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Innovation et maîtrise des coûts de construction, c’est possible !

logement neuf Marne la Vallée
Si l'innovation, notamment environnementale, ne nuit pas au coût de construction, trop de densité n'est pas forcément moins coûteuse. © Epa Marne / Eric Morency

Tags : Immobilier neuf, coût de construction, Epa Marne, Epa France


L’innovation ne nuit pas aux coûts de construction mais la densité n’est pas forcément moins chère, voilà le retour d’expériences observé par l’aménageur EpaMarne-EpaFrance sur environ 3 000 logements neufs étudiés.


Innover tout en maîtrisant les coûts de construction, c’est possible et c’est prouvé selon l’enquête portée par l’aménageur de Marne-La-Vallée, l’EpaMarne-EpaFrance. L’aménageur a passé au crible techniquement et économiquement près de 3 000 logements neufs construits sur les trois dernières années. Cela représente une vingtaine d’opérations étudiées sur les trois dernières années. 
Quel est l’impact du coût de conception ? Quel est le poids des différents partis pris techniques ? Quelle est la part réelle de l’innovation dans le prix final ? Voilà quelques-unes des questions posées dans cette étude et après plusieurs mois de collecte de données et d’analyse, plusieurs enseignements ont pu être tirés.
D’abord, les choix programmatiques pèsent lourdement dans l’équation économique puisque en moyenne 60 % des dépenses sont allouées en superstructure. Cela représente environ 1 000 €/m² de SDP, comme ailleurs en Ile-de-France. 


Qu’est-ce qui fait le prix d’un immeuble neuf ?


Dans le détail, pour un coût de construction médian de l’ordre de 1 740 € HT/m² surface de plancher, les postes de dépenses se décomposent en trois grands postes : 59 % pour les coûts de superstructure, comprenant la part d’élévation, le clos couvert, les prestations d’aménagements intérieurs ; 23 % pour les coûts d’infrastructures et d’aménagements extérieurs, incluant les terrassements, les dépollutions des sols, les contextes particuliers d’aménagements ; 18 % pour les coûts liés aux fluides, relevant de l’approvisionnement énergétique : électricité, chauffage, ventilation, ascenseurs, production énergétique. 
C’est en fait une accumulation de partis pris programmatiques qui peut déséquilibrer le bilan, selon la densité, la compacité, le pourcentage de logements traversants imposé, la mixité et surtout les typologies de logements neufs imposées. 


Trop de densité peut nuire au prix de sortie


En effet, parmi les principaux enseignements de ce retour d’expériences, il faut noter que les opérations plus denses ne sont pas moins coûteuses. Il y aurait des effets de seuil en fonction des équipements à prévoir. Exemple selon la taille de la parcelle, plus de densité peut imposer un parking en sous-sol supplémentaire qui engendrera des « effets cliquet » sur le coût de la superstructure, de l’immeuble, que l’aménageur a décidé d’analyser désormais opération par opération. Les coûts liés aux infrastructures parking sont de l’ordre de 11,5 % en moyenne sur le coût total de construction. Le choix de parkings enterrés sur deux niveaux pénalise fortement le coût d’une opération. La topographie du site, le type de fondations, la gestion du stationnement… sont les principaux facteurs de surcoût, pouvant engendrer des écarts allant du simple au double. L’un des enjeux est donc, dès le lancement de l’opération, de faire les bons choix.

Quel poids à la construction durable dans un logement neuf ?


Autre conclusion de l’étude : la construction bois et plus largement, le choix d’un mode constructif économe en carbone, ne déséquilibre pas le bilan financier d’une opération. D’ailleurs, les opérations aux ambitions de performances énergétiques les plus fortes n’engendrent pas de surcoûts significatifs, à peine quelques centaines d’euros par mètre carré de surcoût et cela varie selon le type d’énergie choisie. 
Sur la base d’un coût de construction standard, faire le choix de construire en matériaux biosourcés coûte en moyenne 160 € HT/m² SDP de plus sur le poste de dépenses global en superstructure. L’impact financier est de 100 € HT/m² SDP supplémentaire pour une structure 100 % bois et reste neutre pour un mixte bois/béton.

Un impact sur le coût de la construction dès la consultation


4ème pilier du coût de construction : la temporalité, le processus de consultation ou encore le mode de passation des marchés « travaux » qui ont un impact important sur l’économie du projet. Le choix du montage de l’opération peut atteindre jusqu’à 10 % du coût de construction. D’où la décision déjà prise par l’Epa Marne-Epa France de d’ores et déjà modifier son process dès les consultations. Ainsi, sur une opération en ZAC à Torcy, ce retour d’expériences a déjà été pris en compte. Face aux impératifs d’une construction bois et d’un prix de sortie limité à 4 000 €/m², l’aménageur a choisi de n’effectuer que deux tours de consultations, après une première sélection de seulement 4 groupements.
A Ormesson, dans le Val-de-Marne, en dehors d’ailleurs du périmètre historique de l’Epa Marne, il s’agira d’une consultation ouverte dans un premier temps puis d’un deuxième tour dès le mois d’octobre 2020.
Pour Laurent Girometti, directeur général de l’Epa Marne-Epa France, « face à la crise économique du moment, il ne s’agit pas de rentrer la tête et de faire moins d’innovations et d’économies d’énergie, bien au contraire ». D’où l’intérêt de ce retour d’expériences pour prouver que l’innovation, notamment au service de la transition environnementale ne nuit pas aux coûts de construction et qu’il faut donc persévérer dans cette direction mais en tirant les leçons d’une meilleure efficacité dans la manière de produire du logement neuf décarboné. Il s’agit de désormais avoir la capacité à sécuriser le prix en fonction des choix programmatiques et ce dès le type de consultation choisi.
Par Céline Coletto

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