussi la construction de logements sociaux, car il est important de souligner que les promoteurs construisent 54 % des logements sociaux en France. En tout cas, il est vrai que les Français ont toujours confiance en la pierre ; mais aujourd'hui, ils rencontrent de grandes difficultés à accéder à la propriété et même à trouver un logement en location, en raison de la diminution significative de l'offre de logements à louer au fil des années, ce qui a entraîne un parcours résidentiel complètement grippé et cela sera long à relancer si rien n’est fait dès maintenant. »