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L’immeuble intelligent deviendra-t-il la norme ?

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Le bâtiment intelligent ou smart building pourrait devenir la norme si les acteurs s'entendent pour avancer plutôt que de rester rivaux. © Fotolia

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, logement neuf connecté, innovation, smart building, smart city, Xerfi


Même s’il est encore en devenir et difficilement quantifiable, le marché du smart building, le fameux immeuble intelligent, est prometteur selon une étude du cabinet Xerfi-Precepta. Tour d’horizon des défis du smart building.

Le bâtiment intelligent ou smart building est l’un des cinq piliers de la smart city avec les transports, les
déchets, les utilities et les services publics numériques. Un bâtiment intelligent qui devient peu à peu une réalité dans l’hexagone, selon une étude de Thibaud Brejon du cabinet Xerfi, intitulée : « Les grands défis des acteurs des smart buildings - leviers de croissance et nouveaux jeux relationnels ».

Décollage pour le marché du smart building


Selon Xerfi, porté par un environnement favorable, le marché des smart buildings a en effet bel et bien commencé à décoller. Les projets intégrant des équipements communicants et des plateformes de pilotage, les projets d’immeubles tertiaires hyper-connectés ou encore l’émergence de bâtiments à énergie positive sont de plus en plus nombreux à travers la France. Reste que le marché du bâtiment intelligent est aujourd’hui difficile à quantifier, faute à l’absence de suivi statistique et aux difficultés à estimer deux des trois briques intelligentes qui le composent : soit les équipements électriques pour intégrer le bâtiment tertiaire à un smart grid et les NTIC pour le piloter. Au final, seul le marché de la Gestion Technique Bâtiment est lui plus facilement quantifiable.
Il en ressort que le marché des smart buildings se compose de deux types d’opérations. Les premières de grande envergure, sont de véritables programmes pilotes associant toutes les composantes du bâtiment intelligent. C’est l’exemple de l'écoquartier Smartseille en cours de construction à Marseille. Moins ambitieuses, les secondes opérations intègrent peu à peu des solutions communicantes et des plateformes de pilotage du bâtiment.
Côté indicateurs, le marché de la Gestion Technique Bâtiment a renoué avec la croissance depuis 2017 : + 3,5 % en 2018 à plus de 75 millions d’euros, selon les estimations de Xerfi Precepta, à la faveur de la reprise de la construction de bureaux et de l’enrichissement de l’offre.
Quant à l’autoconsommation au sein des bâtiments tertiaires, elle est encore limitée, malgré des appels d’offres stimulant la création d’installations photovoltaïques en particulier sur les toitures des hypermarchés. Les solutions liées au smart building ont, elles, eu un impact marginal sur la baisse de la consommation énergétique du bâtiment tertiaire engagée depuis 2012.
Porté par la dynamique d’innovation des acteurs de la filière et de solides moteurs structurels, le marché des smart buildings devrait poursuivre sur sa lancée en 2019-2020, de l’avis des experts de Xerfi Precepta. Mais les opérateurs vont devoir redoubler d’efforts. Il s’agit en effet de passer du cercle restreint « d’early adopters » à un marché de masse.

Une nécessité de coopération entre les acteurs du smart building


Pour accéder à ce statut de marché de masse, les chantiers sont nombreux. A commencer par celui de l’interopérabilité des offres. En clair, les opérateurs vont davantage coopérer pour renforcer la compatibilité de leurs équipements respectifs. Ensuite, ils ne pourront pas faire l’économie d’un saut qualitatif des bâtiments intelligents. Ce qui passe, entre autres, par le développement de matériaux, procédés et équipements plus performants en amont et l’intégration de nouvelles technologies en aval.
La structuration d’offres peu lisibles et complexes jusqu’ici est également un impératif. Enfin, protéger les données des bâtiments et des opérateurs est une nécessité. C’est d’autant plus vrai qu’avec l’augmentation des objets connectés et la communication des offres entre elles, la vulnérabilité des infrastructures numériques n’a jamais été aussi élevée. Il va bien sûr de soi que la confidentialité des données personnelles doit être garantie. Bref, un choc d’offres est indispensable pour que le bâtiment intelligent accède au rang de marché de masse. Loin des logiques actuelles de silos, une stratégie d’approche globale du smart building s’impose donc.

Qui pour relever les défis du smart building ?


Quels sont alors les acteurs les mieux armés pour relever de tels défis ? S’interroge Xerfi. En guise de préambule, il faut rappeler que la création d’offres globales implique une redéfinition des règles du jeu concurrentiel. Les relations partenariales vont ainsi se multiplier entre les prestataires venus d’horizons très variés. Autrement dit, la « coopétition » va remplacer la concurrence frontale traditionnelle car aucun opérateur ne dispose en interne des multiples compétences nécessaires pour construire une offre globale. Et, force est de constater qu’à ce petit jeu-là, les grands groupes du bâtiment semblent bien placés.
Dans le cadre de la création d’écoquartiers, ils adoptent en effet de plus en plus la position d’ensemblier. Ils peuvent de fait compter sur leur maîtrise de plusieurs maillons de la chaîne de valeur, leur notoriété, leur expérience de collaboration avec les collectivités locales ainsi que sur leur ancrage local.
Les fabricants de matériels et d’automatismes sont également bien armés en raison de leur forte capacité d’innovation et de leur expérience en matière de Gestion Technique Bâtiment. Surtout qu’ils intègrent de plus en plus l’aval de la filière comme l’audit, le conseil ou l’installation. Pour les autres catégories d’opérateurs, tels que les géants du numérique et les énergéticiens, reste à jouer les « complémenteurs » critiques. A voir maintenant si l'immeuble intelligent ne se cantonnera pas à quelques smart city et quelques projets emblématiques.

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