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L'immobilier neuf collectif va devoir se réinventer

programme logement neuf
L'immobilier neuf, en collectif notamment, va devoir se réinventer pour répondre aux nouvelles attentes des Français.

Tags : Immobilier neuf, promotion immobilière, BPCE


Tandis que l’ancien et la maison neuve ont repris une dynamique solide post-confinement, le logement neuf collectif privé reste dans les difficultés. Perspectives de l’immobilier neuf en 2021 et 2022 avec le groupe BPCE.



Alors que le marché de l’ancien est toujours florissant : + 4 % au premier trimestre 2021, marquant un nouveau record trimestriel, pendant que le marché de la maison neuve fait mieux que résister, le marché de l’immobilier neuf en collectif reste largement à la peine. Alain Tourdjman, directeur Etudes & Prospective du groupe bancaire BPCE, livre une analyse inquiète pour la promotion immobilière privée. Explications.

 

Record historique des intentions d’achat immobilier

 

L’habitat reste la grande affaire des ménages post-Covid. Quand les intentions d’achat des voitures dégringolent depuis deux ans, alors qu’elles sont d’habitude corrélées, les intentions d’achat immobilier des ménages sont à leur plus haut historique. Depuis 2007, les intentions d’achat mais aussi d’aménagement des logements n’ont jamais été aussi hautes, selon l’Insee. D’ailleurs, 39 % des sondés par BPCE estiment que c’est le bon moment pour acheter : + 12 points en un an. Depuis novembre, le nombre de ménages ayant un achat immobilier en cours ou en projet dans les 12 mois a bondi de 6 points, passant de 16 à 22 %. « Après le « décrochage » lié à la survenance de la crise sanitaire début 2020, la perception de la conjoncture immobilière s’est nettement améliorée jusqu’en février 2021 mais marque un peu le pas en mai », analyse BPCE, qui estime que ce sont les projets en lien avec la résidence principale qui sont les plus nombreux. Plus de deux-tiers des projets immobiliers sont liés à l’acquisition d’une résidence principale : + 9 points en six mois, quand l’investissement locatif a reculé de 4 points depuis.

 

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Les aspirations des Français en termes de logement

 

L’habitat étant au cœur des aspirations des ménages, les éléments de confort se sont aussi renforcés parmi les critères de choix d’un logement. Cette crise a plutôt influencé le rapport des Français à leur habitat, conforté certaines aspirations sur leur type d’habitat préféré et avivé certaines exigences en matière de services d’habitat. 

C’est ainsi que selon un sondage BVA Home du printemps 2021, 60 % des Français projettent leur logement idéal comme un nid douillet : + 10 points vs 2010. L’importance donnée aux critères de qualité de l’habitat est confirmée en mai et largement partagée par les habitants des grandes agglomérations, qui restent d’ailleurs 59 % à préférer une maison à un appartement… La qualité de connexion internet se place également très haut dans les critères… « le télétravail fait partie intégrante des projets immobiliers futurs », juge Alain Tourdjman. Sans oublier la nouvelle aspiration des Français pour les villes moyennes, confirmée par la hausse des prix et des transactions.

 

Le logement neuf collectif à la peine

 

Malgré cet appétit pour du logement confortable, connecté, qualitatif, l’immobilier neuf en collectif n’en profite pas. D’abord car l’offre ne parvient pas à se reconstituer. En 2020, la crise sanitaire a contrarié la légère reprise qui se dessinait et imposé un nouveau contexte, cumulant : 

- Facteurs structurels : rareté et cherté du foncier, accroissement des règles et normes de construction, coûts de production, prolongement des élections…

- Éléments conjoncturels : difficultés d’approvisionnement, règles sanitaires à appliquer, nouvelles normes de construction, hausse du prix des matières premières, recul de la demande…

Pendant ce temps, le marché de la maison neuve en diffus performe répondant mieux aux attentes des Français. Alors que le poids de la maison individuelle recule depuis vingt ans et demeure autour de 30 % depuis 2015, c’est aujourd’hui le secteur qui rebondit le plus en termes de permis de construire délivrés et de mises en chantier, boosté par un renouvellement de la demande traditionnelle.

Autre problème du logement neuf collectif privé, une partie de la production est écoulée auprès des investisseurs institutionnels, déshabillant d’autant l’offre pour les particuliers. Alain Tourdjman de BPCE mise même sur un rééquilibrage de deux secteurs avec 25 à 30 % de ventes en bloc dans les années à venir, contre 15 % environ actuellement. 

 

Quelles perspectives pour la construction neuve ?

 

BPCE s’interroge sur un niveau durablement bas pour la construction neuve. Selon les prévisions d’Alain Tourdjman, les conditions de l’offre sont durablement transformées pour trois raisons. 

- Baisse des autorisations représentative de la difficulté à reconstituer des portefeuilles de projets aussi bien dans l’individuel que dans le collectif, ce qui va entraîner un impact décalé sur la construction en 2021-2022.

- Montée des coûts et baisse de la productivité, renforcées par l’entrée en vigueur des nouvelles normes, notamment la RE 2020, avec les délais inhérents au cycle de la production chez les acteurs de la construction.

- Un risque de désajustement entre les conditions de l’offre neuve : prix/conditions d’habitat et les aspirations des Français : collectif répondant moins à ces aspirations et individuel freiné par les politiques publiques de non-artificialisation des sols notamment, malgré une demande plus forte.

 

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Réinventer l'appartement neuf de demain

 

Les prévisions et prospectives du groupe BPCE tablent sur une hausse de presque 15 % des ventes d’appartements neufs, hors institutionnels, en 2021, puis + 1,7 % en 2022 pour parvenir à 118 000 ventes, loin encore du record de 2019 à 131 000 ventes. 

En conclusion, Alain Tourdjman estime même que la promotion immobilière, en plus des difficultés à reconstituer son offre disponible, va devoir mieux l’adapter à la transformation de la demande des ménages et à la montée des institutionnels.

Par Céline Coletto

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