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Appels à projets urbains innovants pour l’immobilier neuf, pour quel succès ?

projet immobilier neuf Paris 4ème
Sur le boulevard Morland à Paris, un premier chantier de Réinventer Paris 1 est en cours porté par Emerige. © Cité Morland / Paris / Emerige

Tags : Immobilier neuf, construction neuve, Réinventer Paris, appel à projet urbain innovant


Quid de l’avenir des appels à projets urbains innovants comme Réinventer Paris ou Imagine Angers qui fleurissent désormais pour permettre la reconstruction de la ville sur la ville ? Éléments de réponses avec l’IAU d’Ile-de-France.

Réinventer Paris, mais aussi Inventons la Métropole du Grand Paris, Réinventer la Seine, Imagine Angers ou même Reinventing Cities à l’étranger, le concept des appels à projets urbains innovants se développe désormais partout en France et dans le monde, mais quid de l’avenir de cette tendance qui reste encore marginale, même si elle fait la une.


C’est la question que se sont posées les urbanistes Lina Hawi, Pauline Zeiger, Fanny Cottet, Alexandra Cocquière, pour le compte de l’Institut d’Aménagement Urbain de l’Ile-de-France.
S’ils constituent une tendance affirmée de la production urbaine, ces nouveaux partenariats public-privé, servis par de puissantes campagnes de communication, ne sont pas sans conséquence sur les nouveaux modes de faire la ville et sur la distribution du rôle des acteurs. Il soulève également, selon les auteurs, de nombreuses questions quant à la programmation, la pérennité et la gestion à long terme des projets.

Qu’est-ce qu’un appel à projet urbain innovant ?


Pour rappel, l’appel à projet urbain innovant est, selon l’étude de l’IAU, « une procédure de consultation initiée par une personne publique, collectivité ou établissement public. Il n’a pas de définition réglementaire, à la différence de l’appel à manifestation d’intérêt (AMI), encadré par le droit de la commande publique, qui, dans la pratique, est parfois utilisé comme synonyme ». Cette modalité d’un nouveau type témoigne donc de l’évolution des rôles et des pratiques des acteurs, qui ont trouvé là un terrain fertile d’expérimentation.
Concrètement, il s’agit de « mettre en place un processus de précontractualisation dans le cadre d’un projet d’aménagement ». Un processus qui a présidé au lancement des APUI franciliens : Réinventer Paris, initié par la mairie de Paris en 2014, et Inventons la Métropole du Grand Paris, lancé par la Métropole du Grand Paris en 2016. Ces derniers APUI visent la cession ou la mise à disposition de terrains ou de biens bâtis, portés principalement par des communes, à des opérateurs privés, afin qu’ils y réalisent un projet répondant à des objectifs généraux, définis dans le cadre de la consultation. Les opérateurs quant à eux constituent des groupements spécifiques  : bureaux d’études, architectes, paysagistes, gestionnaires... pour candidater. Ils sont à l’initiative du contenu, de la mise en oeuvre et des objectifs particuliers de l’opération.
Particularité de ces appels à projet : les cahiers de charge restent très ouverts pour permettre aux acteurs privés d’être force de propositions, innovantes.
L’IAU d’Ile-de-France a passé au crible les premiers appels à projet pour remarquer une omniprésence dans la programmation de bureaux, d’espaces de coworking et de tiers lieux « qui interroge sur sa pertinence : la région disposerait en effet de 4 millions de m² de bureaux vacants », rappellent les auteurs. « Aussi cette tendance s’inscrit-elle dans une perspective d’optimiser les charges foncières ou émane-t-elle de collectivités qui souhaitent limiter la production de logements familiaux ? », s’interrogent même l’étude.

Peu de logements neufs mais beaucoup d’innovations


L’innovation repérée porte sur deux aspects. À la fois sur la programmation liée à de nouveaux usages et modes de vie : mutualisation des espaces, immeubles « pluriels », habitat participatif, coworking, fab labs, conciergerie, agriculture urbaine… ; et la technique : technologies nouvelles, résilience, efficacité énergétique, approche bioclimatique, modes constructifs…
Mais également sur les méthodes et les processus mis en place : adaptabilité, flexibilité, urbanisme tactique, transitoire, co-conception… ; les modes de gestion, les modalités de financement : baux verts, crowfunding, société coopérative d’intérêt collectif/SCIC… ; les partenariats ; ou encore la composition même des équipes.

De nouvelles pratiques chez les promoteurs


Du côté des promoteurs privés, on assiste à une métamorphose : les promoteurs deviennent des ensembliers urbains. D’une part, on voit l’émergence de nouvelles structures, plus petites, et à un changement d’échelle dans leur réflexion, qui s’élargit du bâtiment au quartier.
D’autre part, leurs fonctions s’étendent : ils assurent souvent le rôle de chef d’orchestre et, grâce à leur « ingénierie de sourcing » et leurs carnets d’adresses, jouent les ensembliers dans la constitution des équipes et la réponse au concours. De nouveaux modes de faire qui ont requis des réorganisations internes.
Un des points forts souvent relevés dans les groupements ayant répondu aux APUI est la présence de nouveaux acteurs : soit des acteurs urbains classiques mais qui apparaissent sur de nouveaux segments, soit des acteurs encore inédits dans l’aménagement : start-up, usagers finaux proposant par exemple une gestion optimale du stationnement ou des espaces transitoires, voire des restaurateurs. « Dans tous les cas, leur présence révèle le souci de proposer des quartiers mixtes, vivants, et offrant des services presque clé en main », analyse l’enquête. Du coup, les projets lauréats sont le fruit d’un travail plus collaboratif, intégrant notamment les usagers finaux. Et ça, c’est déjà une belle avancée !

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