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Construction : du mieux en attendant la concrétisation de la Commission Rebsamen

chantier projet immobilier neuf
Amélioration des chiffres sur le front des permis de construire et des mises en chantier, en attendant les suites de la Commission Rebsamen. © Stocklib

Tags : Immobilier neuf, construction neuve, permis de construire, mise en chantier, commission Rebsamen, ministère de la Transition écologique


Malgré l’été, le troisième trimestre a été plutôt bon pour la construction neuve avec une amélioration tant pour les permis de construire délivrés que pour les mises en chantier, retrouvant des niveaux d’avant crise Covid. A voir si les propositions de la commission Rebsamen améliorent encore la situation.



Même si les comparaisons sont difficiles puisque faisant référence à des périodes de confinement, le secteur de la construction retrouve de la vigueur au troisième trimestre 2021. D’après les chiffres fournis par les pouvoirs publics, on observe que ça s’améliore d’abord pour les permis de construire. 

 

Construction neuve : retour au niveau d’avant crise

 

De juillet à septembre 2021, les logements autorisés sont en légère hausse : + 1,3 % par rapport aux trois mois précédents, en données corrigées. En hausse également de + 3,8 % par rapport à sa moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire, soit de mars 2019 à février 2020.

Idem pour les mises en chantier. Au cours des trois derniers mois, les logements commencés sont estimés en légère hausse : + 1,6 % en comparaison des trois mois précédents, mais aussi de 3,9 % à leur moyenne des douze mois précédant le premier confinement. 

 

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Plus de 460 000 logements neufs autorisés en un an

 

immeuble neuf
Les mises en chantier de résidences services ont bondi de 25 % en un an, devançant la construction de maisons neuves, puis le collectif. © Shutterstock
Au cours des douze derniers mois, d'octobre 2020 à septembre 2021, ce sont ainsi 464 000 logements qui ont été autorisés à la construction, soit 62 500 de plus qu’au cours des douze mois précédents : + 15,6 %. C’est toujours la construction de maisons individuelles qui reste la plus dynamique : + 26,6 %, contre + 9,2 % pour les appartements neufs. 

Dans le même temps, on estime que 387 600 logements ont été mis en chantier, soit 29 400 de plus : + 8,2 % que pendant les douze mois précédents. Pour ce qui est des logements neufs commencés, malgré les volumes faibles, ce sont les lots en résidences services qui sont en forte hausse en matière de mises en chantier : + 25 %, devant la maison neuve : + 12,2 % et le collectif : + 4,2 %. L’individuel groupé reste à la traine à + 3,6 %.

 

Précautions à prendre suite aux confinements et leurs conséquences

 

Attention toutefois, ces progressions s’expliquent en partie par le fait que la période antérieure de comparaison, d’octobre 2019 à septembre 2020, inclut le premier confinement, où les autorisations ont fortement reculé et de nombreux chantiers n’ont pas pu démarrer du fait des contraintes sanitaires.

Le nombre de logements autorisés au cours des douze derniers mois est cependant repassé au-dessus : + 1,3 % de son niveau des douze mois précédant le premier confinement, de mars 2019 à février 2020, tandis que le nombre de logements commencés reste proche de son niveau d'avant crise : - 0,1 %.

 

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Nouvelle salve de propositions de la commission Rebsamen

 

Pour relancer la construction neuve, la Commission Rebsamen vient de rendre un second tome de son rapport pour la relance durable de la construction de logements. 

Cette commission composée d’élus locaux, de parlementaires et de personnalités qualifiées, mise en place par le Premier ministre en mai dernier, sous la présidence du maire de Dijon, François Rebsamen, a formulé 24 nouvelles propositions visant à simplifier l’acte de construire et accélérer les procédures d’urbanisme.

Dans le premier tome, remis fin septembre, dont plusieurs propositions sont en cours de mise en œuvre, la Commission Rebsamen appelait l’Etat, les intercommunalités et les communes des zones les plus tendues à conclure des contrats locaux pour la relance du logement.  

Les premières recommandations du tome II visent à compléter les contrats locaux du logement. La commission propose d’y inscrire des engagements mutuels de l’Etat et du maire, en termes de simplification, de constructibilité, de mobilisation de certaines dérogations au droit commun. Exemple : réduire la durée d’instruction de certains permis de construire.   

D’autres mesures sont proposées pour contribuer à la relance durable de la construction grâce à une mobilisation facilitée du foncier et du bâti existant, ou encore une accélération des délais de traitement des contentieux. Autres exemples : mettre en place des commissions de médiation en cas de refus de permis de construire par une collectivité ou augmenter l’amende maximale en cas de recours abusif en cas de permis de construire. 

Place maintenant à une « analyse approfondie par les différents ministères concernés pour identifier celles qui pourront venir compléter à court terme, les mesures déjà prises par le gouvernement pour relancer la construction », a annoncé le ministère du Logement.

Par Céline Coletto

Tome 2 : liste des 24 propositions de la Commission Rebsamen


Proposition n° 1 : Associer à l’élaboration et au suivi des contrats de relance du logement, l’ensemble des acteurs ayant vocation à participer à la mise en œuvre de leurs actions.

Proposition n° 2 : Préparer la prolongation des contrats locaux, en veillant à l’approfondissement de l’analyse quantitative et qualitative des besoins locaux en logements.

Proposition n° 3 : Pour des projets d’intérêt général mentionnés par les contrats locaux de relance du logement ayant une incidence sur l’environnement, la participation du public pourrait être assurée par la procédure de participation par voie électronique prévue à l'article L. 123-19 du code de l'environnement.

