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Quel est vraiment l'état des lieux du manque de logements en France ?

besoin annuel logements neufs
Le cabinet Asterès estime que le nombre de logements manquants à construire en France n'est que de 14 000 par an. © Shutterstock

Le rapport du cabinet Asterès commandé par Foncia devrait faire couler beaucoup d’encre : le manque de logements en France ne serait pas aussi important qu’annoncé par les professionnels. 



Il manquerait environ 14 000 nouveaux logements supplémentaires à construire par an, ce qui s’apparente à un léger déficit à combler, selon le cabinet de conseil Asterès, mandaté par Foncia. Dans une étude économique titrée : « Le faible manque de logements en France », le cabinet évoque certes « un léger déficit de construction de logements » ; mais pas si important qu’on le prétend. Entre 2000 et 2020, Asterès estime que la demande totale de logements a été supérieure d’environ 157 000 logements à la progression de l’offre, ce qui a conduit à une hausse similaire du nombre de personnes sans logement. 

 

Un besoin de 157 000 logements et non 500 000 ou un million ?

 

Ce déficit, qui se concentre notamment en Ile-de-France, s’est poursuivi en 2021. Asterès évalue qu’il faudrait augmenter le volume annuel de construction d’environ 14 000 logements par an pour répondre aux besoins futurs, notamment pour offrir une solution aux personnes privées de logement. 
Reste que l’offre actuelle de logements disponibles n’est pas là où se concentre la forte demande. L’Ile-de-France et les Hauts-de-France présentent un déficit sensible de logements, avec une insuffisance de logements qui s’est accrue d’environ 64 000 logements dans ces deux régions au cours des vingt dernières années tandis que des régions plus rurales, comme la région Grand Est, la région Centre ou la Normandie, présentent, elles, un excédent.

 

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Seulement 388 000 nouveaux logements nécessaires chaque année ?

 

D’après Asterès, l’évolution annuelle de la demande de logements serait d’environ 288 000 unités au cours des prochaines années. Cette demande serait principalement portée par la décohabitation, dans une moindre mesure par la progression de la population et la hausse du nombre de résidences secondaires et de logements vacants. Auxquels il faudrait rajouter 100 000 logements supplémentaires pour loger les personnes dépourvues jusqu’ici de logement, soit un total de 388 000 nouveaux logements à construire par an. Attention car ce chiffre ne prend en compte que les personnes n’ayant pas de logement, et non les personnes mal-logées qui se comptent pourtant par plusieurs millions.

manque logements France
Selon les calculs d'Asterès, il ne faudrait construire que 388 000 logements neufs par an pour répondre aux besoins. © DR
Selon Asterès, il faudrait donc augmenter le nombre de constructions de logements d’environ 14 000 par an. Le niveau de 374 000 logements commencés en 2021 est insuffisant d’environ 14 000 unités pour répondre à un besoin estimé à 388 000 logements par an. Pour satisfaire la demande de logements, il conviendrait de retrouver le rythme de construction d’avant la crise sanitaire, qui se situait légèrement en dessous de 400 000 logements commencés par an, avec un pic à 420 000 logements mis en chantier en 2017.

 

Le coût pour se loger toujours aussi important

 

En parallèle, cette étude rapporte pourtant que le coût du logement a connu une hausse nettement plus rapide que les revenus, particulièrement dans les métropoles où la satisfaction procurée par le logement est plus faible que dans les campagnes. Les prix du logement se sont envolés au cours des deux dernières décennies, particulièrement les prix à l’achat, portés par la baisse des taux d’intérêt et l’allongement des durées de prêt.

La concentration des emplois dans les métropoles y a rendu la hausse des prix plus rapide que sur le reste du territoire, entraînant des difficultés croissantes pour accéder au type de logement souhaité : taux d’effort plus élevé dans les métropoles, temps de transport quotidien plus long, surface habitable moins grande et moindre satisfaction générale procurée par le logement. 

 

Les logements vacants ne sont pas la solution ultime

 

Autre conclusion de cette enquête, « il est illusoire de résoudre les difficultés de logement en réduisant le nombre de logements vacants et de résidences secondaires » puisqu’il existe, selon le cabinet de conseil, une inadéquation ente la localisation des logements vacants, principalement situés en zones détendues, et des résidences secondaires, principalement situées en zones rurales touristiques, et les besoins des Français qui cherchent avant tout des logements dans les métropoles. 
De plus, les logements vacants, surtout lorsqu’ils sont situés en zones tendues, le sont généralement du fait de travaux ou d’une vacance entre deux occupants, soit un type de vacance difficile à réduire.

 

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Miser sur les villes moyennes 

 

Du coup, pour répondre aux difficultés de logement des Français, Asterès pense qu’il est nécessaire d’accroître l’attractivité des villes moyennes. « La construction de plus de logements dans les métropoles est une stratégie réalisable mais qui risquerait d’aggraver les problèmes qu’elle prétend résoudre : les métropoles capteraient encore plus d’habitants et d’emplois et deviendraient des aimants encore plus forts pour les entreprises et les travailleurs, accroissant ainsi la demande de logements ».

Une solution durable semble plutôt impliquer une répartition plus homogène de l’activité économique sur le territoire en développant l’attractivité des villes moyennes, précise le cabinet. Cela passerait donc par des investissements dans les services publics, le cadre de vie, les transports, ainsi que par un encouragement du télétravail et un soutien à l’industrie, qui se localise relativement plus dans les territoires que les services. A voir si ce rééquilibrage territorial parvient à lui seul à répondre à la demande de logements et à stopper la hausse du coût du logement.

Par Vincent Durand

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