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Quelles perspectives post-Covid pour l’immobilier neuf ?

chantier logement VEFA
La VEFA pourrait être pénalisée par les retards de chantier liés au confinement, les acquéreurs se tournant alors vers l'ancien.

Tags : Immobilier neuf, promotion immobilière, promoteur immobilier, maison neuve, coronavirus, Covid


Quel impact aura la crise du Covid-19 sur l’immobilier neuf ? Voilà l’interrogation posée par le groupe bancaire, BPCE, qui estime que le secteur reste solide mais que cela pourrait marquer la « fin de l’exubérance ». 

L’immobilier résidentiel conserve une image solide, post-Covid, mais il n’échappe pas à l’attentisme généralisé des ménages, voilà la principale conclusion de l’étude de BPCE, Banque Populaire Caisse d’Épargne, deuxième groupe bancaire français, sur le marché immobilier neuf et ancien.
L’image de l’immobilier comme placement stable n’est pas remise en cause, selon cette récente analyse ; mais l’attentisme ou la révision des projets immobiliers, selon la solvabilité future et la nature de l’habitat, devraient différer le passage à l’acte. Les projets d’accession seront d’ailleurs davantage reportés qu’annulés, rapporte BPCE. A noter que même si elle est en repli depuis 2017, la solvabilité des ménages reste toujours supérieure à la moyenne des années 1990-2010. 

Quid de la construction neuve post-Covid ?


Selon BPCE, des facteurs structurels pèsent toujours sur la construction : rareté et cherté du foncier ; hausse des coûts, difficulté à trouver une main d’œuvre qualifiée ; accroissement des normes et des règles de construction. Du coup, la tendance récessive de la production de logements débutée en 2018 a de nouveau été désorganisée par le confinement. Le nombre de constructions de mars à mai 2020 a été inférieur de 28 % par rapport à la même période en 2019, le mois de mai affichant une chute de 44 %, comparé au même mois une année auparavant. « Son redémarrage se fera à un rythme plus lent », prévoit le groupe bancaire.
D’autant que la vente du foncier a été handicapée par la tenue des élections municipales et par l’allongement des délais administratifs. La poussée des maires / coalitions « vertes » dans les grandes villes risquent aussi de remettre en cause certains chantiers, tandis que le lancement des nouveaux programmes est conditionné par le rétablissement économique des entreprises. Du coup, après - 24 % en 2020, BPCE table sur un rebond limité des mises en chantier : + 4 % en 2021 avec 325 000 logements neufs commencés.


Quel avenir pour la promotion immobilière ?


Le groupe BPCE estime le repli des ventes de logements neufs à 37 % en 2020, face aux interrogations qui perdurent sur l’investissement locatif. Face au redémarrage des chantiers en mode dégradé, l’allongement des délais de livraison risque de décourager la demande qui pourrait se tourner vers l’ancien. Malgré le relais partiel possible de la part des investisseurs institutionnels revenant sur le segment résidentiel avec plusieurs importantes ventes en bloc déjà annoncées, BPCE table sur un recul de l’activité générale, avec notamment 81 000 réservations aux particuliers en 2020, puis 90 000 réservations en 2021.

La maison individuelle neuve dans la difficulté


En revanche, cela s’annonce encore plus compliqué pour la maison individuelle en secteur diffus. BPCE parle même d’un « risque de marasme profond », puisque le secteur était déjà en crise avant 2020. Les difficultés se sont accrues lors du confinement avec un arrêt des chantiers et des réseaux de vente, un allongement des délais réglementaires et des règles sanitaires entraînant une hausse des coûts. 
Selon BPCE, le segment de clientèle modeste, principale cible de ce secteur, devrait être plus affectée par la crise économique et plus désolvabilisée avec le resserrement des conditions d’octroi de crédit, critères du HCSF. Le secteur devrait également souffrir de l’absence
chantier maison individuelle
La construction de maisons sera plus touchée que la promotion immobilière par la crise économique, en raison d'une clientèle souvent plus modeste.
de dispositif incitatif en zone détendue, fin du PTZ en zone B2 et C en 2021, pourtant secteur de prédilection de ce marché. 
Après une estimation de 96 000 ventes en 2020, le marché de la maison individuelle neuve en France pourrait tomber à 91 000 ventes en 2021 et ce, malgré le regain d’attrait à moyen terme une maison moins énergivore et dans la perspective du télétravail.

Prix immobilier neuf : pas de chute brutale


En ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier neuf, BPCE indique qu’il y aura vraisemblablement un arbitrage entre hausse des coûts, préservation des marges, désaffection temporaire de la demande et désolvabilisation des ménages mais qu’une chute brutale des prix semble peu probable en 2020, dans un contexte de baisse des volumes et d’une réorientation de l’offre vers les investisseurs institutionnels.
Par Vincent Durand
En conclusion, la construction, comme les ventes dans l’ancien, a subi un choc majeur avec des pertes d’activité largement irrécouvrables et un retour à la normale semble improbable avant 2022. En revanche, dans un contexte de taux d’intérêt toujours historiquement bas, contrairement à 2008/2009, cela devrait permettre d’atténuer le ralentissement du marché immobilier et donc du marché du crédit à l’habitat.

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