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Réinventer Paris et autres APUI : les Appels à Projets Urbains Innovants font un flop !

réinventer paris Appel à Projet Urbain Innovant
Réinventer Paris et autres APUI, Appels à Projets Urbains Innovants n'ont finalement le succès escompté, selon une enquête relayée par la FPI IDF.

Réinventer Paris, Inventons la Métropole du Grand Paris, Dessine-Moi Toulouse… Cela devait être le bras armé de la production de logements neufs, notamment en Ile-de-France et finalement, cela ferait un bide. Retour sur les Appels à Projets Urbains Innovants.



Plus de sept ans après le lancement du premier Appel à Projet Urbain Innovant, APUI, Réinventer Paris, qui annonçait une révolution des modes de production de la ville tant pour le public que pour le privé, force est de constater que cela sonne plutôt comme un échec comme le montre une récente enquête.

 

Un outil pour transformer les territoires métropolitains

 

En effet, présentés, d’un côté, comme le bras armé des métropoles pour faire muter leur territoire à vitesse grand V, et de l’autre, comme l’opportunité de monter des projets innovants, avec pignon sur rue, sur de grands fonciers très prisés, les APUI suscitent à l’époque un vif enthousiasme.

La recette de ce succès tient en trois ingrédients : une bonne dose de marketing territorial ; la promesse d’un processus opérationnel allégé et simplifié tant pour le mandataire que pour les candidats ; le tout, avec l’innovation urbaine en ligne de mire. Alors, sept années après, ces appels d’offres d’un nouveau genre ont-ils tenu toutes leurs promesses ? Pour le savoir, City Linked, associée à l’école urbaine de Sciences Po, la FPI Ile-de-France et le programme de recherche PUCA, a piloté une large enquête, baptisée Paroles à l'APUI, permettant de décortiquer 19 APUI pour en tirer un bilan qualitatif et quantitatif.

 

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58 appartements neufs pour 19 APUI étudiés

 

Sur le plan quantitatif, la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Ile-de-France parle d’un « bilan décevant, particulièrement pour la production de logements ». Sur le plan opérationnel, et à date, en sept ans, seulement neuf projets ont été livrés, pour un total de 58 logements neufs. Dans le détail, le bilan établi par City Linked révèle que seuls 22 % des projets sont livrés ou en cours d’être livrés ; 18 % des projets ont déposé leur permis de construire ; 28 % des projets sont arrêtés définitivement et 18 % sont en train d’être rediscuté. 

Un bilan quantitatif qui devrait s’améliorer dans les prochains mois puisque 500 nouveaux logements doivent être livrés en 2022. Reste « la mécanique opérationnelle des premiers projets est rouillée », décrit la FPI IDF. Parmi les principales entraves à la réalisation des projets : 

- l’incompatibilité des documents d’urbanisme ; 

- des coûts de dépollution ou de fondation imprévus trop importants ; 

- des contraintes physiques : tunnels, stations de métro, parcelles étroites, site historiques, renouvellement urbain complexe… ; 

- un manque de viabilité économique des projets ; 

- ou encore des raisons politiques : changement de maire ou opposition citoyenne.

 

APUI : 500 logements neufs livrés en 2022

 

programme neuf Paris 15e
Certains projets d’APUI sortent tout de même de terre comme celui de Capelli dans Paris 15e, issu de Réinventer Paris 3. © Scène des Loges / Paris 15e / Capelli
« L’APUI n’offre par ailleurs aucune garantie quant à la qualité du foncier d’origine, la décision du politique à l’aval du concours, et donc la faisabilité du projet. L’engagement est unilatéral, comme souvent dans les relations public-privé en France, et renchérit le risque porté par le promoteur », déplore Marc Villand, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Ile-de-France.

 

Des promesses non-tenues pour ces projets immobiliers

 

Sur le plan qualitatif, si l’APUI permet une incitation fertile à rechercher les synergies, de nombreuses promesses restent non tenues. En dépit de ces résultats opérationnels très modestes, l’étude permet de constater tous les apports des APUI dans la transition des pratiques de production de la ville : relations public-privé, pluralité des savoirs et des compétences mobilisés en interne ou dans les équipes candidates par les maitres d’ouvrage, mixité de la programmation et nouveaux usages, attention portée au développement durable…

Pour autant, nombreuses sont aussi les promesses non tenues. D’abord, et contrairement à sa vocation, l’APUI aboutit dans les faits à un processus opérationnel plus long que tous les autres outils d’aménagement du territoire. Il faut compter 5 ans minimum pour voir un projet sortir de terre : c’est plus long que le diffus (3 à 4 ans), la ZAC (4 à 5 ans), le Permis d’Aménager (4 à 5 ans). « Cela s’explique notamment par une forme de précipitation à lancer les concours, qui conduit à un manque de préparation des fonciers en amont », détaille l’enquête.

 

L’innovation n’est finalement pas la clé 

 

Ensuite, si l’innovation est encouragée dans les cahiers des charges et mise en avant dans la terminologie choisie, elle est finalement assez peu décisive au moment du choix du lauréat, qui accorde finalement une nette prédominance au critère de la solidité du montage financier et juridique. 

De même, le grand absent de ces APUI, c’est le citoyen ! Sa participation à la définition du projet paraît pourtant d’autant plus structurante qu’elle détermine en partie la pertinence du projet au regard des besoins du territoire et facilite sa bonne réception par le grand public par la suite. 

« L’étude rappelle à tous combien ces formes de consultations sont aussi chronophages que coûteuses pour le promoteur et tous ses partenaires. L’incertitude du dénouement pèse alors très lourd dans la balance et ce déséquilibre tend à laisser de côté certains opérateurs plus petits, donc moins équipés, qui sont pourtant très demandeurs de mettre leur engagement et leur créativité au service de cette dynamique de réinvention du secteur », explicite Marc Villand.

 

Comment améliorer les APUI dans le futur ?

 

Quelles bonnes pratiques adoptées pour les futurs APUI ? Pour la FPI IDF, plusieurs préconisations s’imposent. Des engagements réciproques pourraient être pris, et encadrés juridiquement, pour permettre d’échapper aux écueils des premières éditions.

Du côté des lanceurs de l’APUI, il faudrait s’assurer de la maîtrise foncière complète du terrain ainsi que sa capacité à muter ; à clarifier les engagements de chaque partie pour porter le projet jusqu’au bout ; et à préparer le terrain pour assurer la faisabilité politique : portage, compatibilité des documents d’urbanisme, concertation préalable et technique du projet : études de sol préalables.

 

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Eviter la surenchère du côté des promoteurs immobiliers

 

En retour, du côté des équipes candidates, « il s’agirait de garantir la solidité du montage juridico-financier et la faisabilité des innovations retenues et d’éviter la surenchère en appuyant ses choix programmatiques sur des études contextuelles de terrain pour faire coïncider un besoin véritable avec une innovation », résume la FPI Ile-de-France, qui conclut en disant que « le cas des appels à projets urbains innovants n’est que le symptôme d’un mal répandu qui consiste à ne pas s’offrir les moyens de ses ambitions. Les APUI mettent la barre très haute sur ce dernier point et peinent à donner le change sur l’efficacité des outils opérationnels dédiés qui, loin d’être à la hauteur, méritent d’être réformés en profondeur. Une fois l’équilibre rétabli, nul doute que ces accélérateurs d’innovation urbaine retrouveront enfin leur vocation première : faire de la France une pionnière de l’urbanisme de demain ». Enfin, on l’espère ! 

Par Vincent Durand

Les premiers APUI partout en France

 

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