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Des mesures (et vite) pour le logement neuf

construction logement neuf
Les difficultés du marché du logement neuf en France ont débuté bien avant la crise du Covid-19, analysent les promoteurs immobiliers.

Tags : Immobilier neuf, promotion immobilière, promoteur immobilier, coronavirus, FPI


Le Covid-19 n’est pas l’unique raison du recul du marché du logement neuf en France au premier trimestre, les promoteurs de la FPI espèrent que la crise actuelle servira d’électrochoc pour imaginer mais surtout produire autrement le logement neuf demain. 

Avant même les effets liés à la crise du Covid-19 et du confinement débuté à la mi-mars, les chiffres de la promotion immobilière au premier trimestre n’étaient pas bons. Ils confirment, selon la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, les tendances de ralentissement observées depuis 2019. 
C’est notamment « la période pré-électorale à rallonge qui a créé de l’attentisme » et qui a entraîné un recul des mises en vente de 50 % au premier trimestre et même de 66 % en Ile-de-France. Une offre commerciale moindre, en recul de 14,3 % en un an, qui ne représente plus que 9,3 mois de stock, 7 mois seulement en Ile-de-France ou dans la métropole de Rennes, qui est certainement l’une des raisons de la chute des ventes : - 30 % au premier trimestre 2020. 

Un recul moindre pour l’accession à la propriété


Moins de 27 000 logements neufs ont ainsi été vendus entre janvier et mars 2020. Retour à un niveau identique au premier trimestre 2015, avant les effets bénéfiques de la loi Pinel. Un recul de 30 % pour seulement 15 jours de confinement, quid des chiffres du deuxième trimestre, s’inquiètent forcément les promoteurs.
Dans le détail, la chute est moindre pour les ventes aux particuliers : - 28 % avec un peu plus de 22 000 logements neufs vendus pour habiter et investir. Preuve d’une « certaine résilience », indique Marc Villand, vice-président de la FPI, lors de la présentation de ces chiffres, notamment en matière d’accession à la propriété qui représente 56 % des ventes, contre moins de 10 000 ventes aux investisseurs particuliers. 
Les ventes en bloc, principalement aux bailleurs sociaux, reculent de 41 %, pour atteindre le plus faible niveau depuis la création de l’observatoire de la FPI. Les ventes en résidences services diminuent, elles, de 33 %. 


Halte à la diabolisation de la ville


Si les précédents cycles électoraux, en 2008 et 2014 par exemple, avaient entraîné un recul de 25 % des mises en ventes sur les mois précédents les élections municipales, le recul est cette fois-ci de déjà 45 %. D’où la résignation des promoteurs face à l’hyper administration de la construction neuve. « J’alerte sur la délivrance des permis de construire depuis des mois », martelait Alexandra François-Cuxac. « La baisse des PC va générer, a fortiori avec le Covid, de moins en moins de grues » et donc moins d’emplois et moins de logements neufs ; alors que « le Covid a exacerbé les attentes des ménages pour du logement plus abordable, plus durable, plus en phase avec leurs aspirations ». 
La présidente de la FPI travaille donc à un plan de relance pour le logement neuf afin d’être à la hauteur de la nécessité économique mais aussi de la qualité de vie. « La ville de demain se prépare dans les permis de construire d’aujourd’hui », rappelait Alexandra François-Cuxac qui notait également que les logements neufs sont déjà tous dotés d’un balcon, d’une terrasse, d’espaces communautaires à partager… d’où la nécessité par exemple de « ne plus compter les surplombs de balcons dans l’emprise des constructions, ne plus imposer deux places de stationnement par logement dans certaines villes ou de ne pas permettre la création de toiture végétalisée », a réclamé Marc Villand. Des mesures de bon sens, selon lui, pour ne plus diaboliser la ville. « Quand la ville recule, c’est la civilisation qui recule », analysait le vice-président de la FPI.
D’où le besoin d’accélérer la digitalisation des services publics, de réduire le temps de traitement des permis de construire, d’obtenir des accords de toutes les gouvernances locales afin d’accompagner le changement du secteur. Objectif : libérer le bâti pour le rendre plus désirable. 

Vers une nouvelle fiscalité pour le logement neuf ?


La FPI présentera donc dans quelques jours au gouvernement des propositions d’actions immédiates, à court terme et à court et moyen terme. Ce plan de relance, dont Alexandra François-Cuxac, a présenté les très grandes lignes prévoit la mise en place d’un régime provisoire pour booster la sortie de crise, soit dès la rentrée 2020. Il s’agit également à court terme de soutenir la demande fragilisée, tout en accompagnant la transition écologique. Face au logement neuf français, le plus imposé d’Europe, qui représente 28 % de taxe, « alors que l’on veut que les Français se logent bien et moins cher », la FPI estime qu’il y a des mesures de fiscalité à prendre : soit en baissant les taxes, soit en aidant directement les ménages à acquérir. « Un mix est à trouver pour être efficace », précisait la présidente. Quoi qu’il en soit, il y a le souhait à la FPI d’un « changement de méthode », d’un « reset volontaire » pour en finir avec les « contraintes, les PLU, les règlements qui bloquent la libéralisation des bâtiments ». 

Comment penser le logement neuf post-Covid ?


Ce n’est pas qu’une question de mètre carré pour télétravailler, expliquait en substance la présidente de la FPI.
logement neuf post confinement
Le logement neuf post-confinement : plus abordable, plus confortable, plus durable ne s'imaginera que si les contraintes sont levées, réclame la FPI.
« Nous n’achetons pas que des mètres carrés d’un logement neuf, nous achetons des parties communes, des voisins, du sens… le tout pour inclure des usages. Avoir un espace pour travailler, ce n’est pas qu’à l’intérieur du logement qu’il faut le penser ; mais peut-être dans des espaces communautaires, en pied d’immeubles ou pourquoi pas à chaque étage d’un projet résidentiel ». 
Le logement de demain, c’est aussi la problématique de la connectique pour permettre une consultation médicale à distance, mais aussi un bâtiment numérisé pour réserver ces espaces communs. Sauf que pour penser et permettre ce logement neuf de demain, post-Covid, il faut se libérer des contraintes administratives, des contraintes de voisinage… insistait la présidente des promoteurs. 
D’autant que comme « l’on ne prendra la pleine mesure des effets de la crise sanitaire qu’à la lumière des résultats du deuxième trimestre », il faut anticiper dès maintenant la sortie de crise, en espérant une fin d’année 2020 inédite, à l’inverse de ce qu’aura été le début d’année. De quoi faire mentir les projections que tableraient sur une perte de 50 000 logements neufs en 2020, avec l’impact qu’on imagine en termes de croissance, d’emplois et de rentrées fiscales.
Par Céline Coletto

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