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Immobilier neuf Toulouse : la pente déclinante se poursuit

appartement neuf Toulouse
L'immobilier neuf à Toulouse séduit toujours les investisseurs, il ne manque qu'un stock suffisant pour répondre à leurs attentes.

Tags : Immobilier neuf Toulouse, FPI, Observer


Toujours pas de reprise pour le marché du neuf à Toulouse et son aire urbaine, même quand on compare au premier semestre 2020 touché par le premier confinement. D’où le sursaut réclamé pour délivrer davantage de permis de construire. 



Jean-Philippe Jarno, président de l’Observer toulousain, accompagné par Stéphane Aubay, président de la FPI Occitanie Toulouse, n’avaient pas de bonnes nouvelles lors de la présentation des chiffres du logement neuf à Toulouse au terme du premier semestre. Et pour cause, le premier semestre 2021 est encore plus mauvais que celui de 2020 pourtant touché par le « lock-down », ont-ils expliqué. 

 

Nouveaux logements neufs à Toulouse : recul au niveau de 2009

 

Pour preuve, les mises en vente diminuent encore. Depuis le pic de 2017, les nouvelles commercialisations ont été divisées par deux. Le recul est de 11 % en comparaison de 2020 et de 37 % par rapport à 2019. Avec moins de 2 400 logements neufs mis à l’offre au cours des six premiers mois de 2021, on retrouve les niveaux de 2009. 

« Comme il y a une corrélation entre les mises en vente et les ventes », rappelle Jean-Philippe Jarno, la trajectoire déclinante des ventes devrait se poursuivre au moins jusqu’en 2023 : « Il y a besoin d’un sursaut immédiat dans la délivrance des permis de construire afin de franchir le gap créé ces derniers mois ». 

 

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Léger rebond des ventes d’immobilier neuf à Toulouse

 

Pour l’heure, au premier semestre 2020, il y a un léger rebond sur un an, après l’arrêt total du deuxième trimestre 2020 : + 4 % au regard de 2020 ; mais cela reste un retard d’un quart en comparaison de 2019. Les ventes de logements neufs aux particuliers dans l’aire urbaine toulousaine reculent ainsi au niveau de 2015. Les investisseurs reviennent également : + 10 % en un an, mais cela reste toujours moins qu’en 2019. « Nous n’avons pas assez à leur vendre », martèle le président de l’Observer immobilier toulousain, car, selon lui, le marché toulousain reste très attractif. « Aujourd’hui, l’immobilier, d’autant plus le neuf avec sa performance énergétique et sa qualité d’usage, avec le retour de l’inflation et le niveau des taux d’intérêt, est le meilleur placement à long terme ». 

 

Prix immobilier neuf : avantage comparatif à Toulouse

 

D’autant qu’en comparaison des autres grandes métropoles, Toulouse reste la plus abordable. Même si la pénurie de foncier crée de la surenchère entre promoteurs, même si les prix de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région augmentent encore, c’est moins qu’ailleurs. 

Si cela progresse de 2,7 % en un an, cela reste sous la barre des 4 000 €/m², hors stationnement, quand cela augmente de + 5,3 % à 4 446 €/m² à Montpellier ou que cela atteint les 4 315 €/m² dans la région de Bordeaux. 

Reste donc le problème de la production. Le stock à l’offre est redescendu au niveau de 2013 avec 4 200 logements neufs en commercialisation à fin juin 2021, soit - 28 % par rapport à 2019, - 22 % par rapport à 2020. Là encore, c’est mieux qu’ailleurs quand l’offre commerciale recule de 22 % à Montpellier, - 27 % à Bordeaux et Rennes, - 40 % en Ile-de-France.

 

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Acheter neuf à Toulouse intra-muros

 

Paradoxalement, la situation est moins grave quand on prend le marché du neuf à Toulouse intra-muros. Pourtant, la part de Toulouse dans les ventes régionales continuent de régresser. Elle a perdu 10 points en deux ans, passant de 57 % à 47 %, quand on construit et on vend jusqu’en 4ème couronne toulousaine, faute de foncier et face aux prix en hausse. 

Du moins, cela rebondit mieux sur un an : + 6 % de ventes aux particuliers, dont + 9 % de ventes aux investisseurs et + 1 % de ventes aux occupants. Les mises en vente et le stock a moins reculé qu’ailleurs dans l’aire urbaine. Alors, les promoteurs immobiliers se veulent positifs : « nous avons des clients, il faut juste que la machine à délivrer des permis de construire se remette en route et mener une politique volontariste en matière d’urbanisme. La demande de qualité ne doit pas se traduire par une dé-densification », conclut Stéphane Aubay. A voir si les promoteurs toulousains seront entendus alors qu’un nouveau PLUIH va devoir être élaboré, après l’annulation du précédent.

Par Céline Coletto

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