Proposition n° 4 : Pour des projets d’intérêt général mentionnés par les contrats locaux de relance du logement ayant une incidence sur l’environnement et donnant lieu à une consultation préalable, les délais maximaux de transmission par les services de l’Etat compétents pourraient être réduits. Corollairement, réduction des délais maximaux pour la délivrance des permis de construire.

Proposition n° 5 : Définir dans les contrats locaux les secteurs où la commune utilisera les facultés de dérogation ouvertes par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, et pour chaque secteur le niveau de ces dérogations en fonction du contexte local.

Proposition n° 6 : Insérer dans les contrats locaux des exigences de qualité sur les logements à produire, qui seront élaborées par les collectivités après concertation avec les professionnels. Encadrer le cas échéant la négociation de ces règles par des lignes directrices, co-construites au niveau national par les associations d’élus et les fédérations de professionnels.

Proposition n° 7 : Insérer dans les contrats locaux des clauses relatives au financement des équipements publics rendus nécessaires par l’accueil des nouveaux logements : préciser les modalités de mobilisation des outils existants (taxe d’aménagement, PUP, participation ZAC…). Le cas échéant, élargir le champ des équipements finançables par la taxe d’aménagement et sa majoration et prévoir un mécanisme de péréquation entre les communes de l’intercommunalité selon qu’elles accueillent des logements ou des locaux d’activité.

Proposition n° 8 : En priorité dans les zones tendues, prévoir que le préfet de département communique annuellement à l’EPCI et à ses communes membres un état des lieux des besoins de logement, en particulier de logements sociaux.

Proposition n° 9 : Appuyer la mise en œuvre effective des PLH sur un mécanisme de sanctions pour les communes qui font obstacle manifestement et de façon persistante à la mise en œuvre des objectifs de production de logement sur leur territoire. Ce mécanisme articulerait mise en demeure, prélèvement et le cas échéant substitution de l’EPCI à la commune pour la délivrance des permis de construire.

Proposition n° 10 : Mettre en place dans les départements une commission de médiation présidée par le préfet pouvant être saisie par les maîtres d’ouvrage qui sont en conflit avec une commune au sujet de la délivrance d’un permis de construire.

Proposition n° 11 : Fixer le délai de cristallisation des moyens prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme à deux mois à compter du dépôt de la requête initiale du pétitionnaire au lieu de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

Proposition n° 12 : Prévoir la possibilité pour les parties défenderesses de présenter dans un délai d’un mois à compter de la communication de la requête, un mémoire exclusivement dédié à soulever l’irrecevabilité de la requête. Le juge disposerait alors d’un délai de deux mois pour se prononcer sur ce mémoire en retenant ou non l’irrecevabilité.

Proposition n° 13 : Pérenniser, ou a minima prolonger, les dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative qui permettent au tribunal administratif de se prononcer en premier et dernier ressort dans les zones tendues au sens de la taxe sur les logements vacants.

Proposition n° 14 : Réduire le délai maximal de jugement de 10 mois en cas de recours, prévu par l’article R. 600-6 du code de l’urbanisme en tenant compte du raccourcissement du délai de cristallisation des moyens (cf. proposition n° 11).

Proposition n° 15 : Etendre aux actions engagées contre des décisions de rejet ou de retrait d’autorisations le délai maximal de traitement des recours prévu par l’article R.600-6 du code de l’urbanisme et les dispositions de l’article R. 811-1-1 du même code qui permettent au tribunal administratif, en zones tendues, de se prononcer en premier et dernier ressort. Etendre aux décisions de retrait l’application du 2e alinéa de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme qui permet de présumer que la condition d’urgence pour engager une procédure de référé suspension est satisfaite.

Proposition n° 16 : Etudier un relèvement du montant maximal de l’amende pour recours abusif actuellement fixée à 10 000 € par l’article R. 741-12 du code de justice administrative.

Proposition n° 17 : Engager une réflexion approfondie sur les perspectives de rapprochement des réglementations de sécurité incendie qui seraient de nature à réduire les coûts de transformation des bureaux en logements sans porter atteinte à la sécurité des occupants.

Proposition n° 18 : Favoriser la création dans les territoires de structures de portage du foncier de bureaux à transformer principalement en logements sociaux ou intermédiaires en leur donnant accès à des financements à long terme de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Proposition n° 19 : Dans les territoires où ces opérations correspondent à un intérêt général manifeste, étudier une modification de l’article 26 de la loi de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés permettant à l’assemblée générale de décider à la double majorité une modification du règlement de copropriété pour autoriser l’usage de lots privatifs à titre de logements sans porter une atteinte disproportionnée aux droits des minoritaires.

Proposition n° 20 : Etudier et expérimenter un nouveau permis de construire autorisant à l’avance plusieurs destinations ou sous-destinations afin de reconnaître la construction d’immeubles réversibles en droit de l’urbanisme.

Proposition n° 21 : Appuyer le déploiement du foncier solidaire en adaptant son régime fiscal, en mobilisant les financeurs et en renforçant la place de l’accession sociale dans les politiques locales de l’habitat.

Proposition n° 22 : Pour favoriser la définition de périmètres cohérents et renforcer ainsi l’équilibre économique des ZAC, étudier la piste d’un encadrement du droit de délaissement associé à ces opérations.

Proposition n° 23 : Explorer la piste d’un logiciel unique d’instruction, développé par l’Etat et mis à disposition des services instructeurs.

Proposition n° 24 : Préparer la constitution d’une base de données des logements pour approfondir la connaissance qualitative du parc existant.


